Koniec „dziedziczenia z automatu”. Gminy zyskają kontrolę nad mieszkaniami

W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano założenia ustawy, która zmieni zasady wstępowania w najem lokali komunalnych po śmierci najemcy. Resort rozwoju i technologii zapowiada odejście od „automatyzmu” z art. 691 k.c. — w publicznym zasobie mieszkalnym umowa ma wygasać, a osoby bliskie zyskają jedynie roszczenie o zawarcie nowej umowy, zależne m.in. od sytuacji dochodowej. Celem jest ograniczenie korzystania z mieszkań komunalnych przez osoby o wysokich dochodach lub posiadające inne nieruchomości.

Mieszkania komunalne

Komunalne zasoby mieszkaniowe to lokale należące do gmin, przeznaczone dla osób o niskich dochodach niespełniających warunków rynku komercyjnego. Najem komunalny zawiera się co do zasady na czas nieoznaczony, a szczegółowe kryteria (progi dochodowe, pierwszeństwo, zasady zamiany, postępowanie wobec osób pozostających w lokalu) określa uchwała rady gminy. Ustawa przewiduje też możliwość wypowiedzenia umowy przy nadmiernej powierzchni na osobę, z obowiązkiem złożenia oferty lokalu spełniającego standard lokalu zamiennego i pokrycia kosztów przeprowadzki przez gminę.

Dotąd we wszystkich gminach obowiązywały jednolite reguły „dziedziczenia” stosunku najmu z k.c.: wstępują małżonek niebędący współnajemcą, dzieci, osoby uprawnione alimentacyjnie i pozostające we wspólnym pożyciu, o ile stale zamieszkiwały w lokalu w chwili śmierci najemcy. Spór z gminą co do wstąpienia można było kierować do sądu na podstawie art. 189 k.p.c. Przepisy stosowano także do opiekunów spełniających wymogi dawnego prawa lokalowego.

Zmiana w przepisach

Nowe założenia (poz. UD313) przewidują przepis szczególny: w lokalach publicznego zasobu po śmierci najemcy umowa wygaśnie, a wymienione wyżej osoby — jeśli faktycznie zamieszkiwały z najemcą — otrzymają jedynie ofertę zawarcia umowy w terminie 6 miesięcy od złożenia oświadczenia woli. Warunki czynszu będą powiązane z dochodami gospodarstwa: przy przekroczeniu progów z uchwały gminy zastosowany zostanie podwyższony czynsz; przy dochodach mieszczących się w kryteriach — czynsz bez podwyższenia. Za projekt odpowiada wiceminister Tomasz Lewandowski, a planowany termin przyjęcia przez RM to II kwartał 2026 r.

Kierunek zmian potwierdza także procedowany w Sejmie poselski projekt (druk nr 1318), który m.in. znosi bonifikaty przy sprzedaży lokali oraz przewiduje mechanizm wykupu mieszkań od osób starszych z jednoczesnym najmem na czas nieoznaczony — bez zastosowania art. 691 k.c. Po śmierci seniora najem nie przejdzie na bliskich, a lokal wróci do zasobu gminy.

Resort zapowiada równolegle Program Budownictwa Socjalnego i Komunalnego o wartości do 45 mld zł oraz zwiększenie grantów z KPO na budowę mieszkań komunalnych (z 15 do 25 proc. wartości inwestycji), aby poszerzyć ofertę dla osób, których nie stać na rynek najmu i zakupu.