Zobaczyć niewidoczne czyli dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania

Od 1 stycznia 2014 roku nie ma już możliwości uzyskania kredytu na 100% wartości nieruchomości. Każdy, kto będzie starał się o kredyt w tym roku, jest zobowiązany do wniesienia co najmniej 5% wkładu własnego. W praktyce jednak na zakup własnego m potrzeba znacznie więcej środków niż tylko 5%. Na co jeszcze trzeba mieć zgromadzony kapitał? Między innymi na pokrycie kosztów zakupu mieszania, kosztów bankowych związanych z zaciągnięciem kredytu oraz na wszelkie koszty związane z wykończeniem mieszkania, które stanie się naszą własnością. Jak sobie z tym poradzić? Z jednej strony należy bardziej krytycznym okiem spojrzeć na swoją zdolność kredytową, a z drugiej dokładnie przeliczyć czekające nas koszty.

Dla przykładu - przy zakupie mieszkania o wartości około 300 000 złotych i wymaganym obecnie przez bank minimalnym wkładzie stanowiącym i 5% wartości mieszkania należy dysponować środkami w wysokości 15 000 złotych. Jest to kwota, którą musimy wnieść jako wkład własny. Choć w stosunku do ceny mieszkania kwota ta wydaje się niewielka, ale Czy to już wszystkie koszty jakie jesteśmy zobowiązani uiścić kupując mieszkanie? Niestety nie.

Koszty transakcyjne

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym musimy wnieść kilka opłat związanych z zakupem mieszkania. Pierwszy koszt to opłata notarialna, która przy wartości mieszkania 300 000 złotych może wynieść około 1 700 złotych. W tej kwocie mieści się wynagrodzenie dla notariusza, powiększone o podatek VAT oraz opłata sądowa. Wysokość maksymalnych stawek taksy notarialnej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 23 stycznia 2013 roku. Notariusze zazwyczaj stosują maksymalne stawki, natomiast zawsze można próbować negocjacji. Kolejny koszt, którego nie ominiemy to założenie księgi wieczystej plus wpis właścicielski co daje łącznie kwotę 260 złotych. Niezbędny nam też będzie odpis aktu notarialnego, który jest dodatkowo płatny. Akt notarialny ma przeważnie kilka kilkanaście stron, a każda strona to koszt rzędu 10 złotych. Jednostkowo niedużo, ale z reguły potrzebujemy 2  3 odpisów dla siebie, do banku, do sądu.

Koszty bankowe

Idźmy dalej czyli do banku. Jeżeli kupujemy mieszkanie na kredyt pamiętajmy o prowizji, którą pobiera bank za udzielenie kredytu. Waha się ona pomiędzy 1% a 3% w zależności od banku, aktualnych promocji a czasem nawet od naszej zdolności kredytowej. W wielu przypadkach banki kwotę prowizji dokładają do ogólnej wartości udzielonego kredytu, ale nie jest to regułą. Dlatego warto upewnić się jakie zasady obowiązują w naszym banku, aby nie okazało się, że będziemy musieli wpłacić dodatkowo kilka tysięcy złotych na prowizję bankową.

Dodatkowo, banki oczekują, że kredyt będzie spłacany z rachunku prowadzonego w banku udzielającym kredytu. W znakomitej większości przypadków jest to konto bezpłatne, o charakterze technicznym służące jedynie do pobierania raty kredytu. Warto jednak sprawdzić czy bank, w którym planujemy zaciągnięcie zobowiązania hipotecznego nie obciąży nas również kosztami prowadzenia rachunku.

Koszty ubezpieczeń

Do ogólnych kosztów kredytu dochodzą także koszty dodatkowych ubezpieczeń, które należy wykupić finansując zakup mieszkania właśnie z kredytu hipotecznego.

Pierwsze ubezpieczenie, którego będzie od nas wymagał bank to ubezpieczenie pomostowe. Od momentu wypłaty kredytu do chwili uprawomocnienia się wpisu hipoteki na rzecz banku, kredyt nie jest zabezpieczony (nie ma pokrycia w nieruchomości, która nie jest jeszcze prawnie własnością kredytobiorcy). Kupując mieszkanie w bloku, który jest już wybudowany okres przejściowy trwa niedługo. Jednak kiedy kupujemy mieszkanie, które na razie jest dziurą w ziemi liczyć się musimy z dodatkową opłatą przez kilka czy kilkanaście miesięcy.

Bank może również wymagać wykupu ubezpieczenia tzw. niskiego wkładu własnego. Wysokość wkładu własnego jest ustalana indywidualnie przez każdy bank. Minimalnie będzie to 5%, ale tak jak do tej pory bank może uznać, że wkład własny powinien wynieść 20% wartości kredytu. W przypadku kiedy nie dysponujemy taką kwotą i staramy się o kredyt na 95% wartości mieszkania musimy liczyć się na wykupieniu ubezpieczenia niskiego wkładu od brakujących nam 15%. Ubezpieczenie należy zapłacić za 3, 4 bądź 5 lat z góry. Jeżeli po tym czasie nadal nie zostanie uzupełniona różnica, bank naliczy opłaty za kolejny okres i jest pobierany w postaci podwyższonej marży.

To jeszcze nie wszystko. Bank może również wymagać od kredytobiorcy ubezpieczenia na życie a także ubezpieczenia od utraty pracy. Żadne z nich nie jest obowiązkowe, lecz wybrane banki mogą w umowie zawrzeć punkt mówiący, że jest to jeden z warunków udzielenia kredytu. Ostatnie z wymaganych przez bank ubezpieczeń to ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Jest ono obowiązkowe a jego koszt może wynieść od kilku złotych miesięcznie do nawet kilkuset. Pamiętajmy jednak, że niezależnie od wszystkich okoliczności posiadane nieruchomości należy ubezpieczyć. Mamy wtedy większe poczucie bezpieczeństwa.

Koszty wykończenia

Odebraliśmy klucze, mamy wreszcie swoje, wymarzone mieszkanie i gołe ściany, betonowe podłogi, brak drzwi wewnętrznych, pustą kuchnię, łazienkę. Dużo pracy i wydatków dopiero przed nami. To moment kiedy okazuje się, że te wszystkie do teraz poniesione koszty były tylko częścią tego co jeszcze należy zainwestować w nasze m. Szukając na różnych portalach budowlanych możemy przeczytać, że średni koszt wykończenia mieszkania stanowi minimum 10% jego wartości - czyli przy naszym wyniesie on około 30 000 złotych.

Podsumowanie

Poniżej przedstawiamy zbiorcze koszty, z jakimi należy się liczyć kupując mieszkanie na rynku pierwotnym za kwotę o wartości 300 000 złotych.

*opracowanie własne Aspiro 10.01.2014

Jak widać z powyższych wyliczeń koszty wkładu własnego to tylko wierzchołek góry lodowej. Na ostateczne koszty ma wpływ wiele składowych, od których nie ma odstępstwa. Z drugiej strony ceny mieszkań na rynku są jeszcze stosunkowo niskie w porównaniu z wcześniejszymi latami i wiele mieszkań czeka na potencjalnych właścicieli. Do tego Rekomendacja S w tym roku obliguje do 5% wkładu własnego, natomiast z każdym kolejnym rokiem próg ten będzie podnoszony o kolejne punkty procentowe, aż do wymaganych 20% w roku 2017. Wówczas, środki własne jakimi będziemy musieli dysponować by kupić nieruchomość będą w ogólnej kwocie dużo wyższe.

Andrzej Wojda, Aspiro.

Informacje o firmie:

Aspiro jest firmą doradztwa finansowego oferującą szeroką gamę produktów i usług finansowych, w tym produkty kredytowe, inwestycyjne oraz ubezpieczeniowe. Aspiro powstała w 2009 roku i należy do jednej z największych grup finansowych w Polsce Grupy mBanku. Spółka dysponuje wysoko rozwiniętą siecią sprzedaży, którą tworzy blisko 600 doradców pracujących w 115 punktach na terenie całego kraju.

W ofercie Aspiro znajdują się produkty i usługi finansowe renomowanych instytucji finansowych, w tym m.in. Alior Bank, Bank BPH, Bank Pocztowy, Benefia, BGŻ, BNP Paribas, BOŚ, BRE Ubezpieczenia, BZ WBK, Citi Handlowy, Deutsche Bank PBC, Euro Bank, Generali, Getin Noble Bank, Idea Bank, ING, mBank, Meritum Bank, Bank Pekao, PKO BP, Raiffeisen Polbank, Wealth Solutions.

Aspiro posiada certyfikat Firma Godna Pol