Restrukturyzacja HREIT wciąż jest możliwa? Pełnomocnik wskazuje na atuty

Dodano: wczoraj 14:30

Osiedle Źródło: Materiały prasowe / Materiały prasowe

HREIT prowadzi intensywne działania związane z procesem restrukturyzacji. W przestrzeni publicznej pojawiają się różne opinie na temat kondycji spółki – od doniesień o ryzyku upadłości po informacje o podejmowanych krokach naprawczych m.in. złożonym wniosku o sanację. Spółka dysponuje znacznym majątkiem i deklaruje kontynuację inwestycji oraz przygotowania do wznowienia kolejnych projektów. Jednocześnie proces restrukturyzacji wiąże się z istotnymi wyzwaniami, w tym koniecznością pozyskania finansowania i utrzymania płynności. Ostateczny kierunek rozwoju sytuacji pozostaje niepewny.

Wniosek o restrukturyzację HREIT złożono w lipcu 2024 roku. Sąd milczał miesiącami, uniemożliwiając sprzedaż części nieruchomości i wprowadzenie planu restrukturyzacyjnego.

– W biznesie takie opóźnienia są zabójcze. W poniedziałek brak wypłat, w piątek odchodzą pracownicy, tydzień później wierzyciele składają pozwy. Dlatego restrukturyzacja i budowy przez tyle miesięcy nie ruszyły pełną parą. To z kolei wpędziło HREIT w coraz większe problemy finansowe. W tej historii nie ma mowy o celowym działaniu wbrew interesom wierzycieli. To skomplikowany biznesowy projekt, który nie potoczył się, jak planowały władze spółki. Nie pomogły również zewnętrzne uwarunkowania, jak wojna w Ukrainie i wyhamowanie koniunktury na rynku nieruchomości – tłumaczy pełnomocnik HREIT mecenas Paweł Jabłoński z Kancelarii Jabłoński Szczucki i Wspólnicy.

Branża wierzy w powodzenie sanacji HREIT?

Przewlekłość postępowania opóźniła harmonogram o 3–4 kwartały, dlatego władze spółki złożyły w sądzie zaktualizowane wnioski restrukturyzacyjne. 11 września wpłynął plan restrukturyzacyjny dla BDC Development, uwzględniający wyraźną poprawę kondycji spółki, najnowsze działania i postępy w realizacji inwestycji, a 29 września został złożony wniosek o otwarcie postępowania sanacyjnego dla HREIT S.A. ze wskazaniem w roli zarządcy podmiotu z doświadczeniem na rynku nieruchomości (Piotrowski & Bober-Sułek Restrukturyzacje i Upadłości sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie – nr licencji 943). Dołączono do niego siedem listów intencyjnych i ofert odkupienia części aktywów, przygotowanych m.in. przez polskie i zagraniczne renomowane firmy deweloperskie i fundusze inwestycyjne. Wraz z upływem czasu dokumentów tych sukcesywnie przybywa.

Czy to jednak wystarczy? Zdaniem mecenasa Jabłońskiego to dobry początek walki o restrukturyzację. – Dokumenty przedstawione przez spółkę mogą sugerować, że rynek widzi szansę na uratowanie HREIT. Chciałbym przypomnieć, że taką możliwość wskazywał wcześniej prezes spółki, Michał Sapota – wyjaśnia prawnik.

Jak mówi radca prawny Krzysztof Piotrowski z Kancelarii Piotrowski i Wspólnicy zajmujący się restrukturyzacjami i upadłościami, atutem sanacji jest fakt, że w jej trakcie można nie tylko sprzedawać aktywa na warunkach rynkowych (lepszych niż w przypadku upadłości), ale też kontynuować budowy.

– To oznacza m.in. możliwość zwrotu środków inwestorom oraz wybudowania mieszkań na dotychczas ustalonych zasadach (bez dopłat), z zachowaniem praw nabywców mieszkań, a do tego znacznie szybciej niż w przypadku upadłości – podkreśla.

Mechanizmy wyjścia z kryzysu zaproponowane w zaktualizowanych wnioskach restrukturyzacyjnych pozostają bez zmian. Obejmują kolejno sprzedaż części nieruchomości, odbudowę płynności, dokończenie budów, reinwestycję w kolejne projekty i spłatę zobowiązań. Plan zakłada oddanie kluczy do mieszkań w trwających budowach w ciągu kilku kwartałów, a w pozostałych inwestycjach – do około trzech lat od zatwierdzenia układu. Pełny zwrot kapitału pożyczonego od inwestorów indywidualnych ma zostać powiększony o odsetki i wypłacony w transzach. Pierwsza w ciągu kilku kwartałów, a ostatnia nie później niż w ciągu 3-4 lata od zatwierdzenia układu.

Mecenas Piotrowski zna plany restrukturyzacji Spółki. Uważa, że jego założenia wyglądają spójnie.

– Sprzedaż części nieruchomości daje środki na kontynuację innych inwestycji oraz pierwszą transzę zwrotu do wierzycieli, a zysk jest reinwestowany w kolejne projekty. To mechanizm kaskadowy, na końcu zyskują i nabywcy mieszkań, i deweloper, i inwestorzy. Oczywiście wszystko zależy od wykonawców i rynku, który potrafi zaskoczyć. Ale w tej logice ekonomicznej nie ma oderwania od rzeczywistości, dlatego plan można uznać za realny – ocenia.

W przypadku HREIT restrukturyzację poparło kilkanaście razy więcej wierzycieli (630 osób, 310 mln zł), niż opowiadających się za upadłością (43 osoby, 27 mln zł). Podobnie w BDC – 240 osób z wierzytelnościami 55 mln zł chce restrukturyzacji, a jedynie 18 osób z 4 mln zł naciska na upadłość.

Zarządca przymusowy złożył sprawozdanie. HREIT

Jak szansę na uniknięcie upadłości ocenia Marcin Kubiczek, syndyk prowadzący postępowanie?

– O tym zadecyduje niezawisły Sąd. Potencjalne możliwości inne niż upadłość to ponowne otwarcie przyspieszonego postępowania układowego albo sanacyjnego. Rozpatrując taki scenariusz należy jednak brać pod uwagę, że nadzorca spółki w prowadzonym od lipca 2024 r. do marca 2025 r. przyspieszonym postępowaniu układowym Sławomir Witkowski wskazał na jej niewypłacalność, a Sąd zgodził się z jego oceną (Dłużnik odwołał się od tej decyzji, więc jest ona nieprawomocna). Sąd uznał, że postępowanie układowe zagrażałoby interesom wierzycieli, ponieważ HREIT nie byłby w stanie wywiązać się ze zobowiązań układowych i zaspokoić roszczeń. Należy mieć jednak na względzie, że ewentualne odrzucenie przez Sąd wniosku o upadłość, zgłoszonego przez grupę wierzycieli, nie oznacza przy tym, że z podobnym wnioskiem nie będą mogli wystąpić inni wierzyciele. Wtedy Sąd będzie musiał osobno rozpatrzyć ich wniosek. Ostateczna ocena odnośnie do możliwości zaspokojenia wierzycieli i trybu, w jakim mogłoby to się odbyć, została sformułowana w sprawozdaniu, które jako Zarządca Przymusowy RZMK Restructuring złożył do Sądu 30 września – mówi Marcin Kubiczek.

HREIT zapoznał się treścią sprawozdania zarządcy i po jego przeanalizowaniu 15 października przesłał do Sądu stanowisko, w którym w całości zakwestionował jego treść. W ocenie Spółki dokument zarządcy godzi w jej reputację i może być celowym działaniem obliczonym na uniemożliwienie restrukturyzacji oraz dążenie do upadłości.

– Z ogromnym niedowierzaniem zapoznaliśmy się z treścią sprawozdania przekazanego Sądowi przez zarządcę. Dokument ten w rażący sposób zniekształca rzeczywisty obraz sytuacji HREIT i może wprowadzać w błąd zarówno Sąd, jak i inwestorów. Wartość aktywów spółki została w nim zaniżona o około miliard złotych, a zobowiązania zawyżone o około 700 mln zł, bez merytorycznego uzasadnienia. W dokumencie brakuje również analizy skutków finansowych upadłości. To tylko niektóre z błędnych informacji, nieuprawnionych opinii oraz manipulacji, które zawiera ten materiał – mówi mecenas Paweł Jabłoński. – Liczymy, że przy podejmowaniu decyzji o losach Spółki Sąd nie weźmie pod uwagę sprawozdania zarządcy przymusowego ze względu na jego daleko idącą nierzetelność. Niezwykle niepokojące jest, że źródłem tych sformułowań są oficjalne dokumenty przygotowane przez zarządcę przymusowego, a więc podmiot, który zgodnie z ustawą powinien działać w sposób profesjonalny, obiektywy, rzetelny, a ponadto w interesie wierzycieli – dodaje.

Zdaniem HREIT zarządca w swoim sprawozdaniu obniżył wartość udziałów spółek zależnych o 90%, należności i pożyczki o połowę, a liczbę postępowań sądowych przedstawił jako ponad 260, podczas gdy po wyłączeniu spraw już zakończonych oraz tych towarzyszących głównym sporom, to faktycznie jest ich około 30, a kolejnych 10 wszczętych zostało przez HREIT przeciwko dłużnikom.

– W rzeczywistości dysponujemy aktywami o wartości ponad 1,5 mld zł, a efektywne wykorzystanie majątku w ramach sanacji pozwala na szybkie odzyskanie płynności i kontynuację inwestycji. Działki posiadane przez grupę HREIT pozwalają na budowę mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej na poziomie około 670 tys. m kw., co odpowiada około 15 tysiącom lokali. To nie tylko odpowiada miastu średniej wielkości, ale plasuje HREIT w czołówce firm deweloperskich w Polsce. Po sprzedaży części z nich za prawie 430 mln złotych plan spółki zakłada szybkie dokończenie budowy mieszkań o wartości 570 milionów złotych i w ciągu kilku kolejnych lat budowę kolejnych o wartości 2,7 mld złotych. To wszystko powoduje, że wstępny plan restrukturyzacyjny zamyka się nadwyżką wpływów nad wydatkami w kwocie prawie 400 mln złotych, a to i tak nie wyczerpuje całego potencjału posiadanego przez HREIT banku ziemi – przekonuje pełnomocnik Spółki.

Z kolei Marcin Kubiczek wskazuje na różnego rodzaju wątpliwości dotyczące spółki.

– Z moich rozmów z Wierzycielami wyłania się inny obraz – wiele osób wolałoby scenariusz upadłości, bo nie wierzą w postępowanie restrukturyzacyjne prowadzone z inicjatywy Dłużnika z tak niskim poziomem wiarygodności. Wielu Wierzycieli po prostu nie wierzy już przedstawicielom spółki HREIT, bo wielokrotnie nie zrealizowali oni wcześniejszych zapowiedzi i obietnic. W mniejszym czy większym stopniu odpowiadają oni za taki, a nie inny stan przedsiębiorstwa, więc nie sposób oczekiwać, że Wierzyciele będą w całości przyjmować ich deklaracje. Natomiast podkreślam – mogę mówić aktualnie jedynie o głosach, które słychać w przestrzeni publicznej, ale nie jest to oficjalne stanowisko całej tej grupy, ani także moje. Do tej pory bowiem nikt takiego stanowiska nie wyraził. Przede wszystkim zaś należy stwierdzić, że o ewentualnej restrukturyzacji lub upadłości zdecyduje Sąd i będzie podejmował tę decyzję niezawiśle – tłumaczy Marcin Kubiczek.

Restrukturyzacja – szansa, nie wyrok

Mimo braku kluczowych decyzji sądu w sprawie restrukturyzacji, spółki należące do grupy w ostatnich kilkunastu miesiącach oddały pięć inwestycji i przekazały nabywcom klucze do 437 mieszkań.

Finalizacji wkrótce doczekają się kolejne dwie duże inwestycje w Nowym Dworze Mazowieckim. Mowa o realizowanych przez BDC Development, spółkę z grupy kapitałowej HREIT, projektach Warszawska Sky i Złota Sky. Dzięki ustaleniom z generalnym wykonawcą, przyspieszone zostały prace na obu budowach. 281 lokali w Nowym Dworze Mazowieckim jest w trakcie odbiorów technicznych i mogą zostać ukończone jeszcze w tym roku. W pierwszej połowie 2026 roku planowane jest zakończenie budowy kolejnych 87 lokali w tym mieście.

Upadłość?

Zdaniem mecenasa Pawła Jabłońskiego upadłość HREIT byłaby skrajnie niekorzystna dla inwestorów i nabywców mieszkań. Zauważa, że w przypadku realizacji takiego scenariusza najbardziej prawdopodobnym celem syndyka jest likwidacja majątku, a nie budowa mieszkań. Nie dysponuje on bowiem kompetencjami niezbędnymi do prowadzenia inwestycji deweloperskich, a ewentualna kontynuacja budowy mogłaby się wiązać z dodatkowymi dopłatami po stronie nabywców.

W efekcie, zdaniem mecenasa Pawła Jabłońskiego, istnieje wysokie ryzyko, że działka i budynek zostałyby sprzedane na licytacji, co mogłoby skutkować utratą praw do lokali lub co najmniej wieloletnimi opóźnieniami w przekazaniu mieszkań nabywcom.

– Z punktu widzenia inwestorów sprawa nie jest wcale lepsza. Możliwe, że część wierzytelności nie zostanie przez syndyka uznanych, a pozostałe zostaną zaspokojone tylko w niewielkiej części. Syndyk nie jest ponadto powoływany, aby zaciągać zobowiązania w postaci udzielania gwarancji czy rękojmi prawidłowo wybudowanych mieszkań, ale żeby zlikwidować majątek firmy i w miarę możliwości zaspokoić roszczenia wierzycieli – tłumaczy Jabłoński.

Ostrożniej wypowiada się z kolei syndyk Marcin Kubiczek.

– Na tym etapie nie możemy jednoznacznie stwierdzać jaki scenariusz zostanie zrealizowany. Wszystko zależy od decyzji Sądu wskazującej na formę dalszych działań naprawczych. Skala upadłości tego dewelopera przewyższa wszystkie dotychczasowe sprawy na rynku. Sprawa jest wielowątkowa i różne grupy wierzycieli mają odmienne – często sprzeczne – interesy. To wszystko należy wziąć pod uwagę i odpowiednio zarządzić całym procesem. Na ten moment ciężko przewidywać w jaki sposób i kiedy zakończy się ta sprawa dla każdego z kilkunastu tysięcy poszkodowanych. Trzeba jednak powiedzieć, że prawo dopuszcza kontynuację przedsięwzięć deweloperskich również w odniesieniu do podmiotów w upadłości i takiego scenariusza nie można wykluczyć również w przypadku HREIT SA. – mówi syndyk.

Co dalej?

Grupa HREIT działa na wielu frontach: złożyła w sądzie wnioski o zmianę nadzorcy, a także zaapelowała do Ministerstwa Sprawiedliwości o monitorowanie przebiegu postępowań. Przedstawiciele spółki wciąż prowadzą rozmowy z kolejnymi inwestorami i aktywnie działają na rzecz realizacji inwestycji. Wszystko po to, aby maksymalnie zdynamizować proces naprawy sytuacji – jak najszybciej ruszyć szeroko z budowami i rozliczyć się z wierzycielami.

W grze o przyszłość HREIT piłka jest teraz po stronie sądu, który będzie rozpatrywał wnioski spółek o restrukturyzację i sanację.

– To nie jest firma w stanie agonalnym. Buduje, oddaje mieszkania, a wierzyciele wspierają plan restrukturyzacyjny – podkreśla mecenas Paweł Jabłoński. – Portfolio projektów Spółki cieszy się zainteresowaniem inwestorów branżowych. Wspólnymi siłami wszystkie projekty można wyprowadzić na prostą stawiając na mechanizmy rynkowe. Na realizacji scenariusza restrukturyzacji skorzysta również polska gospodarka oraz skarb państwa, bowiem realizacja inwestycji wygeneruje większy wpływ ekonomiczny, niż sprzedaż majątku spółki, często po zaniżonej cenie – podsumowuje mecenas Jabłoński.

Źródło: WPROST.pl