Jaka powinna być wysokość odszkodowania za wywłaszczenie?
Materiał partnera

Jaka powinna być wysokość odszkodowania za wywłaszczenie?

Czym jest wywłaszczenie?
Czym jest wywłaszczenie? / Źródło: Pexels
Prawo własności ma w Polsce szczególny charakter chroniony konstytucyjnie, na tyle istotny, że możliwość jego naruszenia jest naprawdę wyjątkiem od ogólnego porządku. Jedną z form legalnej ingerencji w cudzą własność jest wywłaszczenie. Wywłaszczenie może być dokonane tylko na cele publiczne i za odszkodowaniem. Wielu właścicieli nie wie, jakiej wysokości odszkodowania mogą w tym zakresie żądać.

Czym jest wywłaszczenie?

Zgodnie z treścią art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.

Wywłaszczenie to nic innego jak pozbawienie prawa własności określonej osoby. Dodajmy jednak, że zgodnie z obowiązującymi przepisami może nastąpić tylko za tzw. słusznym odszkodowaniem. Do wywłaszczenia dochodzi wtedy, gdy konieczne jest przejęcie terenu pod inwestycję publiczną np. przy budowie drogi lub hali sportowej.

Niezależnie od tego. jaki jest cel wywłaszczenia, dotychczasowemu właścicielowi danej nieruchomości (gruntowej lub budynkowej) przysługuje prawo do odszkodowania. Problem jednak w tym, że wypłacane odszkodowania są często zaniżane na skutek błędów w wycenach, a właściciele nie wiedzą, że w takich przypadkach mogą żądać zdecydowanie wyższych kwot.

Jak ustala się wysokość odszkodowania za wywłaszczenie?

Uzyskanie odszkodowania za wywłaszczenie jest podstawowym prawem każdego właściciela, którego nieruchomość posłuży do realizacji celów publicznych. Jest to forma rekompensaty, która w sporej ilości przypadków jest przeznaczana na zakup nowej nieruchomości (nowego miejsca zamieszkania).

O wysokości omawianego odszkodowania decyduje wiele czynników, najczęściej są to:

  • lokalizacja wywłaszczanej nieruchomości,
  • wielkość oraz wartość działki lub budynku,
  • stopień wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej,
  • dotychczasowy sposób użytkowania nieruchomości,
  • przyszły sposób użytkowania nieruchomości,
  • aktualne ceny w obrocie nieruchomościami,
  • użyteczność nieruchomości dla celów wywłaszczenia,
  • zastosowanie konkretnej metody w zakresie wyceny.

Każde wypłacone odszkodowanie powinno odpowiadać wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości. W ustalaniu wysokości takiego świadczenia bierze się pod uwagę stan wywłaszczanego majątku w momencie wydania decyzji ZRID (Zezwolenie na Realizację Inwestycji Drogowej) oraz jego wartość rynkową na dzień, w którym jego wysokość określa decyzja administracyjna.

Pamiętajmy jednak, że zgodnie z art. 18 ust. 1a omawianej ustawy – jeżeli na nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe (np. służebność, użytkowanie, hipoteka), wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi (lub użytkownikowi wieczystemu) pomniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Różnica trafi do osób, których ograniczone prawo rzeczowe wygasło na skutek wywłaszczenia.

Metody ustalania wysokości odszkodowania za wywłaszczenie

Organ administracji ustalający omawiane odszkodowanie zleca wycenę nieruchomości wybranemu przez siebie rzeczoznawcy majątkowemu. Ten ma do dyspozycji kilka metod, które pozwolą mu na oszacowanie wartości danej nieruchomości. Najczęstszymi są jednak:

  • metoda porównywania parami – polega na porównaniu nieruchomość będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości,
  • metoda korygowania ceny średniej – do porównań przyjmuje się tutaj co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości,
  • podejście kosztowe – prowadzi do uzyskania wartości odtworzeniowej nieruchomości z uwzględnieniem stopnia jej zużycia. Podejście stosuje się w sytuacjach, w których ze względu na brak obrotu nieruchomościami podobnymi, nie można zastosować podejścia porównawczego.

Czy można podwyższyć odszkodowanie za wywłaszczenie?

Po spełnieniu odpowiednich warunków odszkodowanie ulega podwyższeniu w następujących sytuacjach:

  • w wyniku wywłaszczenia właściciel traci swoje miejsce zamieszkania – w tym przypadku odszkodowanie ulega powiększeniu się o kwotę 10 000 zł, odpowiednio w odniesieniu do budynku mieszkalnego albo każdego lokalu mieszkalnego znajdującego się na tej nieruchomości,
  • właściciel wywłaszczanej nieruchomości wyda ją w ciągu 30 dni, licząc od dnia wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji publicznej – powoduje to powiększenie należnego odszkodowania o 5%. Co ważne, w tym przypadku jeżeli inwestorowi zezwolono na niezwłoczne zajęcie nieruchomości, ma on prawny obowiązek wskazać wywłaszczonemu odpowiedni lokal zamienny w terminie faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie.

Najważniejszym sposobem zabezpieczenia swojego interesu jest obrona przed próbą zaniżenia odszkodowania. Aby cel ten realizować skutecznie, musimy znać realną rynkową wartość nieruchomości. W przypadku rozbieżności jako strona mamy prawo do: składania zarzutów do operatu szacunkowego, składania własnych wniosków dowodowych (w tym tzw. kontroperatu), wnoszenia o przeprowadzeniu rozprawy w postępowaniu administracyjnym, wnoszenia środków odwoławczych od wydanej decyzji oraz skarg do sądów administracyjnych.

Jak podwyższyć odszkodowanie za wywłaszczenie?

Możliwość podwyższenia odszkodowania za dokonane wywłaszczenie głównie sprowadza się do poprawienia błędów rzeczoznawcy majątkowego. Organy administracji publicznej niechętnie przychylają się do argumentów strony, gdyż nie posiadają niezbędnej wiedzy specjalnej ani zasobów czasowych pozwalających na rzetelną analizę.

Wywłaszczonemu do skutecznej walki o swoje prawa niezbędna jest wiedza prawnicza oraz wiedza specjalna z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Warto, aby prawnik i rzeczoznawca majątkowy współpracowali ze sobą dla osiągnięcia założonego rezultatu.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości zajętych pod drogi publiczne ustala właściwy starosta lub wojewoda – przed tymi organami należy wyrażać swoje stanowisko i składać popierające je dowody. Jeżeli właściciel nie posiada stosownej wiedzy i doświadczenia w omawianym zakresie, lepiej, aby skorzystał ze wsparcia profesjonalisty. Niewiele kancelarii funkcjonujących na rynku może się pochwalić doświadczeniem gwarantującym bezpieczeństwo wywłaszczonego.

Wsparcie profesjonalisty zwiększa szanse na powodzenie, ale nawet działania własne są rozwiązaniem lepszym niż bierność w toku postępowania. Nie ustalając realnej wartości nieruchomości, nie zapoznając się z aktami sprawy i nie wypowiadając się w jej toku, sprawa odbędzie się bez naszego udziału i bez możliwości obrony słusznych interesów.

Patron merytoryczny artykułu:

INLEGIS Kancelarie Prawne
ul. Podwale 83/7
50-414 Wrocław
tel. 71 729 21 50
Inlegis.pl

Źródło: INLEGIS Kancelarie Prawne

Czytaj także

 0