Problem w tym, że za atrakcyjnym hasłem kryje się rozwiązanie, które w praktyce może działać zupełnie inaczej, niż zakładają jego autorzy.
Nie kataster, ale… coś bardzo podobnego
Lewica podkreśla, że nie proponuje podatku katastralnego. Formalnie wszystko się zgadza. Nie ma katastru, nie ma indywidualnych wycen rzeczoznawców, nie ma klasycznego systemu znanego z wielu krajów Europy. Jest za to opodatkowanie wartości nieruchomości.
Zamiast katastru pojawia się wycena oparta na danych z rządowego portalu DOM, czyli średnich cenach transakcyjnych w danej gminie, skorygowanych o metraż i rok budowy. To rozwiązanie szybkie i administracyjnie wygodne, ale rodzi bardzo konkretne pytanie: czy państwo może opodatkować coś na podstawie statystycznej średniej, a nie realnej wartości konkretnej nieruchomości?
– Bo w praktyce oznacza to tyle, że właściciel nie płaci od tego, ile jego mieszkanie jest warte, tylko od tego, ile „powinno być warte według tabeli”. A to już nie jest drobny szczegół techniczny, tylko fundament całego systemu – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu rynekpierwotny.pl.
Wycena „z tabeli” – wygoda czy ryzyko?
W normalnych warunkach wycena nieruchomości jest procesem sformalizowanym i indywidualnym. Uwzględnia standard, stan techniczny, lokalizację w obrębie miasta, piętro, ekspozycję i dziesiątki innych czynników. W proponowanym modelu to wszystko znika. Zostaje uśredniona wartość, która z definicji nie pasuje idealnie do żadnej konkretnej nieruchomości. To rozwiązanie może być wygodne dla administracji, ale dla podatnika oznacza utratę wpływu na podstawę opodatkowania. Trudno tu mówić o precyzji, a jeszcze trudniej o poczuciu sprawiedliwości.
Podatek „symboliczny”, który może przestać taki być
Na pierwszy rzut oka projekt wydaje się łagodny. Dla pierwszego i drugiego mieszkania stawka wynosi 0,02 proc. wartości. Kwota na tyle niska, że łatwo ją uznać za symbol. Tyle że ten symbol działa trochę jak przynęta. Bo prawdziwa konstrukcja systemu zaczyna się dopiero od trzeciego mieszkania. Tam podatek startuje od 0,5 proc. wartości, a następnie rośnie co roku, aż do poziomu 1,5 proc.
To już nie jest kosmetyczna zmiana, tylko realna ingerencja w opłacalność inwestowania. Już przy skromnym lokum wartym 500 tys. zł oznacza to ok. 2,5 tys. zł rocznie na start, a z czasem kwoty, które mogą pochłaniać równowartość kilku miesięcznych czynszów najmu. W tym momencie przestajemy mówić o „drobnej korekcie systemu podatkowego”, a zaczynamy o narzędziu, które ma zmienić zachowania właścicieli. I to jest zresztą cel wprost deklarowany – ten podatek nie ma być neutralny, tylko odstraszający.
Co więcej, o tym, które mieszkanie jest „pierwsze”, a które „trzecie”, decydować ma kolejność zakupu, a nie jego wartość. W efekcie system nie tyle opodatkowuje majątek, co historię decyzji inwestycyjnych.
A kiedy podatki zaczynają oceniać decyzje, a nie tylko dochód czy majątek, to znak, że państwo przestaje być arbitrem, a zaczyna grać po jednej ze stron rynku.
Bo jeśli dziś można wprowadzić 0,02 proc., to jutro równie łatwo można zrobić z tego 0,2 proc. albo 0,5 proc. – szczególnie w sytuacji rosnących potrzeb budżetowych, presji wydatkowej i napiętej sytuacji geopolitycznej. Historia podatków pokazuje, że najtrudniejszy jest pierwszy krok. I to właśnie ten krok jest tutaj najistotniejszy.
Podaż czy spekulacja – spór, którego projekt nie rozstrzyga
Oficjalny cel projektu brzmi jasno: ograniczyć spekulację i sprawić, żeby mieszkania przestały być narzędziem lokowania kapitału. Problem polega na tym, że rynek nie operuje kategoriami moralnymi, tylko ekonomicznymi. Z jednej strony można powiedzieć, że osoby posiadające wiele mieszkań ograniczają dostępność i podbijają ceny. Z drugiej równie łatwo zauważyć, że to właśnie one w dużej mierze tworzą rynek najmu.
Jeśli uznać, że mamy do czynienia głównie ze „spekulacją”, podatek może wymusić sprzedaż i zwiększyć podaż. Jeśli jednak są to przede wszystkim dostawcy mieszkań na wynajem, efekt może być odwrotny, bo wyższe koszty oznaczają wyższe czynsze najmu albo wycofywanie się z rynku. Projekt nie odpowiada na to pytanie. A to od odpowiedzi zależy wszystko.
Kto naprawdę zapłaci ten podatek
Polityczna intuicja podpowiada, że zapłacą „ci, którzy mają więcej”. Ekonomia bywa mniej intuicyjna. Jeśli koszt utrzymania mieszkania rośnie, właściciel próbuje go przenieść na najemcę. Jeśli rynek na to pozwala, czynsze rosną. Jeśli nie pozwala, inwestycja przestaje się opłacać i znika z rynku. W obu przypadkach najemca nie jest poza systemem. Jest jego centralnym elementem.
Polski rynek to nie Zachód
W krajach, do których często się odwołujemy, podatki od wartości nieruchomości funkcjonują od dawna. Tyle że tam rynek wygląda inaczej. Istnieje silny najem instytucjonalny, państwo i samorządy oferują alternatywę dla rynku prywatnego, a system jest bardziej stabilny. W Polsce rynek najmu wciąż opiera się głównie na prywatnych właścicielach. Nie ma szerokiej alternatywy, która mogłaby ich zastąpić. To oznacza, że ten sam instrument może działać zupełnie inaczej niż w krajach, na które tak chętnie się powołujemy.
Polityka czy realna reforma?
Trudno uciec od wrażenia, że projekt ma dziś większe znaczenie polityczne niż legislacyjne. Nie był szeroko konsultowany, nie ma wyraźnego poparcia w koalicji i na tym etapie trudno sobie wyobrazić jego szybkie uchwalenie. Ale to nie znaczy, że jest bez znaczenia.
Takie propozycje zmieniają sposób myślenia o rynku mieszkań. Przesuwają granice debaty i oswajają opinię publiczną z rozwiązaniami, które jeszcze niedawno wydawały się zbyt radykalne. Nawet jeśli ten konkretny projekt nie wejdzie w życie, może przygotować grunt pod kolejne, już bardziej dopracowane.
Najważniejsze pytanie pozostaje otwarte
Podatek od mieszkań można zaprojektować na wiele sposobów. Można zmieniać stawki, progi i definicje. Można spierać się o szczegóły techniczne. Ale kluczowe pytanie jest inne. Czy ograniczenie opłacalności inwestowania w mieszkania zwiększy ich dostępność, czy raczej ograniczy rynek najmu?
– Bo jeśli odpowiedź okaże się inna niż zakładają autorzy projektu, skutki tej reformy mogą być dokładnie odwrotne od zamierzonych – podsumowuje Jarosław Jędrzyński
Autor: Jarosław Jędrzyński
Materiały pochodzą o ekspertów z portalu RynekPierwotny.pl