Od 2026 r. w Polsce zacznie obowiązywać nowa ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, która wprowadza obowiązek sporządzania planów ogólnych dla każdej gminy. Obawy inwestorów i właścicieli nieruchomości wynikają z faktu, że brak takiego planu może skutkować całkowitym wstrzymaniem wydawania decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wuzetkach). W efekcie, działki nieobjęte planem mogą stracić wartość oraz możliwość jakiejkolwiek zabudowy.
Samorządy mają czas na przygotowanie planów do końca 2025 r. Po tym terminie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy stanie się w praktyce niemożliwe, jeśli plan ogólny nie określi tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy.
Plany ogólne. Co oznaczają dla właścicieli działek?
Plany ogólne, które zastąpią dotychczasowe zasady wydawania warunków zabudowy, to element reformy związanej z Krajowym Planem Odbudowy (KPO). W przypadku braku określenia obszarów przeznaczonych pod zabudowę w planie ogólnym, inwestycje na danym terenie zostaną zablokowane. Oznacza to, że właściciele nieruchomości, którzy nie zdążą złożyć wniosku o warunki zabudowy do końca 2025 r., mogą stracić możliwość budowy na swojej działce.
Warto zauważyć, że reforma planistyczna wprowadza także ograniczenia czasowe – decyzje o warunkach zabudowy wydane od 2026 r. będą ważne jedynie przez pięć lat. To zmiana w stosunku do obecnych przepisów, które pozwalają na bezterminowe korzystanie z uzyskanych warunków.
Zawieszenie wydawania decyzji. Czy samorządy łamią prawo?
Niektóre gminy, przygotowując się do wprowadzenia planów ogólnych, zawieszają wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Eksperci przestrzegają, że takie działanie jest sprzeczne z obowiązującym prawem. Zdaniem radcy prawnego Piotra Szulca, reforma nie oznacza automatycznego wstrzymania procedur do czasu uchwalenia planów ogólnych.
– Widzimy wzmożone zainteresowanie składaniem wniosków o warunki zabudowy, szczególnie w dużych miastach. To przemyślane decyzje, nie chaotyczne działania – powiedział w rozmowie z prawo.pl Maciej Górski, adwokat i ekspert ds. procesu inwestycyjnego.
Czas ucieka
Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa już w lipcu 2023 r. złożyła 78 wniosków o wydanie warunków zabudowy, przygotowując się na nowe regulacje. Eksperci wskazują, że właściciele nieruchomości są coraz bardziej świadomi nadchodzących zmian. Złożenie wniosku przed końcem 2025 r. może być jedyną szansą na zachowanie wartości działki i możliwości jej zabudowy.
Reforma planistyczna a KPO
Zmiana zasad zagospodarowania przestrzennego to kluczowy element realizacji Krajowego Planu Odbudowy. Polska zobowiązała się, że do połowy 2026 r. rozliczy środki przeznaczone na przygotowanie planów ogólnych. Wstępne szacunki wskazywały, że realizacja tego celu pochłonie od 300 do 350 mln zł. Eksperci z Polskiej Akademii Nauk wskazują jednak, że realne koszty mogą być nawet czterokrotnie wyższe.