Rozmawiamy o dużych zmianach na rynku pracy, niepewnej przyszłości, nadchodzącym kryzysie i ograniczeniu inwestycji, a Wy ciągle budujecie nowe biurowce…
Na rynku nadal sporo się dzieje, ale to nie jest taki rynek, jaki był przed pandemią. Gdybyśmy mieli normalną podaż i działoby się to, z czym mamy do czynienia obecnie, to nie byłoby tak optymistycznie. Zmniejszył się popyt na biura, ale nałożyło się na to mniej nowej powierzchni oddanej do użytku. Czynniki się zrównoważyły. W Warszawie mamy obecnie około 12 proc. pustostanów. To oczywiście średnia, bo są rejony, gdzie pustych biur nie ma, jak w rejonie ronda Daszyńskiego, ale są też takie, gdzie średnia jest dużo wyższa, na przykład na Służewcu.
Uważa się, że rynek biurowy jest w równowadze, gdy poziom pustostanów waha się w okolicach 11 proc. Jesteśmy więc blisko tego stanu. Podaż na poziomie 150 tys. m kw. nowych biur, które powstają obecnie w Warszawie, jest najniższa w historii. Tak jeszcze nie było, ale to też pokazuje, jaki będzie 2023 rok. Deweloperom bardzo trudno realizować projekty, kiedy jest olbrzymia niepewność i problemy z finansowaniem.
Czy rynek się jeszcze nie przesycił?
Wszystkie biurowce, które ostatnio powstały, są w pełni wynajęte. Gdyby nie pandemia i wojna w Ukrainie, to tych inwestycji byłoby znacznie więcej. Popyt na biura uzależniony jest jednak od sytuacji gospodarczej i rynku pracy, a ten się zmienia. Od naszych najemców wiem, że w Polsce nie ma już takiej łatwości zatrudniania nowych talentów. To był jeden z czynników, który zachęcał zagraniczne firmy do zakładania biur w naszym kraju. Ten problem częściowo zneutralizowali pracownicy z Ukrainy i Białorusi, a nawet Indii, szczególnie na rynku IT.
Nie wiadomo jednak, jaki będzie następny rok. My mamy papierek lakmusowy w postaci ekspansji – gdy nowa firma wchodzi do biurowca, to zabezpiecza sobie większą powierzchnię z myślą o rozwoju. Widzimy, że wielu najemcom nie udało się na tyle rozwinąć i znaleźć w Polsce pracowników, jak pierwotnie zakładali, dlatego wielu z nich ogranicza dziś inwestycje. Jest to bardzo niepokojące.
Jeśli już wywołał Pan temat finansowania. Jak w środowisku bardzo wysokiej inflacji, a co za tym idzie drogiego długu, pozyskuje się środki na nowe inwestycje?
W tej chwili tylko ci, którzy mają dobrze opracowaną strategię, zbudowane relacje z instytucjami finansowymi i pozytywną historię z poprzednich inwestycji, mogą zrealizować nowe projekty. Deweloperzy, którzy traktowali tanie kredyty oportunistycznie, dziś nie mogą już tego spiąć w swoich modelach finansowych. Przy takim poziomie kosztów finansowania rynek nie jest łatwy.
W tak niepewnym czasie firmy będą się starały ograniczać wydatki. Widać zachowania „wait-and-see”. Tylko firmy, które będą zmuszone do inwestycji, będą je realizować. Te, które nie muszą, raczej przeczekają niepewny okres.
Wysoki koszt długu zaczyna bardzo ciążyć. Osobną kwestią jest to, że obecnie w grę wchodzi wyłącznie finansowanie w euro. Kredyt w złotym jest za drogi, stąd też biorą się kłopoty rynku mieszkaniowego.
Banki podchodzą obecnie do rynku bardzo selektywnie. To będzie trudny czas zarówno dla deweloperów, jak i dla banków. Na nowe inwestycje będą mogli pozwolić sobie tylko najbardziej wiarygodni, doświadczeni i stabilni gracze, do których się zaliczamy.
A co z bankiem ziemi? Deweloperzy przez lata kupowali najbardziej atrakcyjne działki, które następnie leżały nieużywane. Czy to też się zmieni?
To nie jest tak, że na tych gruntach można w każdym momencie rozpocząć budowę. Od momentu zakupu działki, do rozpoczęcia projektu, mija często 3, 5, czy nawet 10 lat. Gdybyśmy w dzisiejszym środowisku finansowym wzięli kredyt na działkę i utrzymywali ją przez 10 lat, to nie ma szans, aby później cena mieszkań czy biur była do zaakceptowania. Koszt utrzymywania banku ziemi jest teraz bardzo wysoki i musimy spojrzeć na to strategicznie, wybrać te projekty, na których nam najbardziej zależy.
Jedną z działek w Państwa banku ziemi jest teren przy placu Zawiszy. Projekt tego budynku wywołał wiele kontrowersji. Aktywiści miejscy mówili m.in. o tym, że będzie to nowa dominanta architektoniczna, która przyćmi okoliczną wieżę warszawskich filtrów.
Szanujemy odmienne opinie, choć w tym wypadku ciężko się z tą argumentacją zgodzić. Plac Zawiszy w obecnym kształcie chyba dla nikogo nie jest atrakcyjny, a my chcielibyśmy to zmienić. Projektowana wysokość naszej inwestycji jest uzasadniona urbanistycznie – taka dominanta na rozwidleniu dwóch wielkich arterii, w środku komunikacyjnego huba, ma uzasadnienie i wizualnie uporządkowałaby ten rejon. Docierają do nas sygnały, że projekt się podoba i byłby przełomowy dla tego placu, bo towarzyszyłaby mu też nowa, atrakcyjna przestrzeń miejska.
Pamiętam, jak wyglądała w Warszawa w 1992 roku, gdy się sprowadziłem i jak wygląda dziś. To jest zupełnie inne miasto.
To poruszmy jeszcze jedną kwestię, która zawsze wraca w dyskusjach o nowych inwestycjach w Warszawie, czyli budowanie na tak zwanych “Wuzetkach”, czyli Warunkach Zabudowy. Czy Pana zdaniem to powinno tak wyglądać, że najwyższy budynek Unii Europejskiej w ścisłym centrum, czy wszystkie wieżowce przy Rondzie Daszyńskiego powstają w ten sposób?
To tak naprawdę to nie jest pytanie do deweloperów. Na nas się wylewa żale, natomiast my się obracamy w takiej rzeczywistości, jaką tworzą obowiązujące przepisy. To nie deweloperzy je wymyślili. My dostosowujemy się do tego, co zastaliśmy. Jeśli nie ma Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, to idziemy taką ścieżką administracyjną, jaka aktualnie jest dostępna. Jeśli byśmy czekali na plany miejscowe, to Warszawa zatrzymałaby się w rozwoju 30 lat temu. Też nie jestem fanem wuzetek, ale przynajmniej za mojego życia coś w tym mieście się zmieniło. Pamiętam, jak wyglądała w Warszawa w 1992 roku, gdy się tu sprowadziłem, i jak wygląda dziś. To jest zupełnie inne miasto.
Czyli sugeruje Pan, że nie można winić przedsiębiorców za to, że grają zgodnie z zasadami?
Oczywiście. Musimy operować w takim środowisku, jakie nam stworzono. Gdyby nie to, w samym centrum miasta nadal oglądalibyśmy parkingi i opuszczone budynki poprzemysłowe. Tymczasem znam wiele osób przyjeżdżających zza granicy, które już wychodząc z lotniska w Warszawie są oszołomione. Mówią, że nie spodziewali się takiej skali inwestycji.
To na koniec. Drugi z głośnych projektów, czyli budynek przy pl. Grzybowskim w miejscu byłego Teatru Żydowskiego. Co tam się obecnie dzieje. Czy dzieje się cokolwiek?
To, kiedy będziemy tę inwestycję realizować, zależy od sytuacji rynkowej. Obecnie mamy w budowie dwa projekty w Krakowie i Katowicach, w Warszawie ruszyliśmy z budową Vibe i wieżowcem The Brigde.
Obecnie staramy się uzyskać wszystkie potrzebne zgody, a nasze zespoły pracują nad projektem, współpracujemy z bardzo ciekawą pracownią. To jeszcze potrwa, gdyż projektując budynek tej skali w centrum miasta, interesariuszy jest tak dużo i trzeba pogodzić tyle stron, że zajmuje to dużo czasu. Cały ten obszar jest też pod ochroną konserwatora zabytków i musimy się wpasować budynkiem wysokościowym w mocno zdefiniowaną tkankę miejską. Mam jednak nadzieję, że w połowie przyszłego roku będziemy mogli coś więcej o tym projekcie powiedzieć.
Czytaj też:
Będzie kolejny wieżowiec w Warszawie. The Bridge stanie przy pl. Europejskim