Mieszkaniowy rachunek powierniczy – co to jest i jak działa?

Z rachunkiem powierniczym miał styczność każdy, kto korzystał z kredytu hipotecznego na zakup mieszkania od dewelopera i wypłaty środków z kredytu w transzach. Co warto o nim wiedzieć? Czym jest i jak działa rachunek powierniczy?

Czym jest rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy ma zagwarantować bezpieczeństwo nabywcy nieruchomości w przypadku wypłaty środków do rąk dewelopera, który nie ukończył budowy sprzedawanej nieruchomości. Ma na celu zabezpieczenie interesu kupujących w przypadku upadku lub problemów finansowych firmy deweloperskiej. Dotyczy zakupu mieszkania w trakcie jego budowy lub jeszcze przed jego powstaniem, czyli na etapie tzw. dziury w ziemi. Obowiązek jego otwarcia spoczywa na deweloperze, który musi go uruchomić dla każdej swojej nowej inwestycji budowlanej. Zapisy na ten temat widnieją w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawie deweloperskiej z 2011 roku.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy ma ograniczyć ryzyko utraty środków podczas realizacji inwestycji mieszkaniowej. Ma on formę konta bankowego, które służy do rozliczania transakcji między nabywcą a deweloperem. Jest zatem otwierany przez bank, który oferuje tego rodzaju produkt. Rachunek powierniczy może być prowadzony zarówno w złotówkach, jak i w euro czy dolarach.

W jaki sposób działa rachunek powierniczy?

Choć założenie mieszkaniowego rachunku powierniczego należy do obowiązków dewelopera, jest on zarządzany przez bank. Bank przelewa na rachunek środki z kredytu hipotecznego na podstawie spełnienia warunków określonych w umowie deweloperskiej. Po udokumentowaniu spełnienia warunków, np. ukończeniu danego etapu inwestycji, bank wypłaca środki na konto powiernicze dewelopera. Pozwala to kontrolować wypłacane środki z kredytu oraz daje poczucie bezpieczeństwa i pewność, że zostaną one wydane w odpowiedni sposób. Sposób i termin wypłaty środków zależą od rodzaju rachunku.

Rachunek powierniczy a prawo bankowe

Wszelkie zapisy i szczegóły dotyczące rachunku powierniczego znajdują się w art. 59 ustawy Prawo bankowe. Jakie są najważniejsze wytyczne co do tego produktu? Oto one:

• stronami umowy rachunku powierniczego są bank oraz powiernik, czyli posiadacz rachunku,
• na rachunku mogą znajdować się środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku przez osobę trzecią,
• umowa rachunku powierniczego powinna zawierać informacje dotyczące tego, jakie warunki powinien spełnić deweloper, by środki mogły zostać wypłacone,
• w przypadku wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko firmie deweloperskiej, środki znajdujące się na tym koncie nie podlegają zajęciu,
• w sytuacji śmierci właściciela rachunku, środki zgromadzone na koncie nie wchodzą do spadku po nim,
• w razie ogłoszenia upadłości firmy deweloperskiej środki znajdujące się na mieszkaniowym rachunku powierniczym są wyłączone z masy upadłości.

Rachunek powierniczy – rodzaje

Z uwagi na sposób i terminy wypłaty środków oraz dostęp do zgromadzonych pieniędzy dostępne są dwa rodzaje mieszkaniowego rachunku powierniczego:

• rachunek powierniczy otwarty – wypłata środków na rachunek ma miejsce dopiero wtedy, gdy deweloper ukończy dany etap prac budowlanych wskazany w umowie. Gdy ten fakt zostanie zgłoszony, na miejscu budowy inwestycji pojawia się inspektor budowlany, by zweryfikować, czy dany etap rzeczywiście został wykonany i można dokonać wypłaty środków. W przypadku, gdy prace zostały prawidłowo wykonane, bank wypłaca transzę kredytu, która znajdzie się na rachunku powierniczym dewelopera. Co ważne, pozyskane środki mogą zostać przeznaczone tylko na cele związane z realizacją danej inwestycji, co musi zostać udokumentowane. Jeśli zaś inspektor budowlany wyda negatywną decyzję, deweloper otrzyma odmowę wypłaty środków i będzie zobowiązany do wywiązania się z umowy i dokonania należnych poprawek.
  
• rachunek powierniczy zamknięty – wypłata środków następuje dopiero po oddaniu inwestycji przez dewelopera i przekazaniu przez niego praw własności do nieruchomości. By gotówka została przekazana przez bank, należy dostarczyć do niego akt notarialny.
  

Rachunek powierniczy otwarty i zamknięty – różnice

Bardziej korzystną opcją dla dewelopera będzie mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty. Zyskuje on bowiem dostęp do pieniędzy po każdym ukończonym etapie budowy, co z kolei pozwala mu na korzystanie z nich na bieżąco i obrót środkami podczas kolejnych etapów inwestycji. To bardzo ważne, bowiem umożliwia ukończenie budowy bloku czy domów mieszkalnych bez konieczności gromadzenia rezerw, co bywa bardzo trudne w przypadku stale rosnących cen materiałów budowlanych i usług firm budowlano-wykończeniowych. Dzięki temu możliwe jest utrzymanie płynności finansowej w firmie. Również klienci zyskują gwarancję, że wpłacone środki zostaną przeznaczone na realizację danego etapu.

Rachunek powierniczy zamknięty to zaś lepsze wyjście dla klienta, który zapłaci za nieruchomość dopiero, gdy zostaną przekazane prawa własności do niej. Zapłaci zatem za zakup dopiero, gdy inwestycja będzie w 100% ukończona i dostarczona. Z kolei jest to mniej korzystna opcja dla dewelopera, gdyż musi on posiadać odpowiednie środki na całkowitą realizację inwestycji, co – jak można się domyślić – jest ogromną kwotą. W związku z tym deweloper nierzadko zmuszony jest korzystać z dodatkowych form finansowania, np. za pomocą kredytu bankowego czy innych pożyczek.

Gwarancje rachunku powierniczego

Główną funkcją mieszkaniowego rachunku powierniczego jest zagwarantowanie bezpieczeństwa nabywcy nieruchomości, a konkretniej – jego finansów. Zapewne niejednokrotnie słyszałeś o tym, że klient stracił swoje oszczędności, które przeznaczył na zakup nieukończonej nieruchomości lub tzw. dziury w ziemi, gdyż firma deweloperska nie wywiązała się z umowy, splajtowała lub zakończyła swoją działalność. Ustawa deweloperska z 2011 roku nakłada obowiązek na deweloperów, którzy muszą takowy rachunek założyć, by chronić interesy nabywców.

W związku z tym wyróżnia się dwa rodzaje gwarancji występujących przy mieszkaniowym rachunku powierniczym. Są to:

• gwarancja bankowa – to bank jest zobowiązany wypłacić klientowi środki w razie ogłoszenia upadłości przez dewelopera,
  
• gwarancja ubezpieczeniowa – gdy deweloper ogłosi upadłość, klient otrzyma środki wypłacone przez towarzystwo ubezpieczeniowe.

Ile kosztuje mieszkaniowy rachunek powierniczy?

Tego rodzaju produkt nie należy do tanich. Wszystko oczywiście zależy od oferty danego banku i jego cennika. Mieszkaniowy rachunek powierniczy oferowany jest m.in. przez ING Bank Śląski, Bank Millennium, Alior Bank, mBank, Bank Pekao S.A., Bank Citi Handlowy czy Santander Bank Polska. Koszt założenia takiego konta waha się w przedziale od 2 000 do nawet 10 000 zł. Co ciekawe, droższe są rachunki otwarte, czyli te korzystniejsze właśnie dla dewelopera. To deweloper jest zobowiązany zapłacić za otwarcie, ale również prowadzenie rachunku powierniczego, co stanowi dodatkowe koszty rzędu nawet kilkuset złotych miesięcznie.

Rachunek powierniczy a upadłość firmy deweloperskiej

To, jaki rodzaj rachunku powierniczego obowiązuje przy danej inwestycji, można sprawdzić w prospekcie informacyjnym. Jeśli deweloper posiada rachunek zamknięty, jest to najlepsze zabezpieczenie dla klienta, ponieważ w razie nieprzekazania praw do nieruchomości deweloper nie otrzyma żadnych pieniędzy od banku. W przypadku rachunku otwartego i upadłości dewelopera, wszelkie fundamenty i elementy, które zostały już wybudowane i spieniężone wchodzą w skład masy upadłościowej, co oznacza, że mają one zaspokoić nabywców. Nieruchomość, która jest w trakcie budowy może wówczas zostać ukończona przez syndyka lub inną firmę deweloperską, jeśli nabywcy będą mieli taką wolę.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest więc obecnie najważniejszym zabezpieczeniem dla nabywców nieruchomości.