Miniony rok był dobry?
To był bardzo wymagający i intensywny rok. Zmiany w zespole dały nam świeżą energię i większą decyzyjność. Uporządkowaliśmy strukturę, doprecyzowaliśmy odpowiedzialności i wzmocniliśmy organizację, zarówno poprzez rozwój kompetencji, jak i siłę ludzi, którzy ją tworzą. Dziś działamy szybciej, czytelniej oraz z większą dyscypliną wykonawczą, a to wprost przekłada się na tempo uruchamiania nowych budów.
Na rynek oddaliśmy nową, świeżą powierzchnię handlową, w modelu, który dziś nie jest oczywisty. Nie korzystamy z forward fundingu, nie zabezpieczamy marży na etapie podpisania umowy z inwestorem końcowym i nie przerzucamy na niego większości ryzyka. Naszym zadaniem i ambicją jest dostrzeżenie szans inwestycyjnych, zbudowanie wartości, a na samym końcu monetyzacja na większej rentowności.
To wymaga kapitału, odwagi decyzyjnej i bardzo dobrej kontroli procesów i budżetów. Ten rok pokazał, że nasz model działa nawet w trudnym otoczeniu – przy wysokich kosztach wytworzenia i finansowania, a także przy dużej konkurencji w wyścigu o najemcę.
Jakie projekty firmy oceniłby Pan jako przełomowe?
Oddane do użytkowania parki handlowe w Szamotułach i Tarnobrzegu potwierdziły, że umiemy dobrze czytać lokalne rynki. To różne miasta i różne skale, ale wspólny mianownik jest jeden: rozsądnie zaprojektowany tenant mix oraz projekt dopasowany do realnych potrzeb mieszkańców, którzy odwdzięczają się dużą frekwencją. Potwierdzeniem słuszności naszej strategii był również rozwój obiektu w Przeworsku, gdzie dzięki wysokiemu zainteresowaniu najemców i klientów dokonaliśmy rozbudowy, tworząc największy park handlowy w regionie.
Rock Park Pruszcz Gdański to z kolei projekt, który pokazuje skalę naszej ambicji. To prawie 26 tys. m² GLA – największy obiekt w naszym portfolio i dowód, że możemy rozwijać się bez zmiany DNA firmy – dalej w oparciu o kontrolę procesu i odpowiedzialność za całość inwestycji.
Jakie wyzwania branżowe udało się Państwu skutecznie pokonać i co te doświadczenia mówią o Waszym podejściu do inwestycji?
Dziś wyzwań nie brakuje. Koszty realizacji inwestycji są wyraźnie wyższe niż kilka lat temu, finansowanie wciąż pozostaje istotnym obciążeniem, a czynsze najmu nie rosną proporcjonalnie do kosztów budowy. Do tego dochodzi rosnące nasycenie rynku parkami handlowymi oraz stosunkowo niski kurs euro, który jest podstawą rozliczeń większości umów najmu i istotnie wpływa na poziom przychodów.
Obecne warunki rynkowe wymuszają pełną dyscyplinę kosztową. Jeśli inwestycja nie jest bardzo dobrze przygotowana, nie ma buforu bezpieczeństwa, a struktura najemców nie gwarantuje stabilnego cash flow, projekt nie obroni się ani operacyjnie, ani inwestycyjnie.
W naszym modelu nie ma komfortu przerzucenia ryzyka dalej. Jeśli coś jest źle oszacowane, to my ponosimy konsekwencje. Dlatego dokonujemy skrupulatnej selekcji projektów, zawsze analizujemy dwa razy, bo budujemy tylko raz.
Jakie trendy w sektorze handlowym uważa Pan za najbardziej kluczowe dla przyszłości parków handlowych?
W debatach branżowych często pada liczba 70-80%: tyle decyzji zakupowych wynika nie z samej ceny, lecz z wygody i racjonalności wyboru. Dlatego formaty oparte na dostępności, prostym układzie i koncentracji marek pierwszej potrzeby konsekwentnie zyskują na znaczeniu.
Z drugiej strony nadchodzi zmiana, która nie będzie widoczna na elewacji, ale w sposobie działania obiektu. Agenci AI mogą w najbliższych latach realnie wpłynąć na handel: od planowania zakupów przez klientów, przez automatyczne rekomendacje i budowanie koszyków, aż po zarządzanie zatowarowaniem, analizę ruchu czy dynamiczne kształtowanie oferty po stronie najemców. Przestrzenie handlowe, które będą potrafił korzystać z danych i technologii, będą bardziej efektywne kosztowo i lepiej dopasowane do lokalnego rynku.
Wyobrażam sobie sytuację, w której klient jedzie do parku nie dlatego, że „coś zobaczył”, tylko dlatego, że jego cyfrowy asystent wcześniej zaplanował mu zakupy i wskazał najbliższą, najbardziej efektywną lokalizację. To zmieni logikę ruchu, marketingu i konkurencji między obiektami.
Moim zdaniem to właśnie kombinacja maksymalnej codziennej wygody i coraz bardziej inteligentnego zaplecza technologicznego zdecyduje o tym, które projekty wygrają w długim terminie.
Utrzymanie przewagi konkurencyjnej to nieodłączny element każdej działalności biznesowej, dlatego nie można pominąć tej kwestii. Co z Pańskiej ocenie taką przewagę stanowi patrząc na sektor, który Pańska spółka reprezentuje?
Jak już wspomniałem, nie działamy w modelu, w którym głównym celem jest jak najszybsza sprzedaż projektu do inwestora końcowego. Budujemy wartość poprzez tworzenie produktu inwestycyjnego, począwszy od gruntu po otwarcie wynajętych sklepów i bierzemy za niego pełną odpowiedzialność. Nie jesteśmy firmą, która żyje z opłat deweloperskich i przenoszenia ryzyka dalej. To wymusza inny poziom kontroli, inne tempo decyzji i inne podejście do kapitału.
Konsekwentnie budujemy też relacje długoterminowe. Z najemcami rozmawiamy nie tylko o czynszu, ale o ich modelu biznesowym i realnym potencjale lokalizacji. Z miastami pracujemy tak, żeby projekt był elementem lokalnej struktury, a nie tylko obiektem handlowym. To powoduje, że kolejne inwestycje powstają szybciej i z mniejszym tarciem.
W czasach, gdy rynek jest wymagający i bardziej nerwowy niż kilka lat temu, przewagę daje spokój, przewidywalność i reputacja. To nie jest spektakularne, ale bardzo skuteczne.
Jakie znaczenie ma dla Państwa budowanie marki firmy poprzez projekty oraz reputację w branży?
W naszej branży reputację buduje się na tym, czy projekt powstał i dobrze funkcjonuje. Każdy oddany park handlowy to wizytówka firmy, dla najemców, samorządów i partnerów finansowych.
W 2026 roku planujemy rozpoczęcie czterech nowych budów. To projekty, które są dziś na zaawansowanym etapie przygotowania, zarówno administracyjnie, projektowo, jak i komercjalizacyjnie.
Zależy nam, żeby Rock Capital był kojarzony z odpowiedzialnością i przewidywalnością. Dziś, przy rosnących kosztach i presji na marże, zaufanie jest walutą równie ważną jak kapitał. Najemcy i partnerzy bardzo dokładnie sprawdzają szeroki rynek i konkretne obietnice, kto faktycznie dowozi projekty, a kto tylko je ogłasza. My chcemy utrzymywać naszą pozycję w pierwszej lidze polskiego retailu.