Dobór najemców optymalny do profilu potencjalnych klientów oraz odpowiednie rozmieszczenie poszczególnych komponentów oferty mogą zadecydować o sukcesie lub porażce projektu handlowego. Właściwie skomponowany tzw. tenant-mix może przełożyć się na wysokie zainteresowanie obiektem wśród potencjalnych konsumentów i w rezultacie wysoki poziom przychodów ze sprzedaży. To jeden z kluczowych etapów zarówno planowania nowej inwestycji jak i prac nad repozycjonowaniem obiektu już działającego na rynku.
Jak wynika z analizy DTZ, na koniec 1 poł. 2014 r. w centrach handlowych usytuowanych w piętnastu największych polskich miastach działało ponad 4 100 najemców. Na przestrzeni minionych trzech lat na naszym rynku rozpoczęło aktywność ponad 140 nowych marek (głównie z branży modowej), wśród których dominowali operatorzy rodzimi, amerykańscy, włoscy, francuscy, szwedzcy i niemieccy. Poszerzanie puli najemców stwarza zarządzającym obiektami handlowymi szansę odświeżenia oferty i wyróżnienia się na tle konkurencji.
Przygotowanie koncepcji doboru najemców należy rozpocząć od poznania zachowań zakupowych grupy docelowych klientów, oceny potencjału ich siły nabywczej oraz właściwego zdefiniowania profilu potencjalnych odbiorców oferty handlowej naszego obiektu. Kluczowe kroki to również analiza sytuacji konkurencyjnej na rynku, poziomu nasycenia powierzchnią najmu oraz poziomu popytu wśród sieci handlowych na nowe projekty. Właściwa ocena sytuacji rynkowej umożliwi zaprogramowanie osiągalnych stawek czynszu, powiedziała Lucyna Śliż, zastępca dyrektora w Zespole Wynajmu Powierzchni Handlowych, DTZ. Ważnym etapem budowy atrakcyjnego zestawu najemców jest odpowiednie rozplanowanie podziału powierzchni, rozmieszczenie lokali dla poszczególnych marek i ciągów komunikacyjnych zapewniających efektywny przepływ odwiedzających. Branże produktowe i ich procentowy udział w składzie najemców w dużej mierze rzutują na pozycjonowanie projektu wśród potencjalnych klientów, dodała Lucyna Śliż.
Dane firmy DTZ pokazują, że w strukturze najemców obiektów handlowych zazwyczaj dominują najemcy z branży modowej (36% działających lokali), restauracyjno - rekreacyjnej (19%) i usługowej (12%). Badania wskazują również na wysoki udział międzynarodowych najemców w ofercie handlowej pięciu wiodących warszawskich galerii handlowych - 47% działających lokali handlowych. Podobny wynik (50%) dotyczy wysoce dojrzałego rynku londyńskiego, ale już w przypadku Paryża wynik ten wynosi jedynie 39%.
Przygotowując skład najemców, powinniśmy zadbać o kompleksowość oferty, tak by w pełni odpowiadała ona potrzebom zakupowym klientów, tym samym umożliwiając im dokonanie pełnych zakupów w naszym obiekcie. Z analizy firmy DTZ można wywnioskować, że centra handlowe będą stopniowo ewaluowały w miejsca rozrywki i spędzania czasu wolnego wraz z rodziną i przyjaciółmi. Ponieważ zakupom towarzyszy czynnik emocjonalny, warto mieć na uwadze atmosferę miejsca i zadbać o aspekt rekreacyjno-rozrywkowy, umieszczając na terenie obiektu np. restauracje, kawiarnie, kina czy też siłownie.
Dla zarządcy kluczowe jest także wyselekcjonowanie najemców strategicznych - kotwic (tzw. "anchor tenants"), którzy przyciągną zainteresowanie konsumentów i skłonią innych najemców do wynajęcia powierzchni w przygotowywanym obiekcie. Zazwyczaj w centrum handlowym funkcję taką pełnią wiodące marki z branży moda i akcesoria natomiast w parkach handlowych często rolę kluczową spełniają dodatkowo operatorzy spożywczy czy z segmentu wyposażenia domu i ogrodu. Odpowiednie przygotowanie składu i rozlokowanie najemców może stanowić siłę napędową obiektu handlowego i w efekcie przyczynić się do wzrostu liczby klientów oraz zwiększenia zysków. Trzeba również pamiętać, że proces tworzenia tenant-mix nie kończy się w momencie oddania naszego obiektu do użytku, lecz powinien być na bieżąco aktualizowany w oparciu o zmieniające się potrzeby zakupowe klientów i dynamiczną sytuację rynkową, podsumowala Lucyna Śliż.
dostarczył infoWire.pl
