Rząd chciał zlikwidować szarą strefę i... przedobrzył

Nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, Kodeksu cywilnego i innych ustawach przygotowało Ministerstwo Infrastruktury. Sejm uchwalił ją 5 listopada 2009 r., a Senat przyjął 3 grudnia.

Nowela wprowadza drobną zmianę w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Znosi 20-proc. stawkę podatku, której podlegają przychody z najmu, i limit przychodów w wysokości 4 tys. euro, po przekroczeniu którego dochody z najmu podlegają tej stawce. Pozostawia natomiast 8,5-proc. stawkę.

Rząd chciał w ten sposób zachęcić do legalnego wynajmu mieszkań, co ograniczyłoby szarą strefę na tym rynku. "Mając na uwadze sytuację panującą zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i na rynkach finansowych, proponuje się wprowadzenie (...) zmiany w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych przez osoby fizyczne z tytułu najmu lokalu mieszkalnego" - napisano w uzasadnieniu do projektu ustawy.

Marek Kolibski, doradca podatkowy z kancelarii Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy, zwraca jednak uwagę, że - wbrew uzasadnieniu do ustawy - w nowelizacji zmieniono przepis podatkowy, który w ogóle nie jest powiązany z najmem mieszkań.

"To oznacza, że stawce 8,5-proc. może podlegać najem każdej nieruchomości, bez względu na jej przeznaczenie, np. lokali użytkowych, sklepów, czy centrów handlowych, z których dochody mogą być bardzo wysokie, pod warunkiem, że ich właściciel jest osobą fizyczną i wybrał tę formę opodatkowania" - wyjaśnił Kolibski.

Podobnego zdania jest menadżer w spółce doradztwa podatkowego Accreo Taxand Michał Galejczuk. "Jest oczywiste, że nowelizacja nie ogranicza zniesienia limitu do najmu mieszkań, ale odnosi się do każdego rodzaju umowy najmu, dzierżawy i innych wymienionych w art. 6a ustawy" - potwierdził. Zaznaczył, że zgodnie z ustawą, podatkiem 8,5-proc. będą objęte dochody z umów, które nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Obecnie limit 4 tys. euro powoduje, że opodatkowanie ryczałtem przychodów z nieruchomości komercyjnych nie opłaca się, bowiem po jego przekroczeniu trzeba płacić 20-proc. podatek. Poza tym do kosztów uzyskania przychodu nie można zaliczyć m.in. wartości amortyzacji oraz odsetek od rat kredytu, za który kupiono nieruchomość.

"Teraz system jest domknięty. Ale właściciele nieruchomości komercyjnych, opodatkowani np. na zasadach ogólnych, będą mogli przejść na 8,5-proc. podatek ryczałtowy. Muszą tylko przeliczyć czy, uwzględniając wysokość amortyzacji, będzie im się to opłacać" - dodał Marek Kolibski. Według niego, zmiana będzie opłacalna szczególnie dla posiadaczy lokali starszych, które się już zamortyzowały. Decyzję muszą podjąć do 20 stycznia przyszłego roku.

Do czasu publikacji tej depeszy nie otrzymaliśmy stanowiska resortu finansów w tej sprawie.

Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów reguluje kwestie tzw. najmu okazjonalnego. Będzie mógł go stosować właściciel mieszkania, który jest osobą fizyczną, ale nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem lokali.

Umowa najmu okazjonalnego ma być zawierana maksymalnie na 10 lat. Najemca zobowiązuje się w niej, że jeśli nie będzie przestrzegał warunków umowy, musi wyprowadzić się z zajmowanego mieszkania. Taki lokator będzie też musiał wskazać w umowie inny lokal, w którym zamieszka w przypadku eksmisji. Na żądanie wynajmującego, musi dołączyć do umowy oświadczenie z notarialnie poświadczonym podpisem. Ma to zapobiec podawaniu fikcyjnych adresów.

Właściciel, który będzie chciał skorzystać z przepisów dotyczących najmu okazjonalnego, będzie musiał zgłosić zawarcie umowy w urzędzie skarbowym. Te rozwiązania mają doprowadzić do zmniejszenia tzw. szarej strefy na rynku wynajmu mieszkań i zwiększenia liczby legalnie wynajmowanych lokali.

PAP, mm