Przedmieścia w natarciu. „Prestiż przegrywa z rozsądkiem”

Ceny mieszkań w największych miastach osiągnęły poziom, który dla wielu osób – szczególnie tych korzystających z kredytu – stał się praktycznie nieosiągalny. Tymczasem, jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, wystarczy wyjechać kilkanaście kilometrów poza miasto, aby podobne mieszkanie można było kupić nawet o jedną trzecią taniej.

– Rozwój stref podmiejskich to trend, który nabiera tempa w miarę poprawy dostępności kredytów oraz infrastruktury komunikacyjnej – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Dodaje, że niższe ceny to dopiero początek.

– Przedmieścia oferują spokój, dostęp do zieleni i coraz lepszą infrastrukturę społeczną – żłobki, szkoły, przedszkola. Co więcej, komunikacja publiczna często jest lepsza niż na obrzeżach miast. W efekcie coraz większe znaczenie ma czas dojazdu, a nie sama odległość – zauważa.

Powiat miński świeci przykładem

Spektakularnym przykładem rosnącej popularności lokalizacji podmiejskich jest powiat miński, graniczący od wschodu z Warszawą.

Jeszcze 10 lat temu budownictwo deweloperskie w tym regionie praktycznie nie istniało. Od czasu, gdy miejscowości powiatu połączyły z Warszawą nie tylko kolej, ale i autostrada, nowe osiedla powstają jak grzyby po deszczu. Według danych GUS, w 2024 r. deweloperzy rozpoczęli tu budowę blisko tysiąca mieszkań.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ciągu pierwszych 10 miesięcy tego roku w samym Mińsku Mazowieckim sprzedano 246 lokali – o 32 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Obecnie w ofercie znajduje się ponad 300 mieszkań, a ich średnia cena wynosi około 11,2 tys. zł za metr kwadratowy, czyli znacznie mniej niż w stolicy.

Podmiejskie aglomeracje w cenowym kontraście

Różnice cen mieszkań widać w każdej dużej aglomeracji, co sprawia, że coraz więcej osób decyduje się na przeprowadzkę do miejscowości okalających metropolie. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w Trójmieście średnia cena metra kwadratowego wynosi około 17 tys. zł, w Krakowie – 16,7 tys. zł, we Wrocławiu – 15,2 tys. zł, a w Poznaniu – 13,6 tys. zł. Najtaniej jest w Łodzi, gdzie mieszkania oferowane przez deweloperów kosztują średnio 11,3 tys. zł za metr kwadratowy, czyli mniej więcej tyle, ile w podwarszawskich miejscowościach. Natomiast ceny w okolicach Łodzi wynoszą średnio około 9 tys. zł za metr.

Marek Wielgo podkreśla, że kluczowe znaczenie mają podaż i cena gruntów. Dodatkowo w metropoliach średnią cenę windują luksusowe mieszkania w segmencie premium, wprowadzane na rynek z myślą o zamożnych nabywcach.

Podmiejskie ceny mieszkań są zróżnicowane

Ekspert podkreśla, że ceny mieszkań zarówno w obrębie miasta, jak i w okalających je miejscowościach są bardzo zróżnicowane.

– Przykładowo w Śródmieściu Warszawy średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów to niemal 37,8 tys. zł za metr kwadratowy. Natomiast na obrzeżach miasta, głównie w dzielnicach takich jak Białołęka czy Wawer, metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje średnio mniej niż 14 tys. zł. Z kolei w okolicach Warszawy można znaleźć nowe mieszkania średnio poniżej 9 tys. zł – w Górze Kalwarii i Radzyminie, w granicach 10–11 tys. zł – w Markach i Wołominie, czy 11–12 tys. zł – w Grodzisku Mazowieckim, Mińsku Mazowieckim czy Ożarowie Mazowieckim. Jednak są też miejscowości podwarszawskie, np. Pruszków, gdzie mieszkania kosztują średnio nawet 15 tys. zł za metr – zauważa Wielgo.

Na korzyść podmiejskich lokalizacji przemawia również dostępność tańszych mieszkań. W samej Warszawie znalezienie lokalu poniżej 9 tys. zł za metr graniczy z cudem, podczas gdy w miejscowościach sąsiadujących z miastem takich mieszkań jest jeszcze 744.

Podmiejskie lokalizacje z małym wyborem mieszkań

Podmiejskie lokalizacje mają jednak jedną istotną słabość – wciąż niewielki w porównaniu z metropoliami wybór mieszkań. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że np. w okolicach Warszawy w ofercie deweloperów znajduje się około 6,2 tys. lokali. Dla porównania, w samym mieście liczba ta sięga ok. 17,6 tys., czyli niemal trzykrotnie więcej. Z drugiej strony, oferta podwarszawskich deweloperów wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy aż o 42 proc.

– Jednak to nic w porównaniu z okolicami Krakowa. Tam oferta zwiększyła się blisko dwuipółkrotnie (do ponad 700 lokali). Deweloperzy wprowadzili bowiem w tym czasie do sprzedaży więcej mieszkań niż sprzedali. Wyjątkiem były okolice Łodzi, gdzie deweloperzy praktycznie wstrzymali w tym okresie nowe inwestycje. Tymczasem popyt na mieszkania gwałtownie się zwiększył – mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Ekspert: „Prestiż przegrywa z rozsądkiem”

Jak zauważa ekspert rynku nieruchomości, przez lata mieszkanie w metropolii uchodziło za symbol statusu i prestiżu.

– Dziś coraz częściej traci na znaczeniu. Rosnące ceny i mniejsza dostępność kredytów sprawiają, że prestiż przegrywa z rozsądkiem. Natomiast rozsądek podpowiada, że lepszym wyborem może być lokalizacja poza granicami miasta, gdzie życie jest tańsze i spokojniejsze – komentuje Wielgo.

Jednocześnie zwraca uwagę na warte odnotowania zjawisko powrotów do miast.

– Na taki ruch decydują się np. osoby, które mieszkanie na przedmieściach traktowały jako tymczasowe rozwiązanie. Po prostu przez jakiś czas nie stać ich było na lokum w wymarzonej lokalizacji. Są też tacy, którzy zbyt pochopnie podjęli decyzję o przeprowadzce na obrzeża miasta. Miało być „sielsko i anielsko”, ale dojazdy do pracy w mieście okazały się zbyt uciążliwe i kosztowne. Wreszcie powrót do miasta może być dobrym rozwiązaniem np. dla seniorów, którzy wymagają specjalistycznej opieki lekarskiej – zauważa ekspert.