W zeszłym roku ok. 65 proc. zagranicznych inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce miało miejsce w Warszawie. Inwestorzy zagraniczni boją się ryzyka i trzymają się z daleka od regionalnych rynków, choć powoli zaczyna się to zmieniać mówi Mark Freeman, dyrektor działu wycen i badań w firmie doradczej Savills.
Mladen Petrov: Warszawa od dłuższego czasu przyciąga większość inwestycji. Co zostaje dla dużych regionalnych miast?
Mark Freeman: Przed kryzysem inwestorzy zagraniczni tak naprawdę nie odróżniali Mokotowa od Śródmieścia, a Warszawy od miast regionalnych. Kapitał był dostępny, jeśli dana inwestycja wydawała się obiecująca, to inwestorzy angażowali się w projekt, niezależnie od lokalizacji. Kryzys pokazał jednak, że popyt ze strony najemców nie jest tak łatwy do przewidzenia, co sprawiło, że inwestorzy stali się ostrożniejsi. Inwestor, który kupuje budynek, później musi go sprzedać. Czy potencjalnego nabywcę będzie tak samo łatwo zainteresować nieruchomością w Szczecinie jak biurowcem w Warszawie? Niekoniecznie.
Zagraniczne fundusze nie kupują budynków biurowych w miastach regionalnych?
Ostatnio widać ożywienie również w regionach. Dobrym przykładem są Kraków i Trójmiasto. Są jednak bardzo dobre budynki biurowe, mające już najemców na pięć kolejnych lat, które nie mogą znaleźć właściciela. W zeszłym roku zagraniczne inwestycje w nieruchomości komercyjne w Polsce osiągnęły poziom 2,5 mld euro. Z tego Warszawa przyciągnęła ok. 65 proc. Przy czym to, co się sprzedaje w regionach, to przeważnie centra handlowe. Gdybyśmy nie brali tego pod uwagę, wyszłoby, że do Warszawy idzie nawet 90 proc. zagranicznego kapitału.
Które miasta regionalne najlepiej przyciągają inwestorów?
Kraków i Wrocław. We Wrocławiu współczynnik pustostanów wynosi mniej niż 4 proc. Dużo nowych projektów biurowych trafi niebawem na rynek. Wrocław bardzo dobrze wykorzystuje to, że Polska jest popularnym kierunkiem dla tzw. branży BPO, czyli usług outsourcingowych. Zagraniczne firmy zaczęły przenosić fragmenty swojej działalności do Polski. Na początku były to zadania proste, takie jak call center. Teraz widzimy zmianę. Firmy przenoszą do Polski coraz bardziej skomplikowane operacje. Wydaje mi się, że te firmy zostaną w Polsce dłużej niż pięć lat.
Te same firmy omijają jednak niektóre największe polskie miasta...
Łódź ma problemy. Miasto wydawało się obiecujące, przynajmniej w broszurach reklamowych. Blisko Warszawy, ale tańsze. Ma szybkie połączenie kolejowe ze stolicą, jest ośrodkiem uniwersyteckim z wyszkoloną kadrą, itd... Ale Łódź nie potrafiła się zareklamować i przyciągnąć najemców. Budynki biurowe są gotowe, ale najemców brak. Podobnie jest w Szczecinie. Jest to mały rynek z dużą liczbą nowych budynków biurowych, które oddawane są do użytku w tym samym czasie. Będzie ciężko.
W Warszawie ma powstawać coraz więcej biur. Czy tak rzeczywiście będzie?
Dużo jest w tym marketingu deweloperów. W 2014 roku na rynku warszawskim ma być oddanych 500 tys. mkw. nowych biur. To bardzo dużo, biorąc pod uwagę fakt, że w Warszawie roczny popyt to ok. 300 tys. mkw. Ale nie wydaje mi się, że uda się zrealizować te wszystkie zapowiedzi.
Mark Freeman: Przed kryzysem inwestorzy zagraniczni tak naprawdę nie odróżniali Mokotowa od Śródmieścia, a Warszawy od miast regionalnych. Kapitał był dostępny, jeśli dana inwestycja wydawała się obiecująca, to inwestorzy angażowali się w projekt, niezależnie od lokalizacji. Kryzys pokazał jednak, że popyt ze strony najemców nie jest tak łatwy do przewidzenia, co sprawiło, że inwestorzy stali się ostrożniejsi. Inwestor, który kupuje budynek, później musi go sprzedać. Czy potencjalnego nabywcę będzie tak samo łatwo zainteresować nieruchomością w Szczecinie jak biurowcem w Warszawie? Niekoniecznie.
Zagraniczne fundusze nie kupują budynków biurowych w miastach regionalnych?
Ostatnio widać ożywienie również w regionach. Dobrym przykładem są Kraków i Trójmiasto. Są jednak bardzo dobre budynki biurowe, mające już najemców na pięć kolejnych lat, które nie mogą znaleźć właściciela. W zeszłym roku zagraniczne inwestycje w nieruchomości komercyjne w Polsce osiągnęły poziom 2,5 mld euro. Z tego Warszawa przyciągnęła ok. 65 proc. Przy czym to, co się sprzedaje w regionach, to przeważnie centra handlowe. Gdybyśmy nie brali tego pod uwagę, wyszłoby, że do Warszawy idzie nawet 90 proc. zagranicznego kapitału.
Które miasta regionalne najlepiej przyciągają inwestorów?
Kraków i Wrocław. We Wrocławiu współczynnik pustostanów wynosi mniej niż 4 proc. Dużo nowych projektów biurowych trafi niebawem na rynek. Wrocław bardzo dobrze wykorzystuje to, że Polska jest popularnym kierunkiem dla tzw. branży BPO, czyli usług outsourcingowych. Zagraniczne firmy zaczęły przenosić fragmenty swojej działalności do Polski. Na początku były to zadania proste, takie jak call center. Teraz widzimy zmianę. Firmy przenoszą do Polski coraz bardziej skomplikowane operacje. Wydaje mi się, że te firmy zostaną w Polsce dłużej niż pięć lat.
Te same firmy omijają jednak niektóre największe polskie miasta...
Łódź ma problemy. Miasto wydawało się obiecujące, przynajmniej w broszurach reklamowych. Blisko Warszawy, ale tańsze. Ma szybkie połączenie kolejowe ze stolicą, jest ośrodkiem uniwersyteckim z wyszkoloną kadrą, itd... Ale Łódź nie potrafiła się zareklamować i przyciągnąć najemców. Budynki biurowe są gotowe, ale najemców brak. Podobnie jest w Szczecinie. Jest to mały rynek z dużą liczbą nowych budynków biurowych, które oddawane są do użytku w tym samym czasie. Będzie ciężko.
W Warszawie ma powstawać coraz więcej biur. Czy tak rzeczywiście będzie?
Dużo jest w tym marketingu deweloperów. W 2014 roku na rynku warszawskim ma być oddanych 500 tys. mkw. nowych biur. To bardzo dużo, biorąc pod uwagę fakt, że w Warszawie roczny popyt to ok. 300 tys. mkw. Ale nie wydaje mi się, że uda się zrealizować te wszystkie zapowiedzi.