Renesans głównych ulic handlowych w Europie

• Ulice handlowe jako jedyny sektor nieruchomości handlowych w pełni wyszedł z recesji.
• Wzrosty nie tylko w głównych krajach europejskich, lecz także na rynkach peryferyjnych i drugorzędnych.
• Najbardziej atrakcyjne regiony pod względem inwestowania w 2016 r. to Europa Środkowo-Wschodnia, Niemcy, Portugalia, Hiszpania i Szwecja.

Z najnowszego badania opublikowanego przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield wynika, że w 2015 r. czynsze w lokalach przy najbardziej luksusowych ulicach handlowych Europy ponownie znacząco wzrosły.

Według danych firmy Cushman & Wakefield czynsze najbardziej wzrosły w ciągu roku przy Via Montenapoleone w Mediolanie - aż o 41,2%. W czwartym kwartale ubiegłego roku lokalizacja ta odnotowała największy skok stawek czynszowych spośród wszystkich głównych ulic handlowych Europy. Na kolejnych miejscach znalazły się ulice Via Condotti w Rzymie (wzrost o 37,5%) i Diagonal w Barcelonie (wzrost o 33,3%).

Czynsze wzrosły w mniejszym stopniu, aczkolwiek równie gwałtownie, także w innych lokalizacjach, takich jak Paryż, Londyn, Dublin, Wenecja, Lizbona i Madryt. Te zmiany na rynkach najmu świadczą o tym, że ulice handlowe są jedynym sektorem nieruchomości komercyjnych w Europie, w którym średnie czynsze ważone wzrosły, a stopy kapitalizacji spadły poniżej poziomu sprzed recesji.

Według ekspertów firmy Cushman & Wakefield zainteresowanie sieci handlowych głównymi lokalizacjami handlowymi w miastach wynika z coraz większego znaczenia obszarów miejskich, czemu sprzyjają zmiany demograficzno-społeczne oraz turystyka.

Monika Sujkowska, starszy analityk z działu strategii inwestycyjnych w firmie Cushman & Wakefield, powiedziała: ,,Wzrost gęstości zaludnienia i rozrastanie się miast prowadzi również do wzrostu oczekiwań w zakresie bardziej inteligentnego i kreatywnego planowania funkcjonalnego obszarów miejskich. Rozwiązania takie umożliwiłyby stworzenie bardziej zrównoważonego, ekologicznego i przyjaznego otoczenia oraz zapewniłyby łatwiejszy i tańszy transport. Z perspektywy sieci handlowych obiekty wielofunkcyjne w centralnych lokalizacjach i sklepy przy głównych ulicach handlowych znajdujące się w pobliżu ośrodków kulturalnych, biznesowych, edukacyjnych oraz restauracji i atrakcji turystycznych idealnie wpisują się w aktualne trendy. Wynika to z faktu, że mieszkańcy nie tylko robią w nich zakupy, lecz także tam pracują i spotykają się towarzysko. Dzięki skupieniu tych wszystkich funkcji w jednym miejscu sieci handlowe mogą liczyć na wysoką odwiedzalność".

Monika Sujkowska dodaje: ,,Nie jest to jednak tylko kwestia poziomu odwiedzalności i obrotów. W dystrybucji wielokanałowej coraz większego znaczenia dla postrzegania marki nabiera rodzaj nieruchomości i jej lokalizacja. Obserwujemy trend do otwierania dużych lokali w centrach miast i jednocześnie do zwiększania obecności we wschodzących lokalizacjach handlowych i przy najlepszych ulicach w mniejszych miastach. Służy to zwiększaniu świadomości marki".

Michael Rodda, dyrektor ds. inwestycji w nieruchomości handlowe w Europie w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: ,,Zainteresowanie powierzchnią handlową w centrach miast rośnie bardzo szybko, aczkolwiek nierównomiernie w poszczególnych krajach. Sieci handlowe poszukujące nowych możliwości ekspansji będą zwracać coraz większą uwagę na inne lokalizacje poza najbardziej luksusowymi ulicami handlowymi w Paryżu, Londynie, Rzymie, Mediolanie, Barcelonie i Madrycie. W 2016 r. mogą rozważyć wejście na rynki mniejszych miast i krajów. Będą stawiać na ulice, które są najlepiej przygotowane do wykorzystania rosnącej siły gospodarczej i poziomu zamożności na lokalnych rynkach".

Anthony Selman, Partner w dziale rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: ,,Wśród inwestorów ogromnym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości położone w tętniących życiem centrach miast w całej Europie. Europa Środkowo-Wschodnia, a szczególnie Polska oferuje wiele możliwości inwestycyjnych dla międzynarodowego kapitału poszukującego atrakcyjnych lokalizacji miejskich".

W raporcie firmy Cushman & Wakefield wskazano najbardziej atrakcyjne lokalizacje pod względem inwestycji w nieruchomości przy głównych ulicach handlowych oraz przedstawiono szczegółowy opis trendów na poszczególnych rynkach.

Europa Środkowo-Wschodnia jest jednym z głównych regionów odnotowujących wzrost popytu wśród sieci handlowych ze względu na zmieniającą się strukturę funkcjonalną obszarów zurbanizowanych, zwłaszcza w głównych polskich miastach i w Pradze. Po dwóch dekadach dominującej pozycji centrów handlowych centra miast przechodzą transformację, do czego przyczynia się coraz liczniejsza i zamożniejsza klasa średnia, która oczekuje ciekawszych propozycji dokonywania zakupów. Urbaniści i deweloperzy już dostrzegają potencjał wynikający z tego trendu i uwzględniają atrakcyjne powierzchnie handlowo-gastronomiczne w planach budowy nowoczesnych budynków, a także rewitalizacji zabytkowych kamienic, dawnych hal targowych i fabryk - zjawisko to jest najbardziej zauważalne w Polsce. Wysokiej jakości obiekty wielofunkcyjne wydają się najbardziej odpowiednie do uwolnienia dużego potencjału ulic handlowych w regionie zważywszy na rozdrobnioną strukturę własnościową lokali przy tradycyjnych ulicach handlowych.

Europa Południowa jest również w czołówce Europy pod względem atrakcyjności inwestycyjnej, o czym świadczy boom na rynku najbardziej atrakcyjnych głównych ulic handlowych w największych miastach Hiszpanii i Portugalii. Ożywienie na tym rynku może przełożyć się na wzrost aktywności inwestycyjnej przy wybranych ulicach poza głównymi ulicami handlowymi, a także w miastach regionalnych. Duży wzrost czynszów odnotowano w Palma de Mallorca (o 18% w ostatnich 18 miesiącach) i w Puerto Banus w Hiszpanii oraz w mniejszych miastach Portugalii, w których dotychczas obecnych było niewiele marek zagranicznych. Sukces Calle Orense w Madrycie stanowi przykład ożywienia na rynku drugorzędnych ulic handlowych. W Portugalii złagodzenie przepisów w zakresie zagospodarowania przestrzennego, zachęty podatkowe dotyczące remontowania budynków i nowe, mniej przyjazne dla najemców regulacje dotyczące najmu przyczynią się do wzrostu zasobów powierzchni handlowej przy najbardziej atrakcyjnych ulicach w zabytkowych centrach miast.

Czynsze za lokale przy głównych ulicach handlowych w Niemczech rosną nierównomiernie pomimo optymistycznych danych z sektora konsumenckiego. Sieci handlowe są najbardziej zainteresowane obecnością w najlepszych lokalizacjach największych miast, ponieważ liczą na wysokie obroty i ochronę przed wpływem rozwijającego się handlu internetowego. Czynsze przy najważniejszych głównych ulicach handlowych będą nadal rosnąć, ale podobny trend obserwuje się również w miastach drugo- i trzeciorzędnych.

W głównych miastach Szwecji czynsze przy głównych ulicach handlowych mogą również znacząco wzrosnąć, głównie za sprawą zmieniających się zachowań klientów, ograniczonej podaży i niewielkich wzrostów stawek czynszowych w ostatnich kilku latach, a także szeregu realizowanych projektów rewitalizacji obiektów wielofunkcyjnych w centrach Sztokholmu, Göteborga i Malmö. Skład najemców w najatrakcyjniejszych lokalizacjach znacząco się poprawił dzięki otwarciu przez wiele międzynarodowych marek pierwszych sklepów w Szwecji, będących również ich pierwszymi w krajach nordyckich. Trend ten utrzyma się z uwagi na powstające kolejne obiekty handlowe, gastronomiczne, mieszkaniowe i hotelowe w wielu dotychczas typowo biurowych dzielnicach Sztokholmu.