Deweloperzy zawyżali ceny mieszkań? UOKiK rozpoczyna kontrolę

Klauzula waloryzacyjna to postanowienie umowne, które przewiduje, że wartość świadczenia może zostać zwaloryzowana w odniesieniu do jakiegoś przyjętego miernika wartości – innego niż pieniądz. Klauzulę taką można umieścić w umowie, gdy w chwili jej zawarcia trudno jest określić, ile tak naprawdę wart będzie towar lub usługa – zwłaszcza gdy od podpisania umowy do wydania rzeczy klientowi mija dłuższy czas.

Deweloperom trudno określić ostateczną cenę mieszkania

Taki problem dotyczy nieruchomości. Przyjmijmy, że w 2019 roku deweloper sprzedał dom, który miał zostać wybudowany w ciągu dwóch lat. W umowie określono cenę, a cała procedura została przeprowadzona prawidłowo. Tyle tylko, że między 2019 i 2021 rokiem na rynku nieruchomości bardzo wiele się zmieniło. Jeszcze półtora roku temu (przed rozpoczęciem serii podwyżek stóp procentowych) mieszkania sprzedawały się „na pniu”, a ceny rosły co kwartał. Do pewnego stopnia wynikało to ze wzrostu ceny materiałów budowlanych, ale deweloperzy czuli tez, że mogą sobie pozwolić na podwyżki, bo wcześniej czy później na każde mieszkanie znajdzie się kupiec.

W związku z rosnącymi bardzo gwałtownie cenami materiałów, określenie ostatecznej ceny mieszkania w perspektywie dwuletniej budowy było bardzo trudne. Niektórzy deweloperzy przekonywali, że muszą dopłacać, by budować budynki zgodnie z ustalonym standardem. Z tym dopłacaniem to raczej tylko zagrywka słowna, ale nie można wykluczyć, że na części oddawanych inwestycji uzyskiwali mniejszy zysk niż wcześniej założyli.

Deweloperom opłacało się wypowiadać umowy i jeszcze raz sprzedawać mieszkanie

Dziś, gdy sprzedaż nieruchomości znacząco spadła (w trzecim kwartale 2022 roku sprzedaż mieszkań u deweloperów giełdowych była mniejsza o prawie połowę niż w analogicznym okresie 2021 roku) trudno w to uwierzyć, ale w 2021 roku, gdy sprzedaż szła jak szalona, niektórzy deweloperzy wypowiadali klientom umowy i sprzedawali mieszkania w wyższych cenach. Musieli wprawdzie zapłacić klientom karę za niewykonanie umowy, ale i tak im się to opłacało, bo ceny z 2021 roku były dużo wyższe niż z chwili zawierania umów rok czy dwa lata wcześniej.

Klauzule waloryzacyjne ą przewidziane właśnie na okoliczność takich trudnych do przewidzenia zmian cen. Ustawa deweloperska nie zakazuje wpisywania klauzul waloryzujących ceny o wskaźniki GUS, ale niewielu deweloperów stosuje je w swoich umowach. Czy w przyszłości ich popularność może wzrosnąć? Z jednej strony – o klientów teraz bardzo trudno, więc trudno sobie wyobrazić, by deweloperzy chwytali się metod zabezpieczenia swoich interesów, które dodatkowo zniechęcą potencjalnych kupujących. Z drugiej strony – inflacja i ryzyko niespodziewanego wzrostu cen materiałów powodują, że niektóre inwestycje mogą stać się nieopłacalne, a przecież przedsiębiorca ma zarabiać pieniądze, a nie rezygnować z zysku, byle tylko oddać budowę. Nie można więc wykluczyć, że powoli deweloperzy będą wprowadzać takie klauzule do umów.

87 przedsiębiorców odpowie na pytania prezesa UOKiK

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Tomasz Chróstny postanowił zadziałać uprzedzająco prowadzi badanie rynku branży. Przeanalizuje blisko 90 przedsiębiorców pod kątem tego, czy stosują w umowach klauzule waloryzacyjne.

„W ramach postępowania wyjaśniającego wezwania do przekazania informacji i niezbędnych dokumentów otrzymało 87 przedsiębiorców, a wobec jednego toczy się już postępowanie wyjaśniające” – czytamy w komunikacie UOKiK.

- Umowy powinny być sformułowane jednoznacznie i w sposób zrozumiały regulować stosunki pomiędzy stronami. Konsumenci mają prawo wiedzieć, jakie zobowiązanie zaciągają, na jakie konkretne warunki wyrażają zgodę. Uprawnienia dewelopera do zmiany ceny nie mogą prowadzić do nadużycia jego pozycji poprzez niewspółmierne obciążenie konsumentów skutkami zmian warunków ekonomicznych na rynku – powiedział Tomasz Chróstny, Prezes UOKiK.