Senior na „castingu”. Tak będzie się zmieniał rynek najmu

Ile można „na czysto” zarobić na wynajmie mieszkania? Kiedy jest najlepszy czas na zakup? Czy w najbliższym czasie opłacalność wynajmu spadnie? W jakich najemców celować przygotowując mieszkanie do wynajęcia? To podstawowe pytania, jakie zadają sobie osoby, które chcą kupić mieszkanie w celach inwestycyjnych – ale wątpliwości jest więcej. A teraz zła wiadomość: nie da się na nie z pełnym przekonaniem odpowiedzieć.

Rynek nieruchomości. Nic na pewno przewidzieć się nie da

Rynek nieruchomości to masa zmiennych, a dodatkowo od czasu do czasu pojawiają się niespodziewane okoliczności, które burzą wcześniejsze założenia. Ot, choćby pandemia, kiedy na kilka, a na niektórych uczelniach nawet n kilkanaście miesięcy nauka odbywała się w trybie zdalnym, więc studenci opuścili wynajmowane mieszkania i wrócili do rodziców. Wynajęcie za sensowne pieniądze mieszkania w drugiej połowie 2020 roku i na początku 2021 graniczyło z cudem, a przecież hipotekę i rachunki trzeba spłacać.

Za to później przyszedł 2022 rok i mieszkania na wynajem schodziły na pniu, a ich właściciele mogli przebierać w kandydatach (niechlubne castingi) i podnosić czynsz, a i tak chętnych nie brakowało. Osoby posiadające już spłacone mieszkanie wygrały los na loterii. Gorzej spłacający kredyty, bo czynsz od najemców nierzadko wystarczał tylko na spłatę rosnących rat, ale lepsze to niż nic.

Tak więc jeśli coś o rynek nieruchomości inwestycyjnych, to wiadomo tylko tyle, że nic nie wiadomo. Opłacalność mieszkań na wynajem zmienia się w czasie i zależy od różnych czynników. Inna będzie w przypadku kupienia mieszkania za gotówkę, a inna, gdy właściciel spłaca kredyt. Inaczej będzie w przypadku mieszkania, które już po zakupie nadawało się do wprowadzenia, a inaczej, gdy trzeba przeprowadzić w nim gruntowny remont, więc na starcie trzeba wyłożyć kilkadziesiąt tysięcy złotych. Szacuje się, że przeciętna opłacalność inwestycji w mieszkanie to 4-4,5 proc. netto. Tyle, ile wynoszą obecnie lokaty.

Rynek najmu w 2030 roku. Tak może się zmieniać

Wejście na rynek nieruchomości jako „mały inwestor” to trochę wróżenie z fusów, ale jednak opiera się na matematyce i wyliczeniach. Przyda się też rozumienie rynku i wiedza o tym, jak może się zmieniać w najbliższych latach. Informacji na ten temat dostarcza najnowszy raport „Najem 2030 – kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce” przygotowany przez Think.Co., OtoDom i SimpleRent. Powstał w oparciu o opinie 75 ekspertów rynku nieruchomości

Ciekawi, jak będzie wyglądał rynek za 7 – 10 lat?

Ponad 60 proc. respondentów uczestniczących w badaniu jest zdania, że w perspektywie następnych siedmiu lat osłabnie społeczna presja na posiadanie własnego mieszkania. Będzie to wynikiem kilku czynników: z jednej strony ceny nieruchomości coraz bardziej rozjeżdżają się z wynagrodzeniami (nawet zarabiającego 10 tys. zł singla nie stać na to, by za miesięczną pensję kupić metr kwadratowy mieszkania w największych miastach. Co dopiero mówić o osobach mniej zarabiających albo rodzinach), a dostępność kredytów niby rośnie, ale to wciąż droga opcja.

Eksperci uważają, że skłoni to wiele osób do przenoszenia się do mniejszych miast, gdzie będą mogły kupić lub wynająć mieszkanie taniej niż w stolicach województw.

Zmieniać się będzie demografia. Nadal dużą grupą klientów będą studenci i młodzi absolwenci, ale można spodziewać się upowszechniania wynajmu także wśród osób już po 30. roku życia – ze stała pracą, niezłymi zarobkami. Skoro nie będzie ich stać na zakup własnego mieszkania, pozostaną przy wynajmowanym, z tym że mogą oczekiwać wyższego standardu niż studenci i to właściciele będą musieli wziąć pod uwagę.

Demografia a rynek najmu

Na popularność najmu w najbliższych latach wpływ będzie miało również to, że coraz więcej młodych osób tworzy jednoosobowe gospodarstwa – nie mając stałych partnerów i dzieci nie potrzebują kupować mieszkania. To żadna nowość, że rodzi się coraz mniej dzieci. W pierwszym półroczu tego roku urodziło się prawie 140 tysięcy dzieci. To o ponad 14 tysięcy mniej niż w analogicznym okresie w roku poprzednim.

Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego, pod koniec czerwca w kraju żyło niewiele ponad 37 i pół miliona ludzi, o około 130 tysięcy mniej niż pod koniec czerwca ubiegłego roku. GUS szacuje, że do 2050 roku będzie nas mniej o prawie cztery i pół miliona.

Wynajmujący nie powinni się zdziwić, jeśli za kilka lat na „castingi” coraz częściej będą przychodzić seniorzy – ale za 10 lat nie będzie to miało masowego charakteru. 20 proc. ankietowanych zauważyło, że w 2030 r. zapotrzebowanie na mieszkania senioralne nie będzie jeszcze aż tak wysokie, bo w grupie wiekowej 60+ obecnie aż 90 proc. mieszkań to mieszkania własnościowe. Za to za 20-30 lat trend wynajmu przez osoby zbliżające się do emerytury lub po przekroczeniu wieku emerytalnego będzie rósł i to z dwóch powodów. Po pierwsze wynajmować będą seniorzy, którzy nie mieli nigdy własnego mieszkania.

Dojrzali na „castingu” dla najemców

Część klientów to będą jednak osoby, które mają własne mieszkanie lub nawet dom, ale zakupiony/wybudowany w czasie, gdy mieli dzieci i potrzebowali więcej przestrzeni. Wiele z tych nieruchomości po latach okaże się zbyt drogie w utrzymaniu i za duże, więc zostaną sprzedane lub… wynajęte, a ich właściciele poszukają czegoś, co bardziej będzie odpowiadało ich aktualnym potrzebom.

Zapotrzebowanie na nieruchomości na wynajem nie zniknie, ale będzie musiało być inaczej celowane.

– Wzrost zasobu mieszkań na wynajem i jego segmentacja są niemal pewne. Popyt będzie budowany jednocześnie przez wiele grup: najemców z wyboru, osoby bez odpowiedniej zdolności kredytowej i migrantów. Wszystko wskazuje na to, że naturalną odpowiedzią będzie rozszerzanie oferty najmu, od opcji luksusowych, po najbardziej ekonomiczne, ale z dużym zasobem w przeciętnym standardzie. Tym bardziej, że na rynku pojawia się coraz więcej inwestorów indywidualnych, funduszy inwestycyjnych PRS oraz podmiotów wspieranych publicznie – skomentowała Anna Błaszczyk, członek zarządu PFR Nieruchomości.

Hurtownicy i profesjonaliści

Mieszkania na wynajem są dziś domeną osób prywatnych, ale to się powoli zmienia. Obecnie w Polsce umowy najmu instytucjonalnego wynoszą zaledwie 5procent i dostępne są wyłącznie w dużych miastach.W połowie 2021 roku raport firmy CBRE podawał, że zaledwie 5,5 tys. mieszkań w stolicy było objęte najmem instytucjonalnym. Do połowy 2021 roku w całej Polsce do użytku na zasadach najmu instytucjonalnego oddano 7265 lokali. Kolejne 25 tysięcy mieszkań, które zasilą sektor PRS jest na etapie budowy lub przygotowania do niej.

Szacuje się, że w 2023 roku w ramach PRS dostępnych będzie w Polsce ok 33 tys. mieszkań. W perspektywie, najbliższych siedmiu lat sektor osiągnie nawet 100 tysięcy mieszkań wynajmowanych przez wyspecjalizowane podmioty. To przeszło dwanaście razy więcej niż w 2021 roku.

Wróćmy do raportu: 98 proc. ekspertów jest zdania, że zaangażowanie podmiotów instytucjonalnych w najem będzie nieproporcjonalnie duże i pozytywnie wpłynie na profesjonalizację całego sektora. „Wyższa jakość i atrakcyjne lokalizacje spowodują, że PRS nabierze charakteru kreatora rynku, a zastosowane tam standardy zostaną skopiowane przez indywidualnych właścicieli na coraz bardziej konkurencyjnym rynku. W przyszłości również jakość otoczenia zyska na znaczeniu i stanie się jednym z kluczowych czynników przy wyborze mieszkania na wynajem, co potwierdziło w badaniu blisko 80% ekspertów” – czytamy.

To oznacza, że rosnący udział nieruchomości w najmie instytucjonalnym (w dużych miastach, powtórzmy) będzie oddziaływał na prywatnych wynajmujących i wymusi na nich profesjonalizację usług. Już nie stare meble i trzymanie niepotrzebnych rzeczy w szafach udostępnionych najemcom, koniec z niezapowiedzianymi wizytami i wyproszeniem najemcy w terminie 3 tygodni (choć umowa przewiduje dłuższy okres wypowiedzenia), bo mieszkanie nagle stało się potrzebne. Rzecz jasna, ta profesjonalizacja nie obejmie wszystkich mieszkań, ale raczej lokale z nieco wyższej półki.

Dla wielu najemców cena wciąż będzie odgrywała pierwszoplanową rolę i zgodzą się na niewygodną kanapę i nieodmalowane ściany, byle tylko wynegocjować kilkaset złotych upustu. W przypadku mieszkań dla klientów, którzy targować się nie muszą, jakość i profesjonalna obsługa (od momentu podpisania umowy po rozwiązywanie bieżących problemów) będą miały niebagatelne znaczenie.

Państwo postawi na własność

Co jeszcze wyczytamy w raporcie? Eksperci nie spodziewają się intensywnego rozwoju rynku najmu w najmniejszych i małych miastach czy wzrostu popularności wynajmowania domów na terenach wiejskich i podmiejskich. Nie uważają również, że państwo zaangażuje się aktywnie w stymulowanie rynku najmu bardziej, lecz w dalszym ciągu będzie promowało własność.

– Dzisiaj program Bezpieczny Kredyt 2% zakłada zwiększenie dostępności własności mieszkaniowej. Jego krytycy uważają jednak, że program ten pobudza popyt i prowadzi jedynie do szybszego wzrostu cen nieruchomości. Naszym zdaniem polityka mieszkaniowa nie może krążyć jedynie wokół zwiększania własności, a dywersyfikacji rynku potrzebujemy na wczoraj. W tym procesie ogromną rolę może odgrywać najem, dlatego właśnie rozpoczęliśmy dyskusję o jego przyszłości – tłumaczy Tomasz Bojęć, współzałożyciel w ThinkCo., współautora raportu.

Dodatkowo eksperci za mało prawdopodobne uznają zliberalizowanie przepisów o ochronie praw lokatorów na korzyść właścicieli mieszkań. Nie przewidują także większego rozpowszechnienia się wynajmowania nieumeblowanych mieszkań ani wprowadzenia przepisów regulujących wysokość czynszów na poziomie ogólnokrajowym.