Wywłaszczenie nieruchomości może być przeprowadzone tylko w kontekście przymusu państwowego. Ogólną podstawę prawną stanowi konstytucja, ale do konkretnego stosowania nadają się dopiero ustawy. Na wywłaszczenie pozwala wiele ustaw, takich jak: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowych, Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym oraz cały szereg innych specustaw (przeciwpowodziowa, kolejowa, lotniskowa itd.). Na gruncie obowiązujących ustaw wywłaszczenie realizowane jest poprzez decyzję administracyjną uprawnionego organu, najczęściej wojewody lub starosty powiatowego, która obejmuje swoim działaniem konkretną nieruchomość lub nieruchomości. Wywłaszczeniu podlega nieruchomość niezbędna do realizacji celu publicznego, co powoduje podział nieruchomości odpowiadający tym potrzebom. Zajęcie nieruchomości ma charakter odjęcia prawa własności, zajęcia czasowego, lub ustanowienia obciążeń nieruchomości w postaci służebności.
Cele publiczne
Wywłaszczenie nieruchomości możliwe jest tylko na cele publiczne. Celami publicznymi mogą być:
- budowa dróg, autostrad, lotnisk, kolei,
- budowa szkół publicznych i państwowych uczelni wyższych,
- budowa obiektów przeciwpowodziowych,
- budowa sieci energetycznych, gazowych, wodno-kanalizacyjnych,
- budowa pomieszczeń dla organów władzy, administracji, sądów, prokuratur, wojska,
- budowa przedszkoli, placówek opieki zdrowotnej, domów opieki społecznej, obiektów sportowych,
- ochrona zagrożonych wyginięciem roślin i zwierząt oraz ich siedlisk,
- budowa obiektów kulturalnych i sakralnych,
- ochrona miejsc pamięci narodowej.
Same założenia raczej nie budzą wątpliwości, ale realizacja poszczególnych inwestycji może być kontrowersyjna. Dotknięci wywłaszczeniem właściciele nieruchomości często podnoszą zarzut, że konkretna inwestycja ma charakter czysto komercyjny i nie realizuje celu publicznego.
Jeśli nieruchomość nie została wykorzystana na planowane cele publiczne, to były właściciel może żądać jej zwrotu.
Odszkodowanie za wywłaszczenie
Wywłaszczenie dozwolone jest tylko pod warunkiem wypłaty słusznego odszkodowania. Odszkodowanie ustala właściwy organ, najczęściej starosta lub wojewoda, w drodze decyzji, po przeprowadzeniu postępowania gabinetowego. Na gruncie polskich norm prawnych, wysokość odszkodowania ma odpowiadać wartości rynkowej utraconego prawa. Ustawodawca posługuje się terminem tzw. słusznego odszkodowania, które w swoim orzecznictwie precyzują sądy. Uznaje się, że słuszne odszkodowanie nie jest pojęciem tożsamym z pełnym odszkodowaniem. Odszkodowanie za wywłaszczenie nie musi kompensować innych doznanych szkód, np. utraconych dochodów, utraconej wartości nieruchomości po podziale, utraconej wartości nieruchomości na skutek bliskości inwestycji itd.
Wysokość odszkodowania ustalana jest po zaciągnięciu opinii uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy ustala wartość utraconego prawa, próbując określić jaka byłaby możliwa do uzyskania jego cena rynkowa. Wywłaszczonemu przysługuje prawo do aktywnego uczestniczenia w postępowaniu, w szczególności do: zapoznawania się z materiałem dowodowym, wypowiadania się co do zgromadzonego materiału dowodowego, wnoszenia własnego materiału dowodowego i w ostateczności do wnoszenia środków odwoławczych od decyzji ustalającej odszkodowanie. Ustawodawca dodatkowo zezwala stronom postępowania na ustalenie odszkodowania w drodze ugody administracyjnej; czasem również nakazuje przeprowadzenie rokowań w sprawie.
Wysokość odszkodowania zależna jest od następujących cech wywłaszczonej nieruchomości: jej rodzaju, przeznaczenia, stanu, położenia, aktualnych cen rynkowych. Ustawodawca nie wymienia enumeratywnie wszystkich cech cenotwórczych nieruchomości. Ich określenia dokonuje w procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy. Opinia o wartości nieruchomości przyjmuje postać operatu szacunkowego.
Ochrona interesów wywłaszczonych
Obecnie obowiązujące specustawy należałoby uznać za niedostatecznie chroniące interesy osób dotkniętych wywłaszczeniem. Ich uzasadnienie sprowadza się do bezproblemowej realizacji celów publicznych. Co za tym idzie, wywłaszczony traci posiadanie nieruchomości przed wypłatą odszkodowania a jego wysokość nie pozwala na fizyczne odtworzenie nowej nieruchomości o podobnym standardzie. Iluzorycznym jest prawo do odwołania się od decyzji dokonującej wywłaszczenia – większość wnoszonych odwołań nie przynosi skutku. Realnie można walczyć tylko o wysokość odszkodowania, ale to odbywa się kosztem przesunięcia wypłaty w czasie. W ocenie autora, polskie przepisy prawa odstają na niekorzyść od standardów europejskich i światowych.
Jeżeli potrzebują Państwo pomocy prawnej w zakresie spraw związanych z odszkodowaniem za wywłaszczanie nieruchomości, zapraszamy do kontaktu telefonicznego z INLEGIS Kancelarie Prawne - tel. 793-101-800 lub przez formularz na stronie www.inlegis.pl. Kancelaria świadczy usługi prawne na terenie całego kraju.