Łatwiej kupić mieszkanie w Madrycie niż w Warszawie

Europejska Sieć Obserwacyjna Rozwoju i Spójności Terytorialnej (ESPON) przygotowuje raport dotyczący cen nieruchomości w Unii Europejskiej. Na razie opublikowano pierwsze wnioski. Wysokie ceny w Warszawie nie są zaskoczeniem, choć szacunki przeciętnej ceny metra kwadratowego różnią się w zależności od źródła. SonarHoe, który zajmuje się wyceną nieruchomości, przyjmuje, że w październiku 2024 roku cena 1 m kw w Warszawie wyniosła 16 316 zł. Cena od początku roku wzrosła o 1 263zł, co daje zmianę o 8,39 proc. Analitycy RynekPierwotny.pl przyjmują, że aktualnie średnia cena metra przekracza już 17,5 tys. zł za 1 m kw. Ile by to nie było, nawet bezdzietnej pary zarabiającej powyżej przeciętnej (we wrześniu wyniosła 8141 zł brutto) nawet po zsumowaniu zarobków nie stać na zakup 1 metra – i to przy niemożliwym do spełnienia warunku, że nie wydają na żadne inne cele.

30 lat zarabiania na mieszkanie

Aby porównać, ile lat trzeba zarabiać na mieszkanie, analitycy ESPON wzięli jako przykład 100-metrowe mieszkanie i założyli, że oszczędności na cele mieszkaniowe nie powinny przekroczyć 40 proc. dochodów potencjalnego kupującego. Przy takich zastrzeżeniach warszawiacy będą musieli zbierać przez 20-35 lat (a warto dodać, że im większe mieszkanie, tym niższa cena metra kwadratowego).

Z wyliczeń ESPON wynika, że mieszkania są bardziej dostępne w krajach Beneluksu (od 15 do 25 lat oszczędzania), w Madrycie (20-25 lat), w Rzymie (15-20 lat), w Dublinie (10-15 lat), w Oslo (20-25 lat), w Sztokholmie (10-15 lat), Kopenhadze (20-25 lat), w Helsinkach (10-15 lat), w Tallinie (20-25 lat). Gorzej lub równie źle, jak w stolicy Polski, jest w Wilnie, Budapeszcie czy Rydze.

A o ile łatwej przychodzi spełnianie aspiracji mieszkaniowych w innych miastach Polski? W Łodzi zaoszczędzenie na 100-metrowe mieszkanie zajmie 20-25 lat, tak samo długo jak w Madrycie czy Oslo i Kopenhadze. Jest i druga strona: w Krakowie i Trójmieście na mieszkanie trzeba oszczędzać, według metodologii przyjętej przez ESPON, 30-35 lat, więc jest jeszcze trudniej.

Ceny nieruchomości w Warszawie

Wróćmy do danych SonarHome. Najdroższą dzielnicą w Warszawie jest, i tu nie ma zaskoczeń, Śródmieście. Cena 1 m kw wynosi tutaj 21 842 zł, co stanowi kwotę o 5526zł wyższą od średniej ceny w mieście ogółem (33,8 proc. więcej niż średnia dla całej Warszawy). Na drugim miejscu pośród najdroższych dzielnic Warszawy znajduje się Żoliborz, gdzie cena 1 m kw mieszkania wynosi 19 031 zł. Na trzecim miejscu jest dzielnica Wilanów. Cena za m² mieszkania wynosi tu 18 454 zł zł, o 2138zł więcej od średniej ceny 1 m² w mieście.

W październiku najtańszą dzielnicą w Warszawie okazał się Rembertów z ceną 12 056 zł za 1 m kw. Na drugim miejscu wśród najtańszych dzielnic znajduje się Białołęka z ceną za 1 m² mieszkania na poziomie 13 265 zł. Trzecie miejsce z kolei zajął Wawer, gdzie 1 m² mieszkania kosztuje 13 321 zł.

Inaczej zestawienie najdroższych dzielnic Warszawy przygotował serwis RynekPierwotny.pl. Również tam wskazano Śródmieście jako najdroższą dzielnicę, ale z ceną metra przekraczającą 40 tys. zł. Druga w zestawieniu okazała się Wola (mieszkania kosztują tu średnio 27 165 zł za 1 m kw), a trzeci – Żoliborz (ceny od 25 654 zł 1 m kw). Widoczna różnica może wynikać z tego, że RynekPierwotny.pl uwzględnia ceny mieszkań oddawanych przez deweloperów, a nie bierze pod uwagę rynku wtórnego, który łagodzi ceny mieszkań deweloperskich.

Najdroższe kredyty hipoteczne

Nie tylko koszty budowy powodują, że nieruchomości w miastach są bardzo drogie. Ostateczny rachunek osób posiłkujących się finansowaniem zewnętrznym podbijają bardzo wysokie koszty kredytów hipotecznych. Oprocentowanie nowo zaciąganego kredytu hipotecznego wynosi w Polsce średnio 7,91 procent i jest najwyższe w Unii Europejskiej. Nawet na Węgrzech, gdzie stopa bazowa banku centralnego wynosi 6,75 proc., oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi średnio 7,03 procent.

W Czechach, gdzie ceny mieszkań za metr kwadratowy są w relacji do zarobków wyższe niż w Polsce, oprocentowanie kredytów na mieszkania jest znacząco niższe i wynosi średnio 4,88 procent.

Dopóki Rada Polityki Pieniężnej nie obniży stóp procentowych (a na to się w tym roku nie zanosi, może początek 2025 r. przyniesie lepsze wieści dla kredytobiorców), to obsługa kredytów pozostanie horrendalnie obciążająca.

Serwis Bankier.pl wziął pod uwagę dane Europejskiego Banku Centralnego (strefa euro, lipiec 2024 r.) i kilkunastu narodowych banków w Europie. Z zestawienia jasno wynika, że Polska jest na czele zestawienia wysokości oprocentowania kredytów hipotecznych. W zestawieniu wyprzedza nas tylko Serbia, która członkiem UE nie jest.

Serbia – 11.50 proc.
Polska – 7.90 proc.
Rumunia – 7.38 proc.
Węgry – 7.24 proc.
Norwegia – 5.73 proc.
Łotwa – 5.68 proc.
Estonia – 5.53 proc.
Litwa – 5.36 proc.
Czechy – 4.88 proc.
Dania – 4.75 proc.
Szwecja – 4.44 proc.
Wielka Brytania – 4.34 proc.
Cypr – 4.33 proc.
Słowacja – 4.19 proc.
Finlandia – 4.10 proc.
Irlandia – 4.08 proc.
Luksemburg – 3.95 proc.
Austria – 3.94 proc.
Niemcy – 3.92 proc.
Holandia – 3.88 proc.
Grecja – 3.87 proc.
Chorwacja – 3.75 proc.
Portugalia – 3.70 proc.
Słowenia – 3.61 proc.
Włochy – 3.44 proc.
Belgia – 3.41 proc.
Francja – 3.41 proc.
Hiszpania – 3.34 proc.
Bułgaria – 2.53 proc.
Szwajcaria – 2.21 proc.
Malta – 2.19 proc.

Co to oznacza w praktyce? Weźmy pod uwagę prosty przykład. 30-letni kredyt na 500 tys. zł. Wkład własny 100 tys. zł, stałe oprocentowanie wynoszące wskazane w zestawieniu ok. 8 proc. Wtedy do spłaty mamy ok. 1 mln zł. Dwukrotnie więcej. Warto naprawdę dobrze się zastanowić.