Większość z nas w pewnym momencie swojego życia podejmuje decyzję o zakupie swojej nieruchomości i może zetknąć się z koniecznością skorzystania z kredytu hipotecznego. Od 1 lipca, zadaniem nowego programu rządowego jest właśnie pomoc w tym procesie. Osoby, które nie ukończyły 45 roku życia, nie posiadały i nie posiadają własnego mieszkania, są singlami, w związku małżeńskim, bądź partnerskim, jednak wychowujące wspólne dziecko, mogą starać się o uzyskanie finansowania na preferencyjnych warunkach. Jednak, jak to zwykle bywa, nie tylko w finansach, diabeł tkwi w szczegółach. Dlatego warto spojrzeć na to rozwiązanie okiem eksperta kredytowego, bo zapewniam, że ten kredyt nie jest dla każdego, nawet jeśli warunki jego uzyskania są spełnione.
Rzeczywiste koszty kredytu
Jeśli choć przez chwilę pomyślałeś, że koszt twojego zobowiązania to wspomniane 2%, to niestety będziesz niemile zaskoczony. RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania – realny koszt pożyczonego kapitału w ciągu roku) w takim kredycie wynosi ponad 5% (niezależnie od banku). Co zatem się składa na całkowitą kwotę do zapłaty? Otóż, w większości ofert, podstawową opłatą wstępną jest zakup ubezpieczenia na życie bądź opłacenie prowizji za udzielenie kredytu. Niezależnie od wyboru, mówimy o dodatkowych opłatach między 1% a 5% wartości zaciąganej kwoty. Oprocentowanie natomiast to suma marży banku oraz wskaźnika referencyjnego, który w ramach programu „Pierwsze Mieszkanie” jest zastępowany przez gwarantowane 2%, a marże kształtują się w granicach 1,99% do 2,6%.
Nie wspomniałam jeszcze o konieczności posiadania ubezpieczenia nieruchomości czy, w przypadku niewystarczającej kwoty wkładu własnego bądź braku jakichkolwiek swoich środków – opłata za udzielenie gwarancji BGK. Czy teraz widzisz, jak wiele jest dodatkowych kosztów, o których głośno się nie mówi?
Oferta nie dla każdego
Nawet, jeśli spełniasz podstawowe warunki dotyczące wieku, braku posiadania nieruchomości czy statusu związku, nie możesz zapominać o najważniejszym z nich – zdolności kredytowej. Każdy z banków, biorących udział w programie, wylicza ją według własnego schematu. Jednak i tutaj pojawiło się ułatwienie dla potencjalnych kredytobiorców, za sprawą Komisji Nadzoru Finansowego i wydanej przez nią Rekomendacji S, banki dokonują korzystniejszej kalkulacji możliwości finansowych osób, które skorzystają z oferty „Bezpieczny Kredyt 2%”. Niskie oprocentowanie jest zazwyczaj zarezerwowane dla osób o stabilnych dochodach i w tej kwestii nie ma wyjątku. Jeśli nie spełnimy wewnętrznych wymagań, bank może nie zgodzić się na przyznanie nam kredytu.
Ale przeliczenia to nie wszystko, twoja historia kredytowa musi być nienaganna, bo ten aspekt jest również brany pod uwagę.
Ryzyko i odpowiedzialność
Kto zatem ponosi największe ryzyko tej transakcji? Oczywiście, że klient. Przyjrzyjmy się tak zwanym „hakom”, które występują w ofercie:
- nieterminowa spłata raty – opóźnienie, choćby jednodniowe (bądź brak spłaty w dniu płatności, kwoty zobowiązania), spowoduje, że będziesz musiał w danym miesiącu zapłacić PEŁNĄ wysokość raty. Co to oznacza? Rata kredytu w programie składa się z kwoty, którą jesteś zobowiązany zapłacić oraz dopłaty z Banku Gospodarstwa Krajowego, o którą występuje bank udzielający ci kredytu. W dniu, w którym przypada spłata, a w związku z brakiem spłaty twojej części, brak jest podstaw do wypłaty z BGK, więc spłata całej tej kwoty spoczywa na tobie. Jak byś się poczuł, gdyby w danym miesiącu zamiast zapłacić ratę w kwocie niecałe 1500 zł., musiałbyś opłacić zobowiązanie na kwotę ponad 3000 zł? Czy budżet domowy by to udźwignął?
- mieszkanie tylko dla ciebie – gwarancja dopłat w ramach BGK jest na 10 lat, ale czy już teraz wiesz co się stanie w twoim życiu w tym okresie? Czy decydując się teraz na 40-metrowe mieszkanie w Łodzi wiesz, że zostaniesz w nim na minimum 10 kolejnych lat? Oczywiście, mieszkanie możesz sprzedać i nie poniesiesz z tego tytułu żadnych negatywnych konsekwencji w postaci zwrotu kwot dopłat. Ale weźmy pod uwagę inny scenariusz. W związku z powiększeniem rodziny, mieszkanie to jest za małe i nie chcąc tracić tak korzystnej oferty, decydujesz się je wynająć i zaciągnąć kredyt na kolejną nieruchomość. Co się stanie? Takim działaniem „łamiemy” warunki uzyskiwania dalszych dopłat z BGK – braku posiadania innej nieruchomości w trakcie trwania programu oraz zakazu wynajmu – tym samym jesteśmy zobowiązani płacić raty w pełnej wysokości od momentu, w którym zaistniała choćby jedna z powyższych sytuacji.
- nie możesz spłacić szybciej – nawet posiadając dodatkowe środki, które mógłbyś przeznaczyć na nadpłatę kredytu, aby zmniejszyć jego koszty, musisz przestrzegać reguł związanych z przedterminową spłatą – brak możliwości nadpłaty w pierwszych 3 latach trwania okresu kredytowania, suma wniesionego wkładu własnego oraz wysokość jednorazowej nadpłaty w 10-letnim okresie dopłat, nie mogą przekroczyć maksymalnego wkładu własnego, który wynosi 200 tyś zł. lub kwota dopłaty do raty w danym miesiącu nie może być wyższa niż wysokość raty, którą rzeczywiście musiałby zapłacić klient, nie biorący udziału w programie. Złamanie którejkolwiek z tych zasad skutkować będzie utratą dopłat do dalszych rat. Przypominam także, że minimalny okres spłaty kredytu to 15 lat.
- jeden program różne zasady – każdy z banków, które w swojej ofercie posiadają ten produkt, dokonał jego własnej interpretacji oraz dyktuje swoje warunki, które nie podlegają żadnym regulacjom przez KNF czy BGK – wysokie wskaźniki dotyczące zabezpieczeń, które uniemożliwiają zaciągnięcie kredytu na budowę domu czy brak możliwości skredytowania kosztu prowizji lub ubezpieczenia.
Bezpieczeństwo z terminem ważności
Gwarancja stałej raty dotyczy 10 pierwszych lat spłaty twojego kredytu, a czy wiesz, że gwarancję jej wysokości masz tylko na okres 5 lat? Zastanawiasz się pewnie teraz jak to możliwe? Otóż, w ustawie jest zapis, który jasno daje do zrozumienia, że po 60 miesiącach dojdzie do przeliczenia kredytu w oparciu o aktualną sytuację rynkową. Jaka ona będzie, tego nie wiemy. Rynek finansowy jest na tyle dynamiczny, a oprocentowanie (w kontekście ostatnich lat, a nawet miesięcy) może się zmieniać. Czy po 120 miesiącach będziesz nadal posiadał zdolność do spłaty dalszych rat, gdyby sytuacja w gospodarce wyglądała podobnie jak dziś?
Bezpieczeństwo kredytu to znacznie więcej niż chwytliwa nazwa, która działa psychologicznie i rodzi w nas silną potrzebę posiadania własnej nieruchomości, często za wszelką cenę. Choć analiza zdolności kredytowej może nam dać „zielone światło” to należy rozważyć te mniej oczywiste kwestie, podejść do decyzji o wzięciu kredytu w sposób bardziej świadomy i zapewnić sobie większą pewność, że dokonujemy właściwego wyboru. W tym przypadku warto skorzystać z pomocy eksperta kredytowego, który pomoże dokładnie zrozumieć wszelkie koszty i ryzyka związane z kredytem mieszkaniowym oraz wskaże alternatywne rozwiązania, które będą lepiej dopasowane do naszych potrzeb finansowych.
Ewelina Czaplińska, od ponad 8 lat właścicielka placówki bankowej jednego z największych banków w Polsce, ekspert kredytowy i doradca finansowy największych portali informacyjnych w Polsce, specjalizuje się w kredytach hipotecznych, posiadaczka Europejskiego Certyfikatu Bankowca EFCB 3E, Wiceprezes dębnowskiego oddziału Północnej Izby Gospodarczej, studentka prawa, magister zarządzania, Doktor Prawa w Biznesie, Doctor of Business Administration, Master of Science, Międzynarodowy Trener Biznesu Brian Tracy International, inicjatorka i organizatorka wielu akcji – Wspieramy Lokalne Firmy, Kurs Małego Bankiera, na profilu Twoja Pani z Banku edukuje nie tylko lokalną społeczność z zakresu bankowości i finansów, ponadto psycholog sądowy, seksuolog, biegły sądowy i mediator.
Więcej o możliwościach kredytowych na: https://twojapanizbanku.calendesk.net/