Tyle potrzeba, by wybudować dom jednorodzinny. Sumujemy koszty

Mijająca połowa roku to dobry moment, by pokusić się o prognozę kosztów budowy domów. Sytuacja na rynku budownictwa mieszkaniowego wciąż nie należy do najłatwiejszych, a liczba wydawanych pozwoleń na budowę jest daleka od rekordowych wyników z czasu pandemii. Bieżący rok zapowiada się jako jeden z najsłabszych dla budownictwa jednorodzinnego. Na szczęście, według ekspertów z Extradom.pl wiele wskazuje na to, że branża w końcu wyjdzie z kryzysu.

Do przygotowania tekstu posłużyły publikowane co kwartał biuletyny Sekocenbudu. Prezentowane w treści kwoty nie uwzględniają podatku VAT, ponieważ każdy inwestor ma indywidualne możliwości odliczenia podatku i wykorzystania ulg.

Ile wynosi koszt budowy domu w II kwartale 2024 roku?

Koszty budowy domów w II kwartale 2024 roku został przygotowany na przykładzie budynku jednorodzinnego w technologii bloczków silikatowych, z garażem jednostanowiskowym, o powierzchni użytkowej 151,6 m².

– Warto podkreślić, że jest to duży dom. Wśród inwestorów rośnie znów zainteresowanie dużo mniejszymi domami – coraz częściej wybierane są budynki o powierzchni użytkowej w przedziale 80-100 m². Trendy, które obserwujemy na Extradom.pl pokazują, że w 2024 roku właśnie takie domy cieszą się największą popularnością – zastrzega Wojciech Rynkowski z Extradom.pl.

Dane zamieszczone w dalszej części artykułu mają charakter wyłącznie informacyjny. Nie obejmują kosztów związanych z zakupem działki, jej zagospodarowaniem ani wykonaniem przyłączy mediów. Warto pamiętać, że każda budowa ma wynikającą z warunków gruntowych i klimatycznych specyfikę, co bezpośrednio wpływa na koszty poszczególnych prac.

Gdzie budujemy domy najdrożej, a gdzie najtaniej w kraju?

Najwyższe koszty budowy domów jednorodzinnych niezmiennie obserwujemy na terenie Warszawy. Jest to na tyle specyficzny obszar, że został nawet wydzielony w zestawieniach kosztów Sekocenbudu.

– I właśnie ze względu na specyfikę stolicy zwykle pomijam ją w swoich analizach, chociaż z pewnością warto odnotować, że zbudowanie metra kwadratowego domu w II kwartale 2024 roku kosztuje tu niemal 5 900 zł – dodaje ekspert z Extradom.pl.

O miano najtańszego województwa w Polsce konkuruje m.in. lubelskie, łódzkie i – co ciekawe – wielkopolskie. W tych regionach wciąż możemy dość tanio zbudować dom, jednak najkorzystniej dla inwestorów ceny kształtują się w lubuskim, gdzie metr kwadratowy budowanego domu kosztuje 5 316 zł – to najniższa cena w kraju.

Najdrożej jest oczywiście w mazowieckim, gdzie cena metra kwadratowego jest o ponad 400 złotych wyższa i wynosi 5 732 zł. Drogo jest też w Małopolsce i na Dolnym Śląsku – tam ceny oscylują w okolicach 5 630 zł.

Właśnie w Małopolsce wzrost kosztów budowy rok do roku był najbardziej zbliżony do średniej krajowej – wyniósł 5,54% przy średniej 5,55%. Będzie to zatem znakomity przykład do przedstawienia zmian w ujęciu rocznym.

Liczby poniżej przedstawiają koszty na II kwartał 2023 roku i na II kwartał 2024 roku. Dane pokazują zmiany w ujęciu kwotowym i procentowym. Wszystkie wyliczenia wykonałem na podstawie cenników Sekocenbudu, dla popularnego wśród inwestorów indywidualnych domu jednorodzinnego o powierzchni 100 m².

Ile będzie kosztować budowa bryły domu?

Pierwszym etapem budowy jest stan zerowy. Prace obejmują tutaj:

• roboty ziemne
• fundamenty
• ściany podziemia
• izolację fundamentów i ścian podziemia.

Koszt stanu zerowego w II kwartale 2023 wynosił 39 205 zł, a w II kwartale 2024 41 357 zł. To wzrost o 2 152 zł, czyli 5,49 proc. To jedna ze zmian najbardziej zbliżonych do średniej oraz do poziomu inflacji.

Stan surowy (otwarty) tradycyjnie pochłania najwięcej środków ze względu na ilość niezbędnych materiałów i szeroki zakres niezbędnych robót. Ten etap budowy obejmuje:

• ściany nadziemia
• stropy, sklepienia, schody, podesty
• dach – konstrukcja
• dach – pokrycie
• podłoża i kanały wewnątrz budynku
• izolacje nadziemia
• warstwy wyrównawcze pod posadzki.

Koszt stanu surowego (otwartego) w II kwartale 2023 wynosił 184 772 zł. Z kolei w II kwartale 2024 było to 194 015 zł – tym razem zmiana wyniosła 9 243 zł, czyli 5,00%. Jest to drugi najwyższy wzrost pod względem wysokości kwoty.

Wykańczanie wnętrz – koszty

Stan wykończeniowy wewnętrzny to równie kosztowny etap. Tu prace obejmują:

• tynki i oblicowania
• okna i drzwi zewnętrzne
• drzwi i okna wewnętrzne
• ścianki działowe w technologiach suchych
• roboty malarskie
• posadzki
• inne roboty wykończeniowe wewnętrzne.

Koszt prac wykończenia wewnętrznego wyniósł odpowiednio 154 261 zł w II kwartale 2023 oraz 163 721 zł w II kwartale 2024. Zmiana to 9 460 zł, co daje 6,13%. To największy wzrost kwotowy i jeden z większych procentowych, a jego poziom wciąż oscyluje blisko poziomu inflacji.

Stan wykończeniowy zewnętrzny to ostatni z etapów, jakie należy wykonać przed zakończeniem wznoszenia bryły budynku. W tym czasie wykonywane są:

• elewacje
• różne roboty zewnętrzne.

Koszt prac wykończeniowych zewnętrznych w II kwartale 2023 to 65 049 zł, oraz 70 391 zł w II kwartale 2024 roku. W tym wypadku zmiana to 5 342 zł, czyli aż 8,21 %. Tu wyjątkowo wzrost jest zdecydowanie wyższy niż inflacja.

Budowa w województwie małopolskim budynku o powierzchni 100 m², bez uwzględnienia wewnętrznych prac instalacyjnych, kosztowała średnio 443 108 zł w II kwartale 2023 roku i 469 295 zł w II kwartale 2024 roku. Zmiana wyniosła więc 26 187 zł, co daje różnicę na poziomie 5,91proc.

To nieco powyżej inflacji w analizowanym okresie, co z pewnością wynika z faktu, że produkcja wielu materiałów budowlanych jest energochłonna – dobrym przykładem będzie cement, wapno czy stal. Znajduje to też potwierdzenie w publikowanych co miesiąc przez grupę PSB zestawieniach dynamiki cen. W ujęciu rocznym najbardziej podrożał między innymi cement, a jest on przecież niezbędny na każdej budowie.

Ile musimy wydać na instalacje we wnętrzu budynku w połowie 2024 roku?

Po zakończeniu wznoszenia bryły domu możemy rozpocząć prace instalacyjne wewnątrz.

Instalacje w które na tym etapie dom jest już wyposażany, to:

• instalacja wodociągowa
• instalacja kanalizacyjna
• instalacja gazowa.

Koszt prac w II kwartale 2023 roku wynosił 23 442 zł. W II kwartale 2024 roku było to 24 371 zł, co daje różnicę na poziomie 929 zł, czyli 3,96 proc. Warto zaznaczyć, że poza jednym wyjątkiem, rok do roku wzrosty kosztów instalacji wewnętrznych kształtowały się poniżej poziomu inflacji.

Ciepło to tradycyjnie tylko jedna pozycja:

• instalacja centralnego ogrzewania.

Koszt tych prac w II kwartale 2023 to 25 106 zł. W II kwartale 2024 roku było to 26 132 zł, czyli 1 026 zł różnicy. To daje wzrost o 4,09 proc.

Techniki wentylacyjne obejmują także tylko jedną pozycję:

·wentylację mechaniczną.

Wykonanie w II kwartale 2023 kosztowało 22 358 zł i odpowiednio 22 140 zł w II kwartale 2024. Tu notujemy różnicę na poziomie -218 zł, czyli -0,98%. To jedyny w zestawieniu spadek kosztów. Jakkolwiek kwotowo jest on niewielki, to zdecydowanie powinien cieszyć przyszłych inwestorów, zwłaszcza że w zeszłym roku był to jedna z najszybciej rosnących pozycji w kosztorysie.

Instalacje elektroenergetyczne tym razem zostały zdecydowanym liderem wzrostów. Prace związane z elektryką w domu zawierają niezbędne:

• tablice rozdzielcze
• instalacje oświetleniowe
• instalacje gniazd wtykowych
• instalacje odgromowe i uziemiające.

Koszt instalacji to odpowiednio 19 053 zł w II kwartale 2023 i 20 691 w II kwartale 2024 roku. W tej pozycji kosztorysu mamy więc zmianę o 1 638 zł, czyli aż 8,60 proc. To zdecydowanie największy przyrost roczny w zestawieniu, wyraźnie wyższy niż inflacja.

Instalacje teletechniczne i techniki informacyjnej obejmują:

·instalacje alarmowe, dozoru i sygnalizacji

·instalacje strukturalne.

W ogólnym budżecie budowy to bardzo niewielka kwota, bo zaledwie 1 173 zł w II kwartale 2023 roku. Z kolei w II kwartale 2024 był to koszt 1 195 zł. Zmiana wynosi 22 zł, czyli 1,88 proc.

W II kwartale 2023 roku przykładowy dom o powierzchni 100 m² zbudowany w województwie małopolskim, wyposażony w komplet instalacji, kosztował inwestora 534 240 zł. W II kwartale 2024 roku była to kwota 568 824 zł, co daje nam dodatkowe 29 584 zł i 5,54 proc. w ujęciu procentowym.

Biorąc pod uwagę koszt metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu jest to wzrost o niecałe 296 zł – z 5 342 zł/m² w II kwartale 2023 do 5 638 zł/m² w II kwartale 2024 roku.

Wzrost kosztu budowy domu w połowie 2024 roku w Małopolsce był bardzo zbliżony do poziomu inflacji. Dodatkowo niewielka liczba wydawanych pozwoleń na budowę sprawia, że na rynku panuje umiarkowana konkurencja i relatywnie łatwo znaleźć fachowców czy kupić materiały w atrakcyjnych cenach. To sprawia, że jest to dobry moment na budowę domu.

Jakie domy dziś najchętniej budują Polacy?

- Przyglądając się statystykom można dojść do wniosku, że Polacy pokochali niewielkie, proste domy z dwuspadowym dachem. Zwykle są to parterowe budynki, o powierzchni użytkowej 80 -100 m², w których znajdziemy salon i dwa lub trzy pokoje. Niestety, w większości przypadków jest to miłość z rozsądku, a nie z wyboru. Widać to choćby po liczbie inwestorów, którzy chcą zaoszczędzić i rezygnują z garażu – stanowią oni niemal połowę kupujących projekty w Extradom.pl.

Wyjaśnia, że przyczyną takich decyzji są zapewne wygórowane ceny mieszkań oraz utrzymujące się wysokie oprocentowania kredytów hipotecznych. Ponadto zmniejszająca się liczba rodzin wielodzietnych i wielopokoleniowych sprawia, że niewielkie domy zyskują na popularności.

Ile będzie kosztować metr kwadratowy domu jednorodzinnego pod koniec 2024 roku?

– Moim zdaniem koszty budowy domów w tym roku będą rosły zdecydowanie wolniej niż ceny mieszkań w największych miastach. Uwzględniając specyfikę poszczególnych województw zwyżki będą oscylować od około 6 proc. do 10-12 proc. w całym 2024 roku.

Zakres wzrostów wyznacza z jednej strony wskaźnik prognozowanej inflacji na ten rok, który jest wyższy niż połowa prognozowanego wzrostu cen mieszkań w największych miastach Polski. Oznacza to, że cena netto metra kwadratowego domu jednorodzinnego pod na koniec 2024 roku w poszczególnych regionach będzie wynosić od 5 500 do około 6 000 zł. Najwyższe ceny utrzymają się w Warszawie i według mnie jeszcze w tym roku przekroczą barierę 6 000 zł za metr kwadratowy.

– To może wydawać się dużo, ale przecież za kawalerki w Warszawie płaci się dziś już nawet ponad dwadzieścia tysięcy zł za metr. Dzisiaj budowa własnego domu jest bardzo interesującą opcją, która dodatkowo zapewni nam własny ogród i sobotnie śniadanie lub popołudniową kawę na tarasie -podsumowuje Rynkowski z Extradom.pl.