Kolejny rekordowy rok na warszawskim rynku powierzchni biurowej

Według najnowszego raportu DTZ - Property Times Office Warsaw - na koniec trzeciego kwartału 2014 zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 4,36 miliona m kw. Po rekordowym 2013 roku, kiedy na rynek trafiły budynki biurowe o łącznej powierzchni blisko 300 000 m kw., podaż w 2014 prawdopodobnie znajdzie się na jeszcze wyższym poziomie.

Podczas trzech pierwszych kwartałów bieżącego roku pozwolenie na użytkowanie otrzymały obiekty biurowe o łącznej powierzchni wynoszącej 250 000 m kw., a do końca 2014 r. przewidujemy ukończenie kolejnych 70 000 m kw. W rezultacie roczny poziom podaży może wynieść aż 320 000 m kw., co będzie najwyższą wartością notowaną na rynku warszawskim począwszy od 2000 roku. Ponadto, obecnie w budowie znajduje się blisko 700 000 m kw. biur, co przełoży się na wysoką podaż również w ciągu kolejnych dwóch lat (ok. 300 000 m kw. rocznie).

Wolumen transakcji najmu zawartych od stycznia do końca września 2014 osiągnął 422 000 m kw., co oznacza spadek o 18% w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Niemniej jednak popyt na biura, odzwierciedlony wielkością absorpcji netto, pozostał na relatywnie niezmienionym poziomie. Podobnie jak w ciągu ostatnich czterech lat, najemcy nadal często decydowali się na renegocjacje/przedłużenie dotychczasowych umów najmu, natomiast transakcje zawierane przed oddaniem budynku do użytkowania straciły na popularności ze względu na dużą dostępność powierzchni w istniejących budynkach.

W wyniku wysokiego poziomu nowej podaży w ciągu ostatnich 3 lat, stopa pustostanów wzrosła i na koniec III kw. 2014 osiągnęła 13,8%, co jest najwyższą wartością notowaną na rynku warszawskim od 2003 roku. Należy zaznaczyć, że znaczna większość niewynajętej powierzchni jest zlokalizowana w starszych obiektach, wymagających modernizacji lub dużych projektach biurowych, które niedawno otrzymały pozwolenie na użytkowanie. W rezultacie rosnącej dostępności powierzchni, stawki czynszów spadły nieznacznie (średnio o 0,5-1 euro za m kw. za miesiąc) w porównaniu do wartości rejestrowanych jeszcze na początku bieżącego roku. Obecnie stawki nominalne wynoszą 22-25 euro dla najlepszych powierzchni w centrum, 14-15.5 euro w budynkach zlokalizowanych w innych strefach.

Przewidywany wysoki poziom podaży powierzchni biurowej w ciągu dwóch kolejnych lat może prowadzić do dalszego wzrostu stopy pustostanów. Jednakże już począwszy od 2015 roku możemy ponownie spodziewać się silniejszej aktywności na rynku najmu. Wynika to w dużej mierze z cykliczności rynku i faktu, że w okresie 2016-2018 wygaśnie duża część umów podpisanych w latach 2006-2008 (10-letnie umowy) oraz 2011-2013 (5-letnie umowy), kiedy popyt znajdował się na wysokim poziomie, powiedziała Katarzyna Lipka, zastępca dyrektora w Zespole Doradztwa i Analiz Rynkowych, DTZ. Niemniej jednak równocześnie oczekujemy dalszych konsolidacji, jak również kontynuacji trendu optymalizacji powierzchni, który jest związany z wprowadzaniem przez wielu najemców nowych rozwiązań w zakresie organizacji miejsca pracy. Doprowadzi to do faktycznego zmniejszania wielkości biur zajmowanych przez część firm, co może spowolnić tempo absorpcji dostępnej powierzchni, dodaje Lipka.