Raport DTZ: rekordowa ilość nowej powierzchni magazynowej w Polsce w 2014 r.

Według najnowszego raportu DTZ - Property Times Logistics & Industrial Poland - na koniec 2014 roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wzrosła do blisko 8,8 miliona m kw. Wciąż bardzo aktywni byli zarówno deweloperzy, którzy dostarczyli na rynek rekordowe 1,1 miliona m kw. nowej powierzchni magazynowej, jak i najemcy, którzy podpisali umowy najmu dotyczące 2,8 miliona m kw. powierzchni.

W drugiej połowie 2014 roku utrzymywał się rosnący popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce. Wolumen podpisanych umów najmu w tym okresie wyniósł 1,6 miliona m kw., co było wynikiem lepszym o prawie 30% w porównaniu do pierwszej połowy 2014 roku i o 18% lepszym od analogicznego okresu 2013 roku. Tak duży wzrost wynikał w dużej mierze z pojawienia się na rynku nowych kluczowych najemców, jak np. Amazon. Istotne było również rosnące zainteresowanie powierzchniami magazynowymi firm z sektora e-commerce, logistycznego i FMCG. Aż 70% wszystkich podpisanych umów w tym okresie dotyczyło nowych umów najmu.

Stopa pustostanów na koniec 2014 roku spadła do rekordowo niskiego poziomu 5,8%, co było wskaźnikiem prawie dwukrotnie niższym od poziomu z końca 2013 roku (11,1%). Dalszy spadek stopy pustostanów w Polsce był możliwy zarówno dzięki rosnącej liczbie nowych najemców wchodzących na rynek, jak i działaniom deweloperów, którzy realizowali większość inwestycji w formule BTS lub pre-let.

Ze względu na silną konkurencję pomiędzy deweloperami, wywoławcze stawki czynszów za nowoczesną powierzchnię magazynową w Polsce nie zmieniły się istotnie w porównaniu do poprzednich okresów. Tradycyjnie najwyższe czynsze notowano w Warszawie Strefa 1 (4,0-5,5 euro/m kw./miesiąc), w Regionie Krakowa (3,3-4,3 euro/m kw./miesiąc) oraz na Dolnym Śląsku (3,2-3,7 euro/m kw./miesiąc). Ze względu na spadająca stopę pustostanów, w niektórych lokalizacjach (np. Region Poznania, Dolny Śląsk) wystąpić może wzrostowa presja na stawki czynszów. Jednocześnie możliwe są nieznaczne spadki czynszów w Warszawie (Strefy II i III).

Na koniec 2014 roku w budowie znajdowało się kolejne 630 tys. m kw. nowej powierzchni magazynowej, z czego ok. 70% zostało już wynajęte. W porównaniu do pierwszej połowy 2014 roku, wskaźnik wynajęcia powierzchni znajdującej się w budowie spadł o ok. 20 p.p., co świadczy o większej ilości powierzchni dostarczanej na rynek spekulacyjne. Powierzchnie budowane spekulacyjnie stanowiły zazwyczaj jedynie część większych projektów magazynowych, a obiekty całkowicie spekulacyjne wciąż należą do rzadkości. Najwięcej powierzchni w budowie znajdowało się w Regionie Poznania (ok. 215 tys. m kw.) oraz na Górnym Śląsku (ok. 125 tys. m kw.).

W całym 2014 roku deweloperzy dostarczyli 1,1 miliona m kw. nowej powierzchni magazynowej, co było najlepszym wynikiem w Polsce od 2008 roku. Najwięcej nowej powierzchni dostarczono na Dolnym Śląsku (ok. 350 tys. m kw.) i w Regionie Poznania (ok. 280 tys. m kw.). Prawie cała nowo dostarczona powierzchnia magazynowa w 2014 roku zlokalizowana była poza Warszawą i okolicami.

Wciąż prawie 90% całej nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce znajduje się na pięciu najsilniej rozwiniętych rynkach magazynowych - w Regionie Warszawy (2,8 miliona m kw.), na Górnym Śląsku (1,6 miliona m kw.), Dolnym Śląsku (1,2 miliona m kw.), Regionie Poznania (1,2 miliona m kw.) i Centralnej Polsce (1,1 miliona m kw.). Z drugiej strony w 2014 roku widoczny był wzrost inwestycji na nowych rynkach, takich jak np. Trójmiasto, Szczecin, Kraków, Lublin i Bydgoszcz. Lokalizacje te zyskiwały na swojej atrakcyjności ze względu na poprawiającą się infrastrukturę transportową, rozbudowujące się porty morskie i dostęp do relatywnie tańszej siły roboczej. Na liczbę nowych inwestycji magazynowych w takich lokalizacjach jak np. Trójmiasto i Lublin wpłynęło również ich strategiczne położenie i niższe ryzyko inwestycyjne w porównaniu do konkurencyjnych lokalizacji położonych za wschodnią granicą.