Marlena Happach, Architekt Miasta: Specustawa Mieszkaniowa to plaster na złamaną nogę

Dwa miesiące temu weszła w życie tak zwana Specustawa Mieszkaniowa. Na czym ona polega i jaki ma wpływ na Państwa działania?

Do tej pory, gdy chciało się przeprowadzić inwestycję budowlaną, dostępne były dwie ścieżki postępowania. Pierwszą jest wystąpienie o pozwolenie na budowę na podstawie planu miejscowego. Druga droga jest możliwa w przypadku, gdy w danym miejscu nie ma planu. Wtedy inwestor może się starać o warunki zabudowy, a następnie, na ich podstawie, o pozwolenie na budowę. Dla miasta oczywiście najkorzystniejsza jest ścieżka zakładająca wykorzystanie planu miejscowego, ponieważ jest to pełna i przejrzysta procedura prowadzona z włączeniem konsultacji społecznych, podczas której jest czas, aby wszystko uzgodnić i wziąć pod uwagę opinię mieszkańców okolicznych budynków. Decyzja o warunkach zabudowy to mechanizm wymyślony do łatania „dziur” w tkance miejskiej. Na zasadzie podobieństwa do otaczającej zabudowy można postawić w ten sposób nowy budynek.

Procedura planistyczna trwa długo, niecierpliwi inwestorzy korzystają wiec często z „wuzetek” i na ich podstawie budują całe nowe osiedla czy wręcz dzielnice. Zasada podobieństwa nie jest jednak wystarczającym kryterium, aby tworzyć dobre, funkcjonalne, a do tego piękne miasto. Przede wszystkim nie pozwala na zabezpieczenie terenów pod usługi publiczne – szkoły, przedszkola, ośrodki zdrowia, drogi.

Obecnie pojawiła się trzecia ścieżka – specustawa mieszkaniowa. Jeżeli inwestor chce zrealizować inwestycję mieszkaniową, czyli taką, która ma co najmniej 25 mieszkań lub 10 domów jednorodzinnych, to może postępować według nowych procedur. Niezależnie od planu miejscowego i bez warunków zabudowy, a poprzez wniosek, który zatwierdzany jest przez uchwałę Rady Miasta. Plan miejscowy to kompromis, który otrzymuje się w procesie wielu lat ciężkiej pracy. Bierze się w nim pod uwagę zdanie mieszkańców, którzy wkładają w to swój czas i emocje. Szkoda, że gdy już taki plan powstanie, to okazuje się, że nie trzeba go respektować, gdyż jest inna ścieżka prawna, na którą można się powołać. Wydaje się, że specustawę wymyślono, aby przyspieszyć proces zabudowy mieszkaniowej, co samo w sobie nie jest złym pomysłem. Nie mogę jednak zrozumieć dlaczego, przywołując argument, że planów miejscowych jest za mało, stwierdzono jednocześnie, że nie trzeba ich respektować i można użyć innej ścieżki.

Analiza wniosku ze specustawy to też dla radnych nowa duża odpowiedzialność i czasochłonna praca. Dotychczas Rada decydowała o ogólnej zasadzie, a w poszczególnych przypadkach analiza projektu i decyzja administracyjna spoczywała już na urzędnikach. Obecnie będzie inaczej. Każdy złożony pełny wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej będzie przedmiotem obrad Rady Miasta. W sytuacji, gdyby takich wniosków miałoby być wiele, trudno liczyć na przyspieszenie. Posiedzenia Rady Miasta dotyczą wielu tematów, a sesje często przeciągają się do godzin nocnych. Teraz ma do tego jeszcze dojść debatowanie o konkretnych inwestycjach.

Brzmi jakby po cichu ktoś zrezygnował ze wsparcia dla planów miejscowych

Właśnie. Zamiast zreformować system, który tej reformy potrzebuje, to przyklejono plaster na złamaną nogę. Zamiast ułatwić powstawanie planów miejscowych, wymyślono ich obejście.

Martwi mnie też kwestia ograniczonego czasu na analizę wniosku, jaki narzuca ustawa. To rzecz, która jest dla nas bardzo trudna pod względem organizacji pracy i sprzeczna z ideą transparentności procedur. Zgodnie z zapisami nowej ustawy, wniosek, który wpływa do urzędu, musi w przeciągu trzech dni zostać opublikowany w Biuletynie Informacji Publicznej. Nie obowiązuje w tym procesie także Kodeks Postępowania Administracyjnego, co oznacza, że są to zwykłe dni, a nie dni pracy. W praktyce w naszym biurze wygląda to tak, że gdy wpływa wniosek, to wydział odpowiedzialny za daną lokalizację, musi rzucić wszystkie inne obowiązki i zająć się natychmiast tą sprawą. Jeżeli wniosek jest kompletny, to nawet bez pogłębionej analizy, musimy go udostępnić w BIP. Następnie przyszli sąsiedzi nowej inwestycji mają 21 dni na zapoznanie się z wnioskiem. Nie ma jednak ustawowego obowiązku innego poinformowania o inwestycji niż komunikat w BIP. Wracamy więc do procedury, która w bardzo niewielkim stopniu podlega ocenie publicznej, czyli czegoś, co dzięki planom miejscowym udało się częściowo zmienić.

Specustawa pozwala na tworzenie także inwestycji towarzyszących, czyli budynków, które nie będą oferowały mieszkań, a np. usługi. Pozwala także na otrzymanie decyzji środowiskowej w przyspieszonym trybie. Jest to ustawa bardzo złożona, natomiast to, co leży u jej podstawy, i co w założeniu miało być dobre i korzystne, to przyspieszenie budowy mieszkań, które są najbardziej potrzebne. Nie każdy rodzaj mieszkania jest jednak tak samo potrzebny i poszukiwany na rynku. W Warszawie jest segment rynku mieszkaniowego, który jest już właściwie zaspokojony, ale są też takie segmenty, w których braki są ogromne, np. mieszkania dostępne. Tu oferta jest bardzo słaba. W tej kwestii specustawa mogłaby być dobrym i potrzebnym narzędziem. Szkoda, że ona wcale nie ułatwia tego, co miała ułatwiać, a jednocześnie utrudniła to, co działało już całkiem nieźle.

„Nie może być tak, że za brak opłaconego parkometru zapłacimy dużo mniejszy mandat niż za brak biletu w metrze”.

Wspomniała Pani wielokrotnie o Planach Zagospodarowania Przestrzennego. Warszawa pokryta jest nimi obecnie tylko w niecałych 38 proc. Z czego wynika tak niski poziom i dlaczego tworzenie planów jest takie trudne?

Niemal drugie tyle jest w trakcie przygotowania. W tym bilansie trzeba tez brać pod uwagę, że są tereny miasta, dla których plany nie powstaną, albo powstać nie muszą, gdyż są to miejsca chronione w inny sposób, jak np. rezerwaty przyrody. Jeżeli spojrzymy na to w ten sposób, to okazuje się, że musimy wszcząć pracę nad planami dla jedynie 15 proc. powierzchni miasta. Reszta albo jest już gotowa, albo w trakcie opracowywania.

Procedura uchwalania takiego planu jest bardzo złożona i oparta na idei kolejnych zmian po zaopiniowaniu przez specjalistów i przez mieszkańców. Jeśli plan jest poprawnie wyłożony a interesariusze powiadomieni, to następują zmiany w projekcie i kolejne wyłożenie. Im większy udział społeczny, tym dłuższa procedura.

Nie unikam jednak krytyki i wiem, że warszawski system planistyczny wymaga usprawnienia. Przede wszystkim działamy na zbyt szerokim froncie, robimy zbyt wiele planów naraz, co również wpływa na wydłużenie tego procesu. Stąd wynika też nasza niechęć we wprowadzaniu zmian w planach, które już zostały uchwalone. Staramy się robić to wyłącznie w przypadkach uzasadnionych zagrożonym interesem społecznym. Zależy nam bowiem na tym, aby w pierwszej kolejności powstały te plany, których jeszcze nie ma i to szczególnie w miejscach, które dynamicznie się obecnie rozwijają. Jeżeli tak się nie dzieje, to nowe inwestycje powstają na warunkach zabudowy. Ciężko jest wybudować na takich osiedlach szkoły, przedszkola, drogi czy parki.