Ustawa z września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską, zakłada wprowadzenie nadzoru nad pieniędzmi powierzonymi deweloperom przez klientów oraz reguluje treść umowy deweloperskiej, określając prawa i obowiązki stron. Umowy przedwstępne mają być zawierane w formie aktu notarialnego. Chodzi o to, aby klienci, którzy kupują mieszkanie jeszcze niewybudowane, nie stracili pieniędzy w przypadku bankructwa dewelopera.
W tym celu ustawa wprowadza m.in. obowiązek stosowania przez dewelopera rachunku powierniczego (zamkniętego lub otwartego). Rachunek powierniczy otwarty polega na tym, że wypłaty dla dewelopera następują wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia, zgodnie z jego harmonogramem, po stwierdzeniu przez bank prowadzący rachunek zakończenia danego etapu.
Rachunek zamknięty
W przypadku rachunku zamkniętego wypłata następuje jednorazowo po przeniesieniu na nabywcę prawa do lokalu lub domu. Oznacza to, że deweloper w trakcie budowy nie będzie mógł liczyć na pieniądze od nabywców mieszkań. Będzie więc musiał korzystać ze środków własnych lub co bardziej prawdopodobne - kredytu - co podwyższy jego koszty, a więc tym samym ceny mieszkań. Wprawdzie ustawodawca pozostawił deweloperom wybór rodzaju rachunku, jednak według ekspertów firmy doradczej REAS wielu przedstawicieli sektora bankowego skłania się obecnie ku temu, aby oferować zamknięte rachunki powiernicze, w powiązaniu z kredytowaniem inwestycji, co istotnie zmniejsza ryzyko banku, ale zwiększa koszty dewelopera, a więc tym samym - klienta.
- W wyniku działania ustawy deweloperskiej koszty budowy nowych mieszkań mogą wzrosnąć o ok. 3 proc. i może się to przełożyć na wzrost cen mieszkań, chociaż w sytuacji obecnej nadpodaży jest to raczej mało prawdopodobne. Spodziewałbym się raczej uszczuplenia marż firm deweloperskich - powiedział Paweł Sztejter, partner w firmie doradczej REAS.
Dostęp do informacji
Według mecenasa Tomasza Kurka, partnera w kancelarii prawnej CMS Cameron McKenna, ustawa poprzez obowiązek przygotowania prospektu informacyjnego daje nabywcom możliwość zapoznania się z istotnymi informacjami dotyczącymi wybranej nieruchomości oraz inwestycji planowanych w najbliższej okolicy.
- Ważne jest, że niezgodność prospektu z faktami może spowodować rozwiązanie umowy deweloperskiej oraz sankcje karne wobec osób odpowiedzialnych za przygotowanie prospektu - uważa Kurek.
Zdaniem prezesa REAS Kazimierza Kirejczyka, w początkowym okresie ustawa może mieć negatywny wpływ na sektor deweloperski, gdyż wprowadzi zupełnie nowe zasady działania, do których firmy będą musiały się dostosować, ale potem pozytywnie wpłynie na rynek. - Nowe przepisy będą wzmacniały pozycję rzetelnych deweloperów oraz rolę sektora bankowego w kontroli inwestycji - podkreślił.
Co na to mali deweloperzy?
- Można się spodziewać, że wielu małych deweloperów nie podoła tym wymogom i wypadnie z rynku - powiedział pełnomocnik zarządu w agencji Emmerson Jarosław Skoczeń.
Zdaniem Jacka Bieleckiego z Polskiego Związku Firm Deweloperskich plusem nowych przepisów jest to, że wyeliminują z rynku firmy przypadkowe, a minusem - że uderzą też w firmy małe, ale solidne. - Ograniczenie konkurencji nigdy nie jest dobre dla rynku i także może wpłynąć na wzrost cen mieszkań. Oczywiście ten wzrost będzie odczuwalny dopiero wtedy, gdy rynek znormalnieje, a więc na pewno jeszcze nie w tym roku - powiedział. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przypomniał w swoim komunikacie, że w ciągu dwóch lat od wejścia w życie ustawy Rada Ministrów dokona przeglądu jej funkcjonowania i złoży do Sejmu propozycje ewentualnych zmian.
eb, pap