W związku z tym deweloperzy stoją przed nie lada wyzwaniem, z jednej strony mają świadomość, że niewybudowanie w terminie może generować niezadowolenie i roszczenia nabywców, z drugiej strony przedstawienie w umowie zbyt odległego terminu wydania kluczy zniechęca potencjalnych Klientów.
Z tego powodu margines czasu na realizację inwestycji zazwyczaj jest niewielki, a jeśli już noga się powinie, deweloperzy stosują różne zabiegi, aby odpowiedzialność ograniczyć.
Jednym ze sposobów na ograniczenie odpowiedzialności za nieterminowość jest zastrzeżenie już w umowie deweloperskiej rażąco niskiej kary umownej.
Przykładowo, deweloper postanawia, że co prawda nabywcy należy się 60 zł dziennie za opóźnienie, ale nie więcej niż konkretna kwota – np. 2% ceny. Wyobraźmy sobie teraz, że te 2% ceny osiągnięte jest po 100 dniach opóźnienia, a deweloper w sumie opóźnił się 600 dni. W takim wypadku 500 dni opóźnienia było zupełnie bezkarne, co więcej nabywca przez ten czas tracił, ponieważ nawet te 2% zmniejszyła realnie inflacja.
Na szczęście takie ograniczenia w umowach jest dosyć łatwo kwestionować. Są to tak zwane „klauzule niedozwolone”, które nie wywierają skutków prawnych. Traktujemy je tak, jakby ich nie było i liczymy karę umowną od początku do końca opóźnienia.
A co w sytuacji, kiedy nawet liczona bez ograniczenia kara umowna jest niższa od kosztów, które nabywca poniósł w związku z opóźnieniem? Przykładowo płacił wysoki czynsz za najem, wyższe raty kredytu, a może magazynował meble.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeżeli w umowie zastrzeżono karę umowną za jakieś zdarzenie (np. nieterminowe wydanie lokalu), to nie można za to samo zdarzenie domagać się odszkodowania (zwrotu poniesionych kosztów). Wyjątkiem jest sytuacja, w której wprost w umowie napisano, że kontrahent może domagać się odszkodowania przekraczającego karę umowną (art. 484 par. 1 kodeksu cywilnego).
Jednakże zgodnie z najnowszą uchwałą Sądu Najwyższego zasady te nie powinny obowiązywać konsumentów. Przynajmniej nie w każdym wypadku. W uchwale z dnia 31 października 2025 r. pod sygn. akt III CZP 22/25 Sąd Najwyższy stwierdził, że konsument powinien mieć możliwość domagania się odszkodowania od dewelopera ponad karę umowną, nawet wtedy, kiedy nie zostało to przewidziane w umowie:
„1. W razie wątpliwości postanowienie umowy deweloperskiej, zastrzegające na rzecz konsumenta karę umowną za każdy dzień zwłoki w zawarciu umowy przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, które nie przewiduje uprawnienia konsumenta do żądania odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej (art. 484 § 2 zdanie drugie k.c.), uważa się za niedozwolone postanowienie umowne.
2. Postanowienie, o którym mowa w punkcie 1, jest niedozwolone w szczególności wtedy, gdy kara umowna została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości”.
Innymi słowy, jeżeli w umowie deweloperskiej zastrzeżona jest prosta kara umowna, bez prawa do domagania się odszkodowania przewyższającego tą karę, to domniemuje się, iż jest to klauzula abuzywna, a konsument może domagać się odszkodowania.
Nie jest to pogląd zupełnie nowy, natomiast ma istotne znaczenie praktyczne już z tego tylko faktu, że został wyrażony wprost w uchwale Sądu Najwyższego.
Łatwość powołania się na tę uchwałę może pomóc w sporach wielu konsumentom, którym kary umowne nie rekompensują poniesionych strat. Tym bardziej, że przynajmniej z doświadczenia autora, kary umowne zastrzegane przez deweloperów od czasu obowiązywania nowej ustawy deweloperskiej [1] są niższe niż wcześniej.
Wynika to zapewne z faktu, że o ile poprzednia ustawa nakładała na deweloperów po prostu obowiązek zastrzegania kar umownych, o tyle nowa ustawa określa ich minimalną wysokość, równą odsetkom zastrzeżonym na rzecz dewelopera. Z powodu faktu, że nabywcy rzadko opóźniają się z płatnościami, deweloperzy zastrzegają na swoją rzecz niskie odsetki i to otwiera im możliwość, zgodną z przepisami, do zastrzegania niskich kar umownych należących się nabywcom.
Mając na względzie cytowaną uchwałę, taka praktyka nie będzie już zabezpieczać dewelopera przed dalej posuniętymi roszczeniami. Nabywcy powinni zaś pamiętać, że aby skutecznie domagać się odszkodowania, należy odpowiednio zabezpieczyć dowody, w szczególności dot. kosztów, które ponieśli z uwagi na nieterminowość dewelopera, a których by nie ponieśli, gdyby budowa zakończyła się w terminie.
Poza tym, domagając się odszkodowania, istotne jest, czy deweloper ponosi winę za nieterminowość. Wina ta jest domniemana, ale deweloper może dowodzić wystąpienia przesłanek „ekskulpacyjnych”, czyli takich, które wyłączają jego winę – jak siła wyższa czy wina podmiotów, za które nie odpowiada.
Autor: Adwokat Adam Rusiłowicz, Kierownik działu ds. obsługi wspólnot mieszkaniowych i spraw deweloperskich w Kancelarii Kancelaria Radców Prawnych Ryszewski, Szubierajski sp. k.
[1] Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 695 z późn. zm.). 