Co to jest hipoteka kaucyjna?

Co to jest hipoteka kaucyjna?

Budowa domu
Budowa domu Źródło: Shutterstock / Marsan
Hipoteka kaucyjna ma na celu zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości. Na czym dokładnie polegała i czym różniła się od zwykłej hipoteki?

Osoby, które ubiegają się o kredyt na zakup mieszkania albo budowę domu, zapewne dobrze wiedzą, czym jest hipoteka. To swego rodzaju zabezpieczenie banku. Możemy spotkać się z kilkoma rodzajami hipotek. Jednym z nich jest hipoteka kaucyjna, która obecnie już nie jest stosowana. Czego dotyczyła hipoteka kaucyjna i czemu została zniesiona?

Co to jest hipoteka kaucyjna i na czym polega?

Z nazwą „hipoteka kaucyjna” można się było spotkać do 2011 r., bo do tego czasu funkcjonowała w polskim systemie prawnym. Wraz z dniem 20 lutego 2011 roku przestała obowiązywać, bo wtedy też weszła w życie nowa Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W niej już jest mowa tylko o jednym typie hipoteki.

Co warto nadmienić, mimo że obecnie nie istnieje już hipoteka kaucyjna, to zawarte wcześniej hipoteki kaucyjne, nie przestały obowiązywać. Pomimo zmiany przepisów, nic się nie zmieniło. W dalszym ciągu aktualne są hipoteki kaucyjne zawarte przed momentem nowelizacji przepisów i zachowują swoją ważność aż do momentu ich wygaśnięcia. W związku z tym, mimo że obecnie hipoteka kaucyjna nie jest stosowana, to wciąż możemy się z nią spotkać, ponieważ dotyczą wielu należności bankowych.

Czym zatem była hipoteka kaucyjna i na czym polegała? Aby to wyjaśnić, zacznijmy od definicji hipoteki i tego, czym w ogóle ona jest. Spotykamy się z nią m.in. gdy mamy kredyt hipoteczny. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które jest ustanawiane na wskazanej nieruchomości, aby w ten sposób zabezpieczyć wierzytelności. Informacja o tym, że ustanowiono hipotekę, jest wpisywana do księgi wieczystej danej nieruchomości i tym samym, na mocy tego wpisu, wierzyciel może dochodzić swoich roszczeń właśnie z nieruchomości. I to nawet wtedy, gdy jest ona już własnością innej osoby. Dodatkowo ma on pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Wiemy już, czym jest hipoteka i na czym polega. Jak zatem ma się do tego hipoteka kaucyjna? Określamy tak hipotekę, która zabezpiecza wierzytelności o nieoznaczonej kwocie. Tym samym hipoteka jest ustanawiana tylko do jakiejś określonej maksymalnej sumy i w ramach tej sumy wierzyciel może dochodzić swoich roszczeń.

Kiedy była stosowana hipoteka kaucyjna?

Zazwyczaj hipoteka kaucyjna w księdze wieczystej widnieje jako zabezpieczenie z tytułu wierzytelności odsetkowej, która wynika z kredytu na mieszkanie lub dom. Jednak to nie jedyne jej zastosowanie. Hipoteka kaucyjna była bowiem również ustanawiana w przypadku zabezpieczania wierzytelności zbywanych przez indos – mowa tu przede wszystkim o wekslach, a także czekach. Dodatkowo stosowano ją w przypadku kredytów denominowanych w walucie obcej. Wiązało się to z tym, że wartość takiego kredytu była zależna od bieżącego kursu walutowego. Oprócz tego hipotekę kaucyjną stosowano do innych wierzytelności, których wartość nie była znana w momencie ustanawiania zabezpieczenia. Mowa tu m.in. o zabezpieczeniu zapłaty alimentów, albo przy poręczeniach i gwarancjach bankowych

Jakie są różnice pomiędzy hipoteką kaucyjną a zwykłą?

Przed nowelizacją ustawy, czyli przed 2011 rokiem, na rynku funkcjonowały dwa rodzaje hipoteki równolegle. Mieliśmy więc i hipotekę zwykłą i hipotekę kaucyjną. Dodatkowo podczas udzielania kredytów hipotecznych, banki przeważnie stosowały obie hipoteki. Dlaczego? Wynikało to z odmiennej konstrukcji obu form zabezpieczeń. Na czym polegały różnice pomiędzy obiema hipotekami?

Przede wszystkim główna różnica polegała na tym, że hipotekę zwykłą stosowano do wierzytelności, które już istniały. Dzięki temu znana więc była dokładna cena nieruchomości i dzięki temu mogła ona zabezpieczyć kapitał kredytu.

Z kolei hipoteka kaucyjna stosowana była w momencie, gdy sprawa dotyczyła wierzytelności przyszłych. Ich kwota nie mogła być dokładnie podana w momencie, gdy ustanawiane było zabezpieczenie na nieruchomości. Dlatego też bank wykorzystywał ją do zabezpieczania wierzytelności pobocznych, które wynikają z kredytu, a więc przeważnie odsetek (kredytowych oraz tych za zwłokę), a także potencjalnych kosztów postępowania sądowego i egzekucyjnego ponoszonych w związku z dochodzeniem roszczeń. Bank mógł ich dochodzić właśnie z hipoteki kaucyjnej, ale tylko do kwoty mieszczącej się w określonej sumie widniejącej we wpisie hipotecznym.

Z kolei w przypadku hipoteki zwykłej kiedyś, jak i teraz należy liczyć się z tym, że w momencie pogorszenia sytuacji finansowej, np. po utraty pracy, albo zaprzestaniu spłacania kredytu, możemy stracić naszą nieruchomość, ponieważ przejmie ją bank, celem zabezpieczenia swoich interesów.

Rodzaje hipotek

Konstrukcja hipoteki to wbrew pozorom całkiem stare rozwiązanie, które po prostu z czasem ewoluowało. Wzmianki o pierwszych hipotekach w Polsce datowane są na XIV wiek. Jednak pierwsze próby uregulowania tej kwestii prawnie miały miejsce w 1588 r. Od tego czasu pojęcie hipoteki zmieniło się i możemy wyróżnić kilka rodzajów hipotek. Wyróżniamy:

  • hipotekę przymusową,
  • hipotekę umowną,
  • hipotekę kaucyjną,
  • hipotekę łączną.

Hipoteka przymusowa, jak wskazuje nazwa, zostaje narzucona. Powstaje ona bez uprzedniej zgody właściciela nieruchomości, która jest obciążona. Decyzje w tej sprawie podejmuje odpowiedni organ, a wpis do księgi wieczystej następuje np. na podstawie decyzji sądu o zabezpieczeniu, lub decyzji prokuratora. Z takimi sytuacjami możemy się spotkać, gdy mamy nieuregulowane zaległości podatkowe, albo wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Z kolei hipoteka umowna powstaje wtedy, gdy właściciel nieruchomości złoży dobrowolnie oświadczenie woli o ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego. Powstaje ono w formie aktu notarialnego. Jednym z przykładów takiej hipoteki jest hipoteka bankowa, będąca formą zabezpieczenia spłaty kredytu na kupowanej nieruchomości.

O hipotece kaucyjnej pisaliśmy już wyżej. Obecnie już ona nie jest używana. Na rynku funkcjonują jedynie te hipoteki kaucyjne, które były ustanawiane przed wprowadzeniem zmian w ustawie, czyli przed lutym 2011 r.

Ostatnim rodzajem hipoteki, jest łączna. Polega ona na tym, że zabezpieczenie hipoteczne dotyczy kilku nieruchomości jednocześnie. Kiedy się spotykamy z takim rodzajem hipoteki? Na przykład, gdy ktoś chce kupić kolejną nieruchomość i ustanawia hipotekę łączną na innych mieszkaniach, które już posiada, aby uzyskać w ten sposób zabezpieczenie dla banku, na rzecz droższej nieruchomości. W tym wypadku, gdy kredytobiorca nie będzie spłacał zobowiązania, to zgodnie z prawem bank może sobie wybrać nieruchomość, z której będzie egzekwował swoją należność.

Czytaj też:
Pętla kredytowa – co to jest i jak z niej wyjść?

Źródło: WPROST.pl
 0

Czytaj także