Ceny mieszkań przestały rosnąć z powodu pandemii

HRE Investments przygotowała raport na podstawie danych NBP. Ostatni kwartał przyniósł nawet w niektórych miastach skromną korektę. Wciąż jednak wzrosty cen przeważają, chociaż ceny rosną wolniej niż pensje Polaków.

NBP udostępnił dane na temat zmian cen mieszkań. W czwartym kwartale 2020 roku na 7 największych rynkach przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była o 7,5 proc. wyższa niż rok wcześniej. W przypadku mieszkań używanych wzrosty cen były skromniejsze. Za metr lokalu z drugiej ręki Polacy płacili pod koniec 2020 roku o 5,6 proc. więcej niż w czwartym kwartale 2019 roku. Są to dane uśrednione dla 7 największych rynków. W tej grupie znajduje się: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław.

Jak pisze HRE Investments najbardziej cenne są dane na temat cen faktycznie płaconych za mieszkania, które dodatkowo są korygowane o jakość sprzedawanych lokali. Mowa tu o tzw. indeksie hedonicznym, który analitycy NBP oszacowują dla rynku mieszkań używanych. Jest on o tyle ważny, że pokazuje „czystą” zmianę cen, która nie jest zaburzona tym, że Polacy w jednym okresie kupują mieszkania z wyższej półki (wtedy zwykła średnia cena transakcyjna poszłaby do góry), albo tym, że do mody wróciły bloki budowane za czasów PRL (wtedy zwykła średnia cena powinna spaść).

Okazuje się bowiem, że indeks hedoniczny dla 7 największych rynków wzrósł w ciągu roku z grubsza o tyle samo, o ile wzrosła też zwykła średnia cena transakcyjna mieszkań używanych, a więc o wspomniane wcześniej 5,6 proc. Jest to o tyle dobra informacja, że wzrosty cen mieszkań wyraźnie spowolniły. W efekcie dane NBP sugerują, że mieszkania w największych miastach drożeją wolniej niż rosną pensje. Te w przedsiębiorstwach na bieżąco bada GUS. Dane za grudzień sugerują, że w ciągu roku wynagrodzenia Polaków wzrosły o 6,6 proc.

Wzrosty cen przeważają

Pod sam koniec roku za mieszkania używane na 7 największych rynkach trzeba było płacić o 1,8 proc. (IV kwartał vs III). Jest to po myśli kupujących. Co ciekawe na 16 rynków, które NBP bada, w 7 zanotowano spadki, a w 9 wzrosty indeksu badającego zmiany cen pomiędzy kwartałami czwartym i trzecim.

Przybyło ofert, bo oczekujemy obsługi zdalnej

Dane NBP pokazują też jeszcze jedną ciekawą dla HRE Investments sytuację na rynku mieszkaniowym. „Okazuje się, że dysproporcja pomiędzy ceną oczekiwaną przez sprzedających i faktycznie płaconą przez kupujących jest niemal rekordowa. W czwartym kwartale na 7 największych rynkach Polacy faktycznie płacili bowiem za metr mieszkania ponad 8,3 tys. zł podczas gdy sprzedający oczekiwali aż 9,7 tys. zł. Mamy więc około 1,4 tys. złotych „rozjazdu”. Może on wynikać z tego, że w ofercie jest dużo mieszkań w standardzie wyższym niż chcieliby kupić nabywcy lub część sprzedających ma nierealne oczekiwania cenowe” –czytamy w raporcie.