Dział Analiz Rynkowych i Doradztwa przy współpracy z Działem Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate przygotował raport Wyróżniające się spośród tłumu, Tchnienie nowego życia w butikowe biurowce w centrum Warszawy, w którym poddana została analizie istniejąca i planowana podaż zmodernizowanych zabytkowych budynków biurowych w wybranych lokalizacjach w centrum Warszawy i na Starym Mieście.
Celem raportu jest analiza obecnego rynku biurowców butikowych pod względem zasobów, profilu najemców, poziomu czynszów i skali pustostanów. Oprócz wskaźników ilościowych w w opracowaniu zawarto jakościową ocenę rynku biurowców butikowych oraz zdefiniowano kluczowe cechy odróżniające od tradycyjnych biurowców. Pod lupę wzięto także strukturę własności.
Całkowita powierzchnia najmu dla 73 poddanych analizie butikowych biurowców została oszacowana na 310 700 m2, gdzie 250 300 m2 ma przeznaczenie biurowe, a pozostała część to powierzchnie handlowe i usługowe zlokalizowane na parterach budynków.
,,Powierzchnia większości biurowców butikowych (30 obiektów) wynosi od 2 001 do 5 000 m2, jednakże aż 46 % powierzchni biurowych znajduje się w obiektach o wielkości od 5 001 do 10 000 m2. Poza dużymi obiektami, na które składają się głównie pałace, piętro w większości analizowanych budynków ma powierzchnię wahającą się między 300 a 500 m2. Należy także zauważyć, że biurowce butikowe wyróżnia wyższa jakość materiałów wykończeniowych (drewno, marmur, piaskowiec). Dodatkowo butikowe biurowce przyciągają specyficzną grupę najemców. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się wśród firm z sektora usług biznesowych (36 % wszystkich najemców) takich jak kancelarie prawne i firmy doradcze. Ponadto są one popularne dla firm z sektora FIRE (finanse, ubezpieczenia, nieruchomości), które stanowią 15 % najemców" - mówi Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa na Region Europy Środkowo-Wschodniej w BNP Paribas Real Estate.
Biurowce butikowe to także atrakcyjne produkty inwestycyjne. Podczas gdy czynsz wywoławczy dla najlepszych standardowych nowoczesnych biurowców w centrum Warszawy wynosi obecnie od 22 do 24 Euro, w najlepszych biurowcach butikowych waha się on od 23 do 26 Euro za m kw. (10 budynków mieści się w tym zakresie cenowym). Jeśli chodzi o czynsze efektywne dla wszystkich grup biurowców butikowych, poziom transakcji w przypadku większych najemców obniża czynsz bazowy o 10-15%, natomiast w przypadku standardowych biurowców o 20-25%.
,,Butikowe budynki biurowe to nie tylko miłe dla oka dzieła architektury, ale to także doskonała lokata kapitału, która daje stabilne, długoterminowe zwroty przewyższające o 0,25 p.p. stopy kapitalizacji osiągane w przypadku standardowych nowoczesnych biurowców. Osiągając czynsze wyższe o ok. 10 % od tych osiąganych w tradycyjnych nowoczesnych biurowców, najlepsze butikowe biurowce oferują doskonałą jakość wykończenia, najwyższy standard usług zarządzania, jak i również wysoką identyfikację najemców. Są to kluczowe powody dla których rotacja najemców w tych budynkach jest niska" - dodaje Anna Staniszewska.
,,Mając na uwadze niedawny wzrost podaży przestrzeni biurowej w Warszawie, nie powinno dziwić, że biurowce butikowe stają się coraz bardziej atrakcyjne dla inwestorów i najemców. Dla inwestorów takie projekty są zwykle bardziej odporne na zmieniające się warunki rynkowe, a jednocześnie lepiej reagują na wzrostowe trendy rentowności. Dla użytkowników końcowych, którzy chcą potwierdzić swoją tożsamość, budynki te stanowią realną alternatywę dla typowych szklanych biurowców. Zatem przy projektowaniu biurowców butikowych należy zwrócić szczególną uwagę na wygląd zewnętrzny, który powinien nawiązywać do wystroju wnętrz części wspólnych obiektu" - mówi Michał Michał Orłowski, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych, Reprezentacja Wynajmujących, BNP Paribas Real Estate.
dostarczył infoWire.pl