Bańka nieruchomościowa przyspiesza na całym świecie. Jak jest w Warszawie?
Największe ryzyko bańki spekulacyjnej jest obecnie w stolicy niemieckiego biznesu, czyli Frankfurcie, ale również sześć innych europejskich miast jest nią silnie zagrożonych – wynika z opublikowanego w środę rankingu Global Real Estate Bubble Index firmy UBS Group AG. Choć Polakom, którzy przecierają oczy ze zdumienia widząc ceny mieszkań, trudno może być w to uwierzyć, to Warszawa znalazła się dopiero na przedostatnim 24. miejscu rankingu. Poniżej nas znalazł się tylko Dubaj.
Powody, dla których Francuzi czy Szwedzi (Paryż i Sztokholm znalazły się w pierwszej dziesiątce zestawienia) kupują mieszkania nader chętnie są takie same jak te, które kierują Polakami. Niskie stopy procentowe, które nie zachęcają do oszczędzania, do tego rozbudzona przez pandemiczne siedzenie w domu potrzeba posiadania metrażu odpowiedniego dla potrzeb rodziny. W rezultacie prawie wszystkie badane przez UBS miasta odnotowały wzrost wartości nieruchomości. Twórcy raportu twierdzą, że poluzowanie polityki kredytowej idące w parze z łagodzeniem ograniczeń pandemicznych może na większości rynków wyhamować wzrost cen.
Czy z danych można wyciągnąć coś niepokojącego, co może zwiastować, że zbliżamy się do powtórki z 2008 roku, kiedy w następstwie pęknięcia bańki mieszkaniowej na rynku amerykańskim, konsekwencje odczuwał praktycznie cały świat, a kryzys, z różną intensywnością, trwał 5-6 lat?„Pogarszająca się przystępność cenowa, niezrównoważone udzielanie kredytów hipotecznych i rosnąca rozbieżność między cenami a czynszami historycznie były zwiastuny kryzysów mieszkaniowych” – przypominają autorzy raportu.
Tym, co odróżnia dzisiejszą sytuację od tamtej jest to, że przegrzanie nie dotyczy miast w USA. Amerykańskie miasta nie znalazły się na wysokich miejscach w rankingu. Pierwsze „amerykańskie akcenty” znalazły się dopiero na pozycjach 12 i 13 (Miami i Los Angeles), za to bańka coraz bardziej rozpędza się w sąsiedniej Kanadzie. W pierwszej dziesiątce znalazły się aż dwa kanadyjskie miasta: Toronto i Vancouver.
Byle dalej od ciasnego centrum miasta
Co ciekawe, po raz pierwszy od początku lat 90. XX wieku ceny na obszarach pozamiejskich rosną szybciej niż w miastach. To skutek pandemii i tego, że część z nas pracuje zdalnie co najmniej przez kilka dni w tygodniu.
Ile trzeba zarabiać na metr mieszkania
Autorzy badania sprawdzili również, jak długo musi pracować wykwalifikowany specjalista, a więc osoba mająca zarobki przewyższające średnią, by kupić 60-metrowe mieszkanie w miastach, które zaklasyfikowano jako najbardziej zagrożone bańką spekulacyjną. W tym zestawieniu mieszkaniec Warszawy nie różni się od mieszkańca Paryża, Londynu, Singapuru czy Hong-Kongu: nawet zarobki stanowiące dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia nie wystarczają, by kupić metr mieszkania w droższej dzielnicy.
Co nie oznacza, że wszędzie jest tak samo. Mieszkania są stosunkowo niedrogie w Miami, Los Angeles, Bostonie, Dubaju i Mediolanie, co ogranicza ryzyko korekty ceny w tych miasta. Również w Genewie czy Zurichu, a więc miastach, w których ceny są poza zasięgiem polskich płac, kupienie mieszkania przez osobę zarabiającą powyżej średniej nie jest obarczone jakąś wielką trudnością.
Co analitycy napisali o Warszawie?
Analitycy UBS Group krótko scharakteryzowali każdy z rynków mieszkaniowych, który znalazł się na liście. W przypadku Warszawy napisali, że „ceny domów były jak jazda kolejką górską: ich liczba wzrosła ponad dwukrotnie w latach 2004-2007, spadła o 35 proc. w latach 2008-2013 i od tego czasu rośnie”. Popyt na nieruchomości został wzmocniony przez solidny wzrost ekonomiczny, który doprowadził do wzrostu dochodów w gospodarstwach domowych.
„Ostatnio realny wzrost cen spowolnił do mniej niż 3 proc. rocznie, czyli poniżej średniej krajowej. Powszechność pracy zdalnej sprawiła, że popyt na mieszkania w centrum znacznie spadł, a czynsze spadły o ponad 10 proc”. – czytamy. Autorzy ostrzegają, że „napięcia polityczne z Unią Europejską i USA stwarzają ryzyko gospodarcze, a zapewnienie dostępnych cenowo mieszkań stanie się poważnym wyzwaniem w najbliższych latach”.