Budowa domu w pierwszym kwartale. Czy ceny zaczną spadać?

Tekst powstał na podstawie kwartalnych zestawień kosztów budowy publikowanych przez Sekocenbud. Wszystkie prezentowane kwoty są kwotami netto co wynika to z indywidualnej możliwości odliczeń różnych ulg oraz zróżnicowania stawek VAT. Dla jak najlepszego zobrazowania tematu eksperci przeanalizowali wydatki związane z postawieniem przykładowego budynku jednorodzinnego o powierzchni użytkowej 151,6 m2, z garażem jednostanowiskowym, z wykorzystaniem technologii bloczków silikatowych.

Należy pamiętać, że przedstawione wyliczenia mają charakter informacyjny. Nie uwzględniają kosztów zakupu działki, jej zagospodarowania ani podłączenia mediów. Każda budowa posiada swoją własną, indywidualną specyfikę, warunki gruntowe i klimatyczne, co bezpośrednio przekłada się na ceny poszczególnych etapów prac. Poniższe dane są uśrednione i opracowane w celu łatwiejszego zobrazowania.

- Zdajemy sobie sprawę, że wybrany, przykładowy projekt jest obecnie uznawany za duży dom. Patrząc na trendy konsumenckie, które królują od kilku kwartałów widzimy, że najczęściej wybierane projekty mieszczą się w przedziale od 90 do 120 m 2 – zauważa ekspert Extradom.pl, Wojciech Rynkowski. – Jednak jego skala pozwala w pełni zobrazować to, co dzieje się obecnie na rynku.

Analiza kosztów budowy domu za I kw. 2023 roku dostarcza, dla planujących taką inwestycję w najbliższych miesiącach, sporo optymistycznych danych. Najciekawiej sytuacja wygląda w województwie zachodniopomorskim, gdzie biorąc pod uwagę dane za I kw. 2022 i zestawiając je z liczbami za I kw 2023 wzrost kosztów był najniższy w skali rocznej. A obecnie zakończony kwartał przyniósł nowe, ciekawe zjawiska.

Koszty budowy: wycena poszczególnych etapów

Liczby podane przy poszczególnych pozycjach to koszty za cennikami SEKOCENBUDU na I kw. 2022, a następnie na I kw. 2023 roku. Dane obrazują zmianę kosztów i zostały ujęte najpierw kwotowo, potem procentowo.

Stan zerowy. Zakres prac:

• roboty ziemne
• fundamenty
• ściany podziemia
• izolacje fundamentów i ścian podziemia

Za stan zero w I kwartale 2022 inwestorzy płacili 53 665 zł, natomiast w I kwartale 2023 – już 60 691 zł, jest to zmiana o 7026 zł, czyli 13,09 proc. To jeden z największych procentowo wzrostów, jednak pozostający poniżej poziomu inflacji.

Stan surowy (otwarty) to etap, który z zasady pochłania najwięcej środków, prace obejmują:

• ściany nadziemia
• stropy, sklepienia, schody, podesty
• dach – konstrukcja
• dach – pokrycie
• podłoża i kanały wewnątrz budynku
• izolacje nadziemia
• warstwy wyrównawcze pod posadzki

Koszt stanu surowego (otwartego) w I kwartale 2022 wynosił 249 702 zł, z kolei w I kwartale 2023 było to 275 304 zł tym razem zmiana to 25 602 zł / 10,25 proc. Jest to największy wzrost kwotowy, ale w ujęciu krótkoterminowym w tym przypadku mamy do czynienia z rekordowym spadkiem. W stosunku do poprzedniego kwartału ten etap budowy w zachodniopomorskim potaniał o 8205 zł / 2,89 proc.!

Stan wykończeniowy wewnętrzny to drugi pod względem ilości niezbędnych środków etap, prace obejmują:

• tynki i oblicowania
• okna i drzwi zewnętrzne
• drzwi i okna wewnętrzne
• ścianki działowe w technologiach suchych
• roboty malarskie
• posadzki
• inne roboty wykończeniowe wewnętrzne

Koszt prac wykończenia wewnętrznego było to odpowiednio 200 621 zł w I kwartale 2022 oraz 221 595 zł w I kwartale 2023, zmiana wyniosła 20 974 zł / 10,45 proc. Jednak w ujęciu kwartalnym wzrost kosztów wyniósł zaledwie 0,40 proc.

Stan wykończeniowy zewnętrzny to ostatni z etapów wznoszenia bryły budynku, w tym czasie wykonywane są:

• elewacje
• różne roboty zewnętrzne

koszt prac wykończeniowych zewnętrznych w I kwartale 2022 wynosił 93 269 zł, oraz 99 739 zł w I kwartale 2023 w tym przypadku zmiana to 6 470 zł / 6,94 proc. czyli ponad dwa razy mniej niż wyniosła inflacja w analizowanym okresie.

Reasumując postawienie w województwie zachodniopomorskim budynku, bez uwzględnienia wewnętrznych prac instalacyjnych kosztowało średnio: w I kwartale 2022 roku 597 013 zł, a w I kwartale 2023 roku 657 057 zł, zmiana to 60 044 zł / 10,06 proc. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że kwartał do kwartału notujemy tutaj spadek o 6 484 zł. I chociaż kwotowo to tylko jeden procent, to z realnymi spadkami kosztów nie mieliśmy do czynienia od dwóch lat.

Tym bardziej interesujący jest fakt, że w przypadku prac konstrukcyjnych największy spadek kosztów w ujęciu kwartalnym nastąpił na najbardziej „kosztochłonnym” etapie budowy nadziemia, do stanu surowego (otwartego). Rozpatrując przełom roku 2022 i 2023 daje się zauważyć nie tyle spowolnienie, ile zatrzymanie wzrostu kosztów wznoszenia konstrukcji domu i zewnętrznych prac wykończeniowych. Które w omawianym okresie wahały się od 1,24% dla stanu zerowego do -2,89% dla stanu surowego otwartego.

Jaki jest koszt instalacyjnych prac wewnętrznych na początku 2023 roku

Kiedy zakończymy wznoszenie bryły domu, można rozpocząć prace instalacyjne w jego wnętrzu, ich ceny kształtowały się następująco:

Instalacje kanalizacyjne, wodociągowe i gazowe, na tym etapie dom wyposażany jest w:

• instalacje wodociągową
• instalacje kanalizacyjną
• instalację gazową.

Koszt prac w I kwartale 2022 wynosił 34 166 zł, w I kwartale 2023 odpowiednio 36 448 zł zmiana to 2 282 zł / 6,68 proc., jak widać to również zdecydowanie poniżej inflacji.

Zaopatrzenie w ciepło tu znajduje się tylko jedna pozycja:

• instalacja centralnego ogrzewania

Koszt tych prac w I kwartale 2022 to 35 361 zł, w I kwartale 2023 było to 38 487 zł zmiana o 3 126 zł / 8,84 proc.

Techniki wentylacyjne obejmują także tylko jedną pozycję:

• wentylacja mechaniczna

wykonanie tych prac w I kwartale 2022 kosztowało 27 640 zł i odpowiednio 35 731 zł w I kwartale 2023 tutaj zmiana to 8 090 zł / 29,27 proc.. To największa procentowo zmiana w całym zestawieniu kosztów, jako jedyna zdecydowanie przewyższająca wskaźnik inflacji. Jednak kwartał do kwartału mamy tutaj do czynienia ze spadkiem, co prawda symbolicznym o 0,64%, ale wymownym przez kontrast z poprzednimi znaczącymi wzrostami.

Instalacje elektroenergetyczne, zawierają niezbędne w naszym codziennym życiu:

• tablice rozdzielcze
• instalacja oświetleniowa
• instalacja gniazd wtykowych
• instalacja odgromowa i uziemiająca

kosztowały odpowiednio 28 540 zł w I kwartale 2022 i 30 261 w I kwartale 2023 w tej pozycji zmiana to 1 720 zł / 6,03 proc. To najmniejszy przyrost roczny w zestawieniu, niemal dokładnie trzykrotnie niższy niż inflacja.

Instalacje teletechniczne i techniki informacyjnej, czyli:

• instalacje alarmowe, dozoru i sygnalizacji
• instalacje strukturalne

na budowie to wciąż niewielka kwota 1 630 zł w I kwartale 2022, z kolei w I kwartale 2023 był to koszt 1 781 zł zmiana o 152 zł / 9,30 proc.

Wzrost kosztu budowy domu w 2022 roku w zachodniopomorskim był zdecydowanie poniżej poziomu inflacji

Można wreszcie dokonać podsumowania wszystkich wymienionych nakładów. W I kwartale 2022 roku omawiany dom, wybudowany w województwie zachodniopomorskim, wyposażony w komplet instalacji kosztował 724 349 zł. W I kwartale 2023 roku była to kwota 799 763 zł, zmiana to 75 413 zł co w przeliczeniu na procenty daje 10,41%. To nieco powyżej połowy wskaźnika inflacji w całym 2022 roku.

W analizowanym okresie z największym wzrostem kosztów budowy mieliśmy do czynienia w województwie pomorskim, było to 23,02 proc., drugi najniższy zaś w wielkopolskim o 13,87 proc.. Natomiast kwartał do kwartału zanotowaliśmy spadki w województwie zachodniopomorskim -0,92 proc., wielkopolskim -0,44 proc. i -0,09 proc. Warszawie. Z pewną dozą prawdopodobieństwa można przyjąć, że w tych regionach nakłady konieczne na postawienie wymarzonego lokum osiągnęły, przynajmniej na razie, maksymalny pułap akceptowalny dla inwestorów – podsumowuje Rynkowski z Extradom.pl.

Czy 2023 przyniesie obniżki kosztów budowy

Biorąc pod uwagę tylko dane z przełomu roku 2022 i 2023 w budownictwie widać bardzo wyraźnie wyhamowanie, połączone ze spadkami cen wielu materiałów. Firmy budowlane, które do tej pory miały wypełnione kalendarze zamówień na miesiące naprzód, teraz same zaczynają aktywnie poszukiwać zleceniodawców.

- Czy to znak, że czeka nas koniec wzrostu kosztów w przypadku budowy domów? Odpowiedź na to pytanie nadal jest trudne, do czego przyczynia się sytuacja za wschodnią granicą i wciąż wysoka, dwucyfrowa inflacja. Jednak dane Sekocenbudu za I kw. 2023 pozwalają przypuszczać, że wahania kosztów budowy powrócą do znanego nam sprzed lat, klasycznego sezonowego rytmu. Jeśli tak się stanie, to kwartalne wzrosty kosztów budowy w większości województw powinny wokół 1,5 proc.-2,5 proc. co oznacza, że pozostaną zdecydowanie poniżej prognozowanej na ten okres inflacji – podsumowuje Wojciech Rynkowski z Extradom.pl.