Deweloperzy obchodzą przepisy. Ochrona praw konsumenta pozostaje iluzoryczna

We wrześniu weszła w życie nowelizacja ustawy z 21 maja 2025 r., dotycząca zmiany przepisów o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz funkcjonowaniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Nowe regulacje wprowadzają m.in. obowiązek ujawniania cen ofertowych mieszkań oraz ich historii.

– To, co w mediach określa się jako „jawność cen mieszkań i domów”, dotyczy w praktyce obowiązku posiadania przez dewelopera strony internetowej, na której będą publikowane m.in. informacje o cenie każdego z lokali (lub domów) oferowanych w danej inwestycji, cenie pomieszczeń przynależnych czy też innego rodzaju opłatach, które nabywca musi ponieść, aby nabyć dany lokal lub dom – mówi Piotr Skurzyński, radca prawny i partner w Rödl Kancelaria Prawna.

Jak podkreśla, obowiązki te dotyczą jedynie cen ofertowych, a nie transakcyjnych.

– Deweloperzy i klienci wciąż mogą negocjować różnego typu rabaty, dodatki i inne kwestie, które będą wpływać na końcową cenę, tj. cenę transakcyjną – dodaje prawnik.

„Mieszkania za złotówkę”?

Zaledwie miesiąc po wejściu przepisów w życie okazało się, że wielu deweloperów znalazło sposoby na jedynie pozorne wypełnianie obowiązku informacyjnego, przez co cele nowelizacji nie są w pełni realizowane.

– Najbardziej znanym przykładem omijania nowych regulacji jest praktyka polegająca na podawaniu symbolicznej ceny – np. 1 zł za metr kwadratowy. Oczywiście taka kwota nie odzwierciedla rzeczywistej wartości nieruchomości – zauważa Krzysztof Granat, radca prawny w K&L Legal.

Prawnik wyjaśnia, że informacja zawarta na stronie internetowej dewelopera nie jest ofertą w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego.

– Ogłoszenia czy cenniki publikowane w Internecie są traktowane – w razie wątpliwości – jako zaproszenie do zawarcia umowy, stosownie do art. 71 k.c., a nie jako ofertę w rozumieniu przepisów. Dlatego cena 1 zł za m kw. nie jest wiążącą ofertą – tłumaczy mec. Granat.

Jawność cen mieszkań – trudności w egzekwowaniu obowiązku

Prawnik wskazuje, że ustawodawca przewidział jednak pewien mechanizm ochronny.

– Zgodnie z art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, jeśli między ceną podaną na stronie internetowej a tą oferowaną przy zawarciu umowy występuje rozbieżność, nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. W teorii brzmi to korzystnie, w praktyce jednak egzekwowanie tego prawa napotyka trudności – zauważa mec. Granat.

Wyjaśnia, że kupujący musiałby wykazać, iż deweloper rzeczywiście był gotów zawrzeć umowę na warunkach wynikających z publikowanej ceny – co w przypadku fikcyjnych stawek, takich jak 1 zł/m kw., jest trudne do udowodnienia.

– Nie dziwi więc, że już w pierwszych tygodniach obowiązywania nowych przepisów do UOKiK wpłynęło ponad tysiąc skarg od konsumentów, którzy wskazują, że publikowane ceny są fikcyjne i wprowadzają w błąd – podkreśla mec. Granat.