Pieniądze w skarpecie? To nigdy się nie opłacało. Dlaczego? Rachunek jest prosty. Inflacja w ciągu ostatnich 20 lat zjadła niemal połowę wartości każdej setki złotych. Co w takim razie daje realny zysk? Nieruchomości, kruszce, kryptowaluty czy giełda? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przeanalizowali, które klasy aktywów w długim horyzoncie inwestycyjnym przyniosły największe stopy zwrotu.
Nieruchomości – pewniak w długim terminie
Analizy pokazują, że nieruchomości, nawet kupione „na górce”, w perspektywie kilkunastu lat nie ustępują najlepszym alternatywom. Zakup mieszkania na kredyt w trudnym momencie rynkowym może dać wysoki zwrot w długim terminie, ale w krótkim okresie wymaga cierpliwości i dopłat do rat.
– Porównywanie inwestycji jest trudną sztuką i dużej mierze zależy od przyjętych założeń. W kontekście każdej inwestycji kluczowe dla jej wyników są dwa momenty graniczne – moment zakupu danej klasy aktywa oraz moment jego sprzedaży. O ile zakupy na rynku w czasie wyprzedaży, działają na korzyść naszych portfeli, bo pozwalają „wejść” taniej i już od startu „generować” zyski, o tyle odwrotnie rzecz ma się z nabywaniem po drogim kursie, kiedy pierwsze lata mogą przynosić straty – tłumaczy Jan Dziekoński, Główny Ekonomista portalu RynekPierwotny.pl
Rok 2008 oznaczał zakup nieruchomości w czasie globalnego kryzysu finansowego. Ceny mieszkań spadły w ciągu pięciu lat o 20–30 proc. w największych miastach, podczas gdy giełda w USA odbijała od dołka i indeks S&P 500 wzrósł od tego czasu o 1180 proc. wraz z dywidendami.
– Jak pokazała nasza analiza, w tym samym horyzoncie czasowym równie atrakcyjny wzrost wartości zapewniał zakup nieruchomości na kredyt (przy 80 proc. LTV, czyli poziomie zadłużenia 80 proc. w stosunku do 20 proc. wkładu własnego) – zauważa Jan Dziekoński i przypomina, że 2008 r. oznaczał na rynku nieruchomości zakup na górce cenowej.
– Jeśli przyjmiemy, że zyski z czynszu służyły nam do nadpłacania rat kredytu, to w efekcie tzw. dźwigni finansowej udałoby nam osiągnąć zwrot rzędu +810 proc. jeśli zdecydowalibyśmy się ją sprzedać na koniec 2025 r. Jest jednak jedno „ale”. O takiej rentowności można mówić w dłuższym horyzoncie czasowym. Gdyby inwestor zdecydowałby się sprzedać jednak taką nieruchomość w pierwszych latach po globalnym kryzysie finansowym, byłoby to równoznaczne ze stratą – zakup mieszkania z pomocą kredytu powodowałby utratę wartości, nawet mimo jego wynajmu – co więcej, konieczne było dokładanie do rat kredytów – mówi ekspert.
Kruszce i giełda – stabilna alternatywa
Z analizy wynika, że rentownie wypadały również kruszce. Ich wartość rosła głównie w momentach rynkowej niepewności i relokacji kapitału, co sprawiało, że złoto i srebro dawały atrakcyjne stopy zwrotu.
– Choć nie dostarczają żadnych innych zysków jak sam wzrost ich wartości, mocno zyskały zwłaszcza na przełomie 2024 i 2025 r. Kiedy rynek stawał się coraz bardziej nieprzewidywalny, a inwestorzy na Wall Street okazali się bardzo wrażliwi na każdy kolejny komunikat Donalda Trumpa, wskutek relokacji kapitału – zyskiwało na tym srebro i złoto. Od 2008 r. do 2025 ich wartość wzrosła o kolejno 676 proc. i 500 proc. Jednak ostatnie miesiące to szybkie zejście ze szczytów, na co warto zwrócić uwagę przy wyborze tych klas aktywów – zauważa Dziekoński.
Polska giełda rosła stabilnie, choć nie tak spektakularnie jak nieruchomości czy kruszce. WIG zwiększył wartość o 406 proc., a WIG20 o 231 proc., uwzględniając dywidendy.
Zakup mieszkania za gotówkę w 2008 r. oznaczał wysoki próg wejścia i wymagał cierpliwości. Wzrost wartości generowany był głównie przez czynsz, a do momentu powrotu cen do poziomu z 2008 r. trzeba było poczekać do około 2018 r. Do 2025 r. wzrost wyniósł 230 proc.
– Polskie obligacje (indeks obligacji TBSP na wykresie) zostały daleko w tyle. Oczywiście były lepszą alternatywą niż trzymanie pieniędzy w skarpecie, ale w porównaniu z alternatywnymi klasami aktywów oferowały raptem +100 proc. wzrostu wartości z uwzględnieniem odsetek – zauważa Dziekoński.
Rok 2013 – dołek, który przyniósł zysk
Rok 2013 był dołkiem na rynku nieruchomości i najlepszym momentem na zakup mieszkań. Wtedy rentowność nieruchomości wystrzeliła, zarówno przy zakupie za gotówkę, jak i na kredyt.
– Tak silnej dynamiki nie wykazała w tym okresie nawet amerykańska giełda. Dalej hierarchia rentowności była dość analogiczna co przy zakupach w 2008 r., tzn. najwyższe stopy zwrotu generowały kruszce, dalej plasowała się polska giełda (dla których złotą erą okazał się tak naprawdę ostatni rok) – mówi Dziekoński.
Czytaj też:
Ponad 2 bln dol. wyparowały z rynku krypto. Bitcoin pod presją
Bitcoin – fenomen ostatnich lat
W 2009 roku świat po raz pierwszy usłyszał o Bitcoinie. Stopą zwrotu przewyższył wszystko, co do tej pory oferowały tradycyjne rynki, dając w ciągu 12 lat niemal 14 000 proc. zwrotu.
– Nie jest to jednak tak doskonała klasa aktywów jak mogłoby się wydawać – potencjał „kosmicznych wzrostów” już się wyczerpał, a w ostatnim miesiącu straciła ponad 30 proc. wartości, nie dając też żadnych zysków w rodzaju odsetek czy dywidend – podkreśla Dziekoński.
Czytaj też:
Ceny złota w lutym poszybowały. Tak drogo jeszcze nie było
W co inwestować dziś?
Decyzje inwestycyjne nigdy nie były oczywiste w czasie rzeczywistym, mimo że z perspektywy lat można wskazać wyraźnych zwycięzców.
– Dzisiaj łatwo wskazywać zwycięzców i zbudować narrację o „oczywistych” wyborach inwestycyjnych, choć w czasie rzeczywistym decyzje te wcale nie musiały być tak klarowne – zauważa Dziekoński.
Nieruchomości pozostają konkurencyjne przy długoterminowym inwestowaniu, efektywnym wynajmie i umiarkowanym wykorzystaniu dźwigni. Jednak każda klasa aktywów niesie ryzyko strat, także nieruchomości przy krótkim horyzoncie inwestycji i nadmiernym optymizmie.
– To zależy od apetytu na ryzyko, wymaganej przez inwestora płynności, a także posiadanego wkładu własnego i zdolności kredytowej – ale przy długoterminowym inwestowaniu, z wykorzystaniem bezpiecznej dźwigni oraz pod warunkiem efektywnego wynajmu („zero” pustostanów, minimalizacja zużycia) nieruchomości mogą być konkurencyjne wobec giełdy, kruszców i podstawowej kryptowaluty. Jednak jak pokazuje analiza – na każdej z tych klas aktywów można stracić – także na nieruchomościach – przy odpowiednio krótkim horyzoncie inwestycji i przesadnym optymizmie – podsumowuje Dziekoński.
Czytaj też:
Reprywatyzacja trwa w najlepsze. Tyle mieszkań zwróconoCzytaj też:
Tyle kosztuje ucieczka z centrum. Mieszkania tańsze nawet o 240 tys. zł