Deweloperzy nie nadążają z budowaniem domów

Jak dziś wygląda sytuacja na rynku mieszkaniowym z pańskiego punktu widzenia, z pozycji developera?

W 2021 roku rynek ciągle rośnie. Nie tylko w Polsce, ale również w Europie i na całym świecie widać ewidentnie wzrost sprzedaży mieszkań. Deweloperzy nie nadążają z ich budową, ponieważ jest przeogromny popyt.

Czy to znaczy, że sprzedają się dziury w ziemi? Przed zbudowaniem domów?

Rzeczywiście, mieszkania sprzedają się na pniu. Nie tylko mieszkania, ale też segmenty jednorodzinne. W okolicach Wilanowa, gdzie mieszkam, widzę wzrost o 300-400 procent od otwarcia obwodnicy, a w tym roku sprzedaje się wszystko jak leci.

To czas żniw dla deweloperów. Co pan buduje i jak się sprzedają budowane przez pana mieszkania?

Jeśli chodzi o nasze budowy, to już zakończyliśmy sprzedaż. Obecnie moja spółka holdingowa i jej spółki córki zajmują się przygotowywaniem nowych działek dla większych ode mnie graczy na rynku deweloperskim. Zauważyłem ewidentnie większą możliwość zarobienia dużo większych i szybszych pieniędzy na tzw. land developmencie, czyli zakupie działki, przygotowaniu jej, otrzymaniu pozwolenia na budowę i sprzedaniu jej dużemu graczowi.

Proszę wyjaśnić, czemu mieszkania ciągle drożeją? Czy tylko z uwagi na ogromny wzrost popytu? Czy również na ogromną podaż? Czy może z uwagi na cen wzrost materiałów budowlanych?

Przede wszystkim to skutek wzrostu cen stali, wszystkich materiałów budowlanych. Na przykład na wełnę mineralną trzeba czekać w fabrykach 3-4 miesiące i wpisywać się na listy oczekujących jak za komuny. To jeden czynnik, są jeszcze inne. Wzrost cen mieszkań jest ewidentnie spowodowany również tym, że lokaty bankowe tak naprawdę mają dziś ujemne oprocentowanie. W bankach mamy np. oprocentowane na 1 procent lokaty roczne bez możliwości zerwania, od tego musimy odjąć podatek Belki, tak więc po odjęciu nie mamy nic. A inwestycja w mieszkanie się opłaca, bo jak pokazują różne raporty, ceny mieszkań rosną rocznie o 9-12 procent.

Czy boom na rynku mieszkaniowym przełożył się również na wzrost lub polepszenie koniunktury na rynku nieruchomości wakacyjnych? Wiem, że takie inwestycje miał pan również w portfolio.

W Juracie mamy przepiękną inwestycję, o której się mówi, że to najlepsza inwestycja nad polskim morzem. Villa Glamour, bo o niej mówię, to osiem luksusowych apartamentów o różnych metrażach. Jest położona w pięknym miejscu, przy samym Pomniku Juraty. Ceny tam są dzisiaj kosmiczne, ale chętnych nie brakuje. W Juracie mieliśmy trzy inwestycje i wszystko się szybko się sprzedało.

Czy zabawi się pan w przewidywania, co będzie dalej? Czy to, co się dzieje na rynku mieszkaniowym, to bańka, która w pewnym momencie pęknie?

Uważam, że ceny, które mamy dzisiaj, na pewno będą zafiksowane, czyli jeżeli dzisiaj kupujemy mieszkanie za kwotę X, to za rok, dwa, trzy na pewno nie spadną poniżej tego progu, mogą się jeszcze tylko podnieść. Dodatkowo jeśli ceny materiałów nadal będą szły w górę, to za tym muszą iść również ceny mieszkań. Jeśli jednak ceny materiałów w końcu się ustabilizują, to ceny mieszkań również się ustabilizują. Bo to nie jest tak, że deweloperzy narzucają ogromne ceny: tak naprawdę wszyscy mają cały czas tę samą marżę. Rosną przede wszystkim ceny gruntów i koszty budowy.

A jak wygląda sprawa podaży gruntów?

Niestety jest mniej gruntów, niż tego potrzeba. Obecnie posiadam w swoim portfelu 32 działki, które przygotowuję do przekazania dalej. A ponieważ gruntów brakuje, to z tego powodu po kolejne działki ustawiają się kolejki deweloperów. Przyjeżdżają do mnie sami główni prezesi z zagranicy.

Jakie działki, gdzie położone, działki najlepiej się sprzedają?

Działki wszędzie się dobrze sprzedają. Kiedyś nikt chciał gruntów na Bródnie, dzisiaj wszyscy biorą, nikt nie chciał Tarchomina, bo to była zapomniana część Warszawy, dziś chcą wszyscy. Ursus daleki, Pruszków, tereny za Konstancinem, Grodzisk Mazowiecki – wszędzie tam działki są w cenie. Bardzo proinwestycyjne jest Piaseczno i Lesznowola, dzisiaj ceny są tam porównywalne do cen w Białołęce.