Planujesz sprzedać lub wynająć mieszkanie? Musisz wyrobić nowy dokument

Od kilku dni media informują w tytułach o „nowym obowiązku właścicieli domów”. Chodzi o świadectwo charakterystyki energetycznej, które samo w sobie nowe nie jest, ale w kwietniu 2023 roku zmienią się przepisy, które poszerzają krąg osób zobowiązanych do ich posiadania. Nie jest to jednak powszechny obowiązek: świadectwo jest potrzebne tylko przy sprzedaży lub wynajmie mieszkania lub domu.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku, czyli energii na potrzeby ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia.

Obowiązek posiadania go wynika z przepisów prawa europejskiego – ale nie każdy właściciel domu musi wyrabiać świadectwo (w dalszej części tekstu wyjaśnimy, kogo obejmuje taki obowiązek).

Świadectwo ma wartość informacyjną: najemca lub kupujący dowie się z niego, jakie jest roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania związany ze zużyciem energii.

Zasady sporządzania i przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej budynków zostały określone w ustawie z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków.

Kto musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej?

Nie każdy właściciel domu i mieszkania musi wyrobić świadectwo. Nie potrzeba go, jeśli lokal jest wykorzystywany „do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych rodziny” – czyli mieszka w nim właściciel. Co innego gdy dom lub mieszkanie ma zostać sprzedany lub wynajęty. Na stronie gov.pl czytamy, że „świadectwo trzeba przekazać nabywcy lub najemcy w momencie gdy budynek, część budynku lub lokal będzie:

• zbywany na podstawie umowy sprzedaży,
• zbywany na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• wynajęty”.

Świadectwo sporządza się w celu przekazania go najemcy lub kupującemu, a więc przy okazji najmu lub sprzedaży budynku lub części budynku.

W przypadku gdy sprzedaż/najem dotyczy budynku, należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, natomiast jeśli sprzedaż/najem dotyczy części budynku (lokalu), należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej części budynku.

Nabywca lub najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa – co należy rozumieć w ten sposób, że kupując dom nie mogą powiedzieć, że nie potrzebują świadectwa i że wolą, by sprzedający nieco opuścił cenę. A nawet jeśli złoża taką propozycję, to sprzedający lub wynajmujący nie mogą na to przystać.

Kto może wystawić świadectwo?

Świadectwo charakterystyki energetycznej może wystawić osoba z odpowiednimi uprawnieniami z zakresu budownictwa. Pełną listę specjalistów można znaleźć w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne?

Koszt uzyskania dokumentu zaczyna się od 400 zł. Wpływ na cenę ma lokalizacja, wielkość budynku i jego przeznaczenie, stopień skomplikowania bryły, zastosowane instalacje oraz dostępność dokumentacji technicznej.

Ważność świadectwa charakterystyki energetycznej

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Świadectwa przekazane przed dniem wejścia w życie ustawy (28 kwietnia 2023 r.) zachowają ważność przez okres, na jaki zostały sporządzone.

Świadectwo straci ważność przed upływem tego terminu, jeżeli zostaną przeprowadzone roboty budowlano-instalacyjne, w wyniku których zmianie ulegnie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku (np. wymiana okien, wymiana źródła ciepła, docieplenie budynku).

Każdy remont, który będzie miał wpływ na zużycie energii w budynku/lokalu, będzie skutkował koniecznością uzyskania nowego świadectwa.

Grzywna za brak świadectwa

Jak powiedzieliśmy, świadectwo nie jest wymagane w sytuacji, gdy w domu lub mieszkaniu mieszka właściciel z rodziną. Skoro jednak świadectwo trzeba przekazać najemcy lub kupującemu, to grzywną zostanie ukarany sprzedający lub wynajmujący, który nie zleci przygotowania takiego dokumentu. Grzywna może wynieść do 5 tys. zł.