„Trwa rewolucja na rynku deweloperskim. To efekt coraz większej konkurencji, inflacji i drożejącego kredytu” – zgodnie oceniali eksperci RynekPierwotny.pl podczas środowej konferencji prasowej (21 października). Choć sprzedaż mieszkań wyraźnie przyspieszyła, deweloperzy wciąż mierzą się z nadpodażą, a kupujący mają w czym wybierać. Pytanie, jak długo utrzyma się ta korzystna dla nich sytuacja.
Sprzedaż odbiła, ale problemy deweloperów nie zniknęły
Z zaprezentowanego podczas konferencji raportu BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że III kwartał 2026 r. był najmocniejszy pod względem sprzedaży mieszkań deweloperskich od dwóch lat. Na siedmiu największych rynkach sprzedano blisko 15 tys. lokali, o 16 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Nie oznacza to jednak, że branża może odetchnąć z ulgą.
Aż 78 proc. deweloperów sprzedaje mieszkania wolniej, niż postępują prace budowlane. W efekcie przybywa gotowych lokali, które zamiast przynosić przychody, generują koszty. W ocenie ekspertów portalu RynekPierwotny.pl problem narasta od ponad dwóch lat i pokazuje, że dobra koniunktura sprzedażowa nie przekłada się jednakowo na sytuację wszystkich firm.
Jak zauważają eksperci, zmienia się również sposób poszukiwania mieszkania. Klienci coraz częściej samodzielnie porównują oferty w internecie, korzystają z dostępnych narzędzi, w tym sztucznej inteligencji, i kontaktują się dopiero z wybranymi deweloperami. Na znaczeniu zyskują rozpoznawalna marka, szeroka oferta i marketing. W takich warunkach najwięksi gracze mają przewagę, a mniejszym, szczególnie regionalnym firmom, coraz trudniej przebić się do nabywców.
Rekordowa oferta i promocje. Rynek nadal należy do kupujących
Wzrost sprzedaży nie wystarczył, by zmniejszyć liczbę dostępnych mieszkań. Pod koniec września na siedmiu największych rynkach na nabywców czekało blisko 80 tys. lokali. Niemal trzy na dziesięć były już gotowe do odbioru. Dla klientów oznacza to szeroki wybór i większe możliwości negocjowania warunków, a dla deweloperów – rosnącą presję na sprzedaż.
– Im dłużej mieszkanie pozostaje niesprzedane po zakończeniu budowy, tym większe koszty ponosi deweloper, co pogarsza jego płynność finansową i utrudnia rozpoczęcie kolejnych inwestycji. To wywiera presję na szybsze upłynnienie oferty, co widzimy w licznych promocjach – mówi Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.
Jak podkreśla, do mocniejszej sprzedaży w wakacje przyczyniły się niższe koszty kredytu, obawy przed ich ponownym wzrostem oraz promocyjne oferty. Zainteresowanie wróciło również ze strony inwestorów, szczególnie w Poznaniu i Trójmieście. Jednocześnie deweloperzy nie zahamowali podaży: w III kwartale wprowadzili do sprzedaży ponad 15,2 tys. mieszkań, czyli więcej, niż sprzedali w tym samym okresie.
Coraz trudniej znaleźć tańsze mieszkanie
I tu pojawia się największy paradoks. Duży wybór nie oznacza, że wszystkie segmenty rynku są równie dostępne. W wielu metropoliach rośnie udział mieszkań z wyższych przedziałów cenowych, a oferta relatywnie tanich lokali się kurczy. W rezultacie średnie ceny mogą rosnąć nie tylko z powodu podwyżek, lecz także dlatego, że w sprzedaży pozostaje coraz więcej droższych nieruchomości.
– Przy ocenie rynku warto patrzeć nie tylko na średnią cenę, ale także na medianę i strukturę cenową oferty. W wielu metropoliach problemem nie jest dziś gwałtowny wzrost średniej ceny mieszkań, lecz szybkie kurczenie się oferty lokali z niższych przedziałów cenowych – zwraca uwagę Marek Wielgo.
To istotna różnica dla osób szukających pierwszego mieszkania. Nawet jeśli w ogólnych statystykach nie widać gwałtownego skoku cen, znalezienie lokalu w przystępnym budżecie może być coraz trudniejsze. W Warszawie na poziom cen coraz mocniej wpływa segment premium, a w Trójmieście znaczenie ma kurcząca się pula tańszych mieszkań.
Mniejsi deweloperzy pod presją. Co dalej z cenami?
Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, jeśli trudności ze sprzedażą się utrzymają, część mniejszych firm może ograniczać działalność, przesuwać realizację nowych projektów lub szukać inwestora. Taki scenariusz oznaczałby dalszą konsolidację branży i potencjalnie słabszą konkurencję w kolejnych latach. Tymczasem koszty budowy nadal rosną, a nowe wymogi regulacyjne mogą dodatkowo podnosić koszty realizacji inwestycji.
– Dziś rekordowa oferta mieszkań jest bardzo korzystna dla kupujących. Jeśli jednak będzie ubywać mniejszych uczestników rynku, a podaż nowych mieszkań zacznie rosnąć wolniej, presja na wzrost cen może w kolejnych latach ponownie przybrać na sile – komentuje Jan Dziekoński.
Zwraca uwagę, że dodatkową niewiadomą pozostaje koszt finansowania. Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych może ostudzić popyt i odsunąć decyzje zakupowe w czasie. Z drugiej strony duzi deweloperzy, chcąc zrealizować cele sprzedażowe, mogą do końca roku podtrzymywać intensywne działania promocyjne.
Co dalej? Dla kupujących najbliższe miesiące mogą oznaczać szeroki wybór i okazje cenowe, ale niekoniecznie niższe ceny mieszkań w każdym segmencie. Dzisiejsza przewaga nabywców nie musi być trwała: jeśli popyt osłabnie, a mniejsi gracze ograniczą nowe inwestycje, w kolejnych latach rynek może ponownie zacząć sprzyjać sprzedającym.
Czytaj też:
Gdzie szukać najtańszych mieszkań? Eksperci wskazują konkretne dzielnice Czytaj też:
Ceny mieszkań w tym mieście wprost wystrzeliły. Praktycznie zrównały się z warszawskimi