Jak dostać najlepszy kredyt hipoteczny? „Najtańszy nie znaczy najlepszy. 6 banków i 6 problemów”

Gdzie jest tu problem? Proste: nie w każdym przypadku ta najtańsza oferta może zostać zastosowana. W każdej ofercie kredytu hipotecznego są różne wyłączenia, poza tym każdy z banków ma swoje preferencje i ograniczenia.

W niniejszym odcinku poradnika na tym się skupmy – tj. na różnicach między bankami w podejściu do „hipotek”, co też pokaże, jak trudno jest czasem dobrać ofertę do danego przypadku. Szybko się państwo przekonają, że w tym wypadku najlepszy nie znaczy najtańszy.

1. Akceptacja różnych form uzyskiwania dochodu

Obecnie najwięcej źródeł dochodu akceptuje bank PKO BP. Niemal każdy dochód, o ile jest oficjalny, bank ten godzi się zaakceptować. Po drugiej stronie mamy bank ING: ten jest najbardziej wybredny pod kątem sposobu, w jaki dany dochód uzyskujemy.

Nie są akceptowane przez ING między innymi dochody z najmu, dzierżawy, umowy cywilno-prawne: umowy zlecenia oraz umowy o dzieło. Z kolei najkorzystniej – dla wnioskodawcy – do umów cywilno-prawnych podchodzi mBank, ale też w tym wypadku muszą być spełnione określone warunki. Jednak, patrz jeszcze poniżej na pkt. 2.

2. Branże wykluczone

COVID-19 namieszał nie tylko w naszych głowach, służbie zdrowia czy w edukacji. Banki również piekielnie poważnie podeszły do skutków pandemii, klasyfikując branże jako lepsze i gorsze. Te „gorsze” – to branże wykluczone, znane też jako branże podwyższonego ryzyka. Jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny i pracujesz w branży wykluczonej przez dany bank, twój dochód nie zostanie policzony do zdolności kredytowej.

Wiadomość z ostatniej chwili: od 1 września br. bank Millennium wycofał się z odrzucania wniosków o kredyt z tzw. branż podwyższonego ryzyka. Brawo.

W innych bankach wygląda to gorzej: ING nie uzna dochodów, jeśli nasza profesja związana jest z gastronomią, kulturą, rozrywką, rekreacją, turystyką czy zakwaterowaniem.

Ale w dziedzinie dyskryminacji ilości wybranych profesji, absolutnym „miszczem” jest mBank. Bank ten jasno precyzuje, że nie wszyscy klienci są tamże mile widziani, bowiem na czarnej liście mBanku jest aż… 54 wykluczonych branż. Wymienię kilka z nich: nie szukaj „hipoteki” w tym banku, jeśli pracujesz w pośrednictwie kredytowym, w gospodarstwie domowym zatrudniającym pracowników, w wesołym miasteczku lub – nie daj Boże – w parku rozrywki, ani też w branży związanej z grami losowymi i zakładami wzajemnymi.

Czytaj też:
Bierzesz kredyt hipoteczny? Uważaj na scoring. „Tajemniczy wróg wnioskodawców”

Inne branże wykluczone przez mBank: wydawanie gazet, opieka dzienna nad dziećmi, produkcja surówki, żelazostopów, żeliwa i stali oraz wyrobów hutniczych, no i oczywiście transport kosmiczny. Panowie Jeffie Bezosie i Richardzie Bransonie: prędzej dolecą panowie na Marsa, niż dostaniecie kredyt w mBanku… Zatem tam nie szukajcie finansowania na swoje podniebne, chore pomysły biznesowe.

3. Który bank najlepiej liczy zdolność kredytową?

Posłużmy się w tej kwestii najbardziej lubianą przez banki formą uzyskiwania dochodów: umową o pracę. Jeśli para etatowców zarabia brutto 7 tys. zł, to w banku ING wychodzi z kalkulatora „zdolność” na prawie 480 tys. zł kredytu. Najniższą kwotę „hipoteki” w tym wypadku oferuje Millennium: maks. 324 tys. zł.

Sytuacja się mocno zmienia, jeśli para opisana powyżej ma jedno dziecko na utrzymaniu.

Największą kwotę kredytu wtedy może udzielić takiej parze Santander – trochę ponad 294 tys. zł, a najmniejszą może zaoferować bank PKO BP – ledwie 186 tys. zł.

Ale żeby nie było tak prosto: to, co wychodzi z kalkulatora danego banku (do wstępnego obliczenia zdolności kredytowej), wcale się nie musi potwierdzić w realu. Oto przykład z ostatnich dni, mam na uwadze naszych klientów, prowadzących działalność gospodarczą: w ING kalkulator wyliczył „zdolność” na ponad 1,9 mln zł, a po złożeniu wniosku w tzw. rekomendacji banku widnieje informacja: „maksymalna kwota kredytu – 1 mln zł”. Słabo, bo klienci potrzebują do zakupu domu 1,2 mln zł…

Dla porównania mBank, w tym temacie, podchodzi poważnie do klientów. Jeśli wnioskodawca ma wedle kalkulatora dochód na kredyt w kwocie X, to ta sama kwota kredytu wyjdzie potem w analizie. Oczywiście pod warunkiem, że osoba ta nie zajmuje się np. produkcją żelazostopów lub żeliwa.

4. Dobry bank – to szybki bank?

W którym banku mamy szansę na szybką decyzję kredytową? Dla fachowca odpowiedź na to pytanie jest błyskawiczna i oczywista: w żadnym. W miarę normalny i przewidywalny termin ostatecznej decyzji kredytowej – czyli od 1 do 2 miesięcy – jest obecnie możliwy np. w banku PKO BP oraz w mBanku.

Czytaj też:
Pośrednik kredytowy lepszy od pracownika banku? Oto dowody

Najgorzej tzw. „czasy procesów” kredytów hipotecznych przedstawiają się w Santanderze, ING oraz w Millennium – tam trwa to 3 miesiące lub dłużej. Aczkolwiek Millennium deklaruje od niedawna, iż w przypadku niektórych, prostych transakcji wprowadził „szybką ścieżkę”. Czy takowe usprawnienie zadziała? Nie wiem, nie sprawdziłem.

5. Otwartość banku na tzw. wycenę zewnętrzną

Przy bardzo szybko rosnących cenach nieruchomości, można się także potknąć o wycenę. Na ten temat pisałem w poprzedniej części poradnika.

Jeśli boisz się, że bank zbyt nisko wyceni mieszkanie/dom, który zamierzasz nabyć, warto złożyć wniosek o kredyt do ING, Millennium lub do Aliora, bowiem w tych bankach zostanie zaakceptowana wycena, którą sam zlecisz wybranemu rzeczoznawcy. Nie masz jednak żadnej możliwości wpływu na wycenę nieruchomości w sytuacji, kiedy wniosek trafi do mBanku. Bardzo trudno w tej kwestii także rozmawia się z bankiem PKO BP.

Jak widzisz, bankowość hipoteczna nie jest tak prosta, jak mogło by to się wydawać. Dodatkowo, aby nie ułatwiać ci zadania w skutecznym ubieganiu się o kredyt bez fachowej pomocy, dopowiem, że niniejsze porównanie banków jest aktualne na wrzesień 2021 roku.

Gdybym chciał zrobić podobne np. za pół roku, być może zupełnie inaczej będą przedstawiać się procedury i warunki kredytowania w wybranych bankach. Może się wtedy okazać, że PKO BP, który dziś jest najbardziej otwarty na różne formy uzyskiwania dochodów, kompletnie zmieni politykę w zakresie udzielania „hipotek” i znajdzie się w tej klasyfikacji na szarym końcu.

6. Uważaj na doradcę optymistę!

I na koniec jeszcze jeden przykład „z życia wzięty”. Ledwie tydzień temu, tj. w poprzednim odcinku poradnika, opisałem 10 najczęstszych pułapek przy zakupie domu na kredyt. Kilka dni później zadzwoniła do mnie znajoma agentka od nieruchomości, że zacięła im się jedna transakcja, gdzie właśnie przedmiotem zakupu jest dom. Oto słowa agentki: „Panie Krzysztofie, ale to prosta sprawa, pan sobie na pewno poradzi”.

Czytaj też:
10 pułapek przy zakupie domu na kredyt. Nie daj się złapać

Po zapoznaniu się z tematem, okazało się, że w opisanej sprawie zaistniało aż sześć z wymienionych przeze mnie dziesięciu pułapek. I każda z nich powodowała odrzucenie wniosku. Wcale nie zniechęciło to „doradcy” kredytowego tych klientów, który obiecał zainteresowanym, że „kredycik się załatwi bez problemu”.

Skąd ten optymizm? Otóż ów orzeł… żadnej z tych pułapek nawet nie spostrzegł.

No cóż, w dziedzinie obietnic – nie jestem zbyt mocny. Tu typowy „doradca” kredytowy bije mnie na głowę, gdyż niemal w każdej sprawie może zapewnić potencjalnych klientów, że wszystko się uda na 100 procent.