Tak wygląda patodeweloperka w Polsce. „Zawsze pada argument, że te mieszkania ktoś przecież kupuje”

Martyna Kośka, „Wprost”: Czy siadając do pracy nad książką miał pan tezę? Na przykład był po doświadczeniu szukania mieszkania dla siebie i rozczarował się, delikatnie mówiąc, ofertą?

Bartosz Józefiak: Miałem informatorów w branży budowlanej. Donosili mi o nieprawidłowościach na budowach, nieprzestrzeganiu zasad BHP. Przegadaliśmy ten temat w wydawnictwie i uznaliśmy z panią redaktor, że jeszcze ciekawsze będzie pochylenie się nad całym rynkiem mieszkaniowym. Im bardziej zagłębiałem się w temat, tym bardziej oczywiste się stawało, że rację miał Jan Śpiewak, który określił branżę mianem patodeweloperki.

Dziś już przywykliśmy do tego słowa, ale kiedyś wywoływało wiele emocji – zwłaszcza deweloperzy protestowali przeciwko takiemu traktowaniu ich pracy.

A mnie ono się bardzo podoba.

Uważam, że mamy w kraju dużo „pato”: patopodatki, patopracodawców, patoochronę zdrowia. Dla mnie to wszystko składa się na opowieść o niedziałającym państwie.

Wypożyczyłem to określenie i rozciągnąłem je. Nie chodzi o takie najbardziej skrajne wykwity jak osiedla łanowe, mikrokawalerki czy okna z widokiem na ścianę sąsiada. Dla mnie patologiczny jest cały rynek nieruchomości w Polsce. Nawet jeśli są deweloperzy, którym zależy na jakości produktu, to i tak pracują w systemie, który niejako zmusza ich do optymalizacji zysków. Inna sprawa, że oni chcą optymalizować, by wyciągać zyski.

Mamy całkowicie sprywatyzowany rynek i te wszystkie rzeczy: słabej jakości materiały, złe planowanie, brak zieleni, to pochodna grzechu pierwotnego, jakim jest traktowanie mieszkania jak każdego innego towaru.

Tu wchodzimy na grząski grunt, bo w zależności od, nazwijmy to, pewnego systemu wartości w odniesieniu do własności, ocena tego, czy to prawo czy towar, potrafi poważnie skłócić adwersarzy. Ale jeśli prawo, to w jakiej formie? TBS-y?

Uważam, że TBS-y najlepiej w polskich warunkach implementują północnoeuropejską myśl o mieszkaniach budowanych przez państwo i to nie tylko dla najbiedniejszych, ale też dla ludzi, którzy nie chcą lub nie mogą kupić mieszkania.

Problem jest taki, że większość samorządów nie buduje, bo nie mają pieniędzy ani woli politycznej. Mieszkania trudno politycznie skapitalizować. Łatwiej hucznie otworzyć drogę, bo skorzysta z niej więcej osób. Z kolei rząd centralny nie buduje mieszkań, bo przerzucił ten obowiązek na sektor prywatny.

W dyskusjach o jakości budowania zawsze wcześniej czy później pada argument, że ludzie i tak te domy w zabudowie łanowej kupią, że mikrokawalerki mają swoją grupę docelową…

Tak, ludzie muszą kupować, bo nie mają wyjścia. Ten argument jest przerzuceniem logiki konsumenckiej na dobro podstawowe, jakim jest mieszkanie.

Normalnie, gdy jakieś dobro kupuje wielu ludzi, to znaczy, że jest popyt, produkt jest dobry. Ta zasada nie działa przy mieszkaniach: ludzie kupują je niekoniecznie dlatego, że chcą w nich mieszkać lub nie chcieliby mieszkać w lepszym standardzie – mieć dobrze wyciszonych ścian, czy żeby im się wilgoć nie zbierała pod oknem – ale gdzieś mieszkać muszą.

Do tego dochodzi kwestia ograniczonej mobilności: nie zawsze możemy mieszkać tam, gdzie byśmy chcieli, ale musimy wybrać miejscowość czy nawet dzielnicę, z której mamy blisko do pracy, chorych rodziców, czy gdzie dziecko chodzi do szkoły.

W efekcie wybieramy z oferty, która jest – nawet, jeśli jest daleka od oczekiwań. Rozumiem deweloperów, którzy mówią, że budują „pod klientów” i projektują mieszkania, na jakie kupujących stać. Tylko że te argumenty są prawdziwe do momentu, w którym ludzie muszą swoimi kredytami finansować zakup, co jest, i będę się przy tym upierał, mechanizmem błędnym, bo powinna być alternatywa dla mieszkań własnościowych.

Powiedział pan, że „pato” to nie tylko skrajne przypadki mieszkań urągających sztuce budowania, ale też wiele mniejszych błędów. Które z nich są symptomatyczne?