Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce - rekordowa wielkość powierzchni w budowie, silny popyt i rozwój mniejszych rynków

Według najnowszego raportu DTZ - Property Times - Rynek Magazynowy w Polsce, łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły poziom ponad 8,07 milionów m kw., a w budowie znajduje się rekordowa wielkość ok. 850 000 m kw. Na tak dużą liczbę rozpoczętych projektów wpływ mają pozytywne wyniki gospodarcze, utrzymujący się wzrost produkcji przemysłowej, a także rozwój sieci dystrybucji, w szczególności z sektorów e-commerce i FMCG. Dostępność wykwalifikowanej siły roboczej, bliskość rynków zbytu oraz szereg inwestycji w obszarze infrastruktury drogowej to główne atuty, które przyciągają zagranicznych inwestorów na rynki magazynowe w Polsce.

Obecnie ponad 90% rynku powierzchni magazynowej skupione jest w 5 wyraźnie rozwiniętych rejonach (Region Warszawy, Centralna Polska, Górny Śląsk, Dolny Śląsk i Region Poznania). Jednakże, przedmiotem coraz większego zainteresowania wielu deweloperów i najemców stają się lokalizacje rozwijające się, wśród których należy wymienić w szczególności regiony wokół Trójmiasta, Szczecina, Krakowa czy Lublina.

Ze względu na dużą aktywność deweloperów, nowa podaż w I poł. 2014 roku była prawie 50% wyższa niż w analogicznym okresie roku 2013 i wyniosła około 340 000  m kw. 

Obecnie ponad 90% powierzchni w budowie zostało już wynajęte na podstawie umów przedwstępnych. Tak wysoki stopień wynajęcia jest związany z dostarczaniem przed deweloperów przede wszystkim projektów BTS. Jednakże, projekty spekulacyjne będą stawały się coraz bardziej popularne w regionach charakteryzujących się niższą stopa pustostanów.

Ze względu na dużą liczbę nowych projektów przewidzianych do oddania do użytkowania w II poł. 2014 roku, łączna podaż w całym 2014 osiągnie ok. 1,0 - 1,2 miliona m kw., co stanowić będzie największą wielkość odnotowaną od 2008 roku.

Dalszy rozwój sieci dystrybucji przez najemców, w szczególności z sektorów e-commerce i FMCG, jak również coraz większa liczba firm logistycznych wchodzących na rynek magazynowy w Polsce, przełożyły się na wysoki wolumen najmu (włączając nowe umowy, ekspansje i renegocjacje), który w I poł. 2014  osiągnął poziom 1,22  mln m kw. (o 30% więcej niż w I poł. 2013). W rezultacie stopa pustostanów spadła do 9,1%, o 2,0 pkt. procentowe w porównaniu do 11,1% w IV kw. 2014 roku.

Popyt w całym 2014 roku może osiągnąć zbliżony poziom do rekordowego wolumenu najmu zarejestrowanego w 2013 roku (ok. 1,9-2,2 milionów m kw.). Jednak jego wielkość zależeć będzie w dużym stopniu od sytuacji makroekonomicznej. Biorąc pod uwagę przewidywane szybsze tempo wzrostu PKB w 2014 i 2015 roku, jak również przewidywany dynamiczny rozwój sektorów e-commerce i FMCG, można się spodziewać, że popyt na powierzchnie magazynowe w najbliższych kilkunastu miesiącach znajdować się będzie nadal na wysokim poziomie - mówi Bożena Kowalska, Konsultant w Zespole Doradztwa i Analiz Rynkowych, DTZ.

W I poł. 2014 wzrosła liczba najemców, którzy decydowali się na ekspansję w obecnej lokalizacji bądź przenoszenie swojej działalności w inne miejsce, w celu wynajęcia większej powierzchni. Na rynkach rozwijających się, dystrybutorzy z sektora farmaceutycznego i spożywczego coraz chętniej przenoszą swoją działalność do budynków o wyższym standardzie technicznym, dopasowanych do rodzaju działalności firmy i wymogów prawnych. Głównymi czynnikami, które wpływają na zachowania najemców powierzchni magazynowych, to przede wszystkim potrzeba rozszerzenia działalności oraz rosnące znaczenie firm zajmujących się outsourcingiem usług logistycznych. DTZ przewiduje, że trend ten będzie umacniał się w ciągu najbliższych kilku lat.  Ponadto, coraz bardziej popularne wśród najemców powierzchni magazynowych stają się umowy krótkoterminowe, a także wynajem modułów o mniejszej powierzchni magazynowej oferujących do 600 m kw. (SBU - Small business Units) - dodaje Bożena Kowalska.