Ceny mieszkań w Warszawie znów w górę. Klienci szukają lokali na obrzeżach miasta

Ceny mieszkań w Warszawie znów w górę. Klienci szukają lokali na obrzeżach miasta

Bloki mieszkalne
Bloki mieszkalne Źródło: Archiwum prywatne / Martyna Kośka
Ceny mieszkań w Warszawie, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, stale ewoluują. Rządowy program zwiększył zainteresowanie kupnem własnego M, a ceny poszybowały w górę z miesiąca na miesiąc. Za prestiż mieszkania w stolicy trzeba słono płacić — mówią klienci, którzy poszukują tańszych mieszkań na obrzeżach i w podwarszawskich miejscowościach.

„Sprzedam mieszkanie na Górnym Mokotowie. Cena 17,5 tys. zł za mkw”. – ogłoszenie tej treści pojawiło się na stronie internetowej jednej z warszawskich agencji nieruchomości. Pośrednicy nie musieli długo czekać na odzew ze strony klientów. – Nasze telefony dzwoniły non stop przez kilka dni. W ciągu trzech godzin dostaliśmy kilkadziesiąt maili z prośbą o rezerwację mieszkania. Klienci gwarantowali błyskawiczny zakup nieruchomości za gotówkę — mówi przedstawicielka agencji pośredniczącej w sprzedaży.

Sprzedaż mieszkań w Warszawie. Klienci szukają okazji cenowych

Mimo iż w dalszej części ogłoszenia była zawarta informacja, że dwupokojowe mieszkanie jest przeznaczone do remontu, potencjalni klienci nie zamierzali rezygnować z nabycia tej nieruchomości. Wielu z nich zaczynało rozmowę od pytania: czy w ofercie nie ma błędu? Nie dowierzali, że można tak okazyjnie kupić mieszkanie w starej kamienicy, położone w prestiżowej lokalizacji, zaledwie trzysta metrów od Śródmieścia.

„Skąd taka niska cena mieszkania w takiej lokalizacji?” – dopytywali. – Spadkobiercom zależało na szybkiej sprzedaży i podziale pieniędzy — tłumaczy pośrednik. Za podobne lokale w sąsiedztwie trzeba zapłacić minimum 20-23 tys. zł za mkw. Znacznie droższe są nowoczesne apartamenty, ich ceny często oscylują na pograniczu 30 tys. zł za mkw.

Mieszkania w Warszawie. Ceny zależą od prestiżu dzielnicy

Mokotów to jedna z najbardziej prestiżowych dzielnic Warszawy. Dla wielu osób zakup mieszkania w tej części stolicy pozostaje jednak niespełnionym marzeniem. Na przeszkodzie stoją bardzo wysokie ceny apartamentów. Szacowana cena za metr kwadratowy dla tej dzielnicy wzrosła od początku roku o 12,53 proc. „Średni czas wygaśnięcia oferty sprzedaży to 90 dni” — tak wynika z raportu cenowego spółki SonarHome. W bieżącym miesiącu liczba dostępnych ofert nieruchomości na rynku spadła o 4.79 proc. w stosunku do poprzedniego miesiąca — twierdzą autorzy badania.

Zdaniem pośredników kluczową rolę odgrywa tu jednak lokalizacja. „Mokotów Mokotowowi nie jest równy” – dodają. Dlatego ceny apartamentów na Górnym Mokotowie znacznie różnią się od cen mieszkań na Wierzbnie, Służewcu czy Dolnym Mokotowie. Najtaniej można kupić mieszkanie na dużym osiedlu, czyli w tzw. blokowiskach z poprzedniej epoki.

Tanie mieszkania szybko znajdują nabywców

Tam jednak istotnym czynnikiem jest stan techniczny nieruchomości, a ceny ofertowe znacznie różnią się od realnych kwot sprzedaży. Lokale w cenie 13-15 tys. zł za mkw., ale z przeznaczeniem do odświeżenia czy generalnego remontu, sprzedają się niczym świeże bułki. Oferta, która jest zamieszczona rano w sieci, po południu może być już nieaktualna. Podobny cennik mieszkań jak na Mokotowie można znaleźć na sąsiedniej Ochocie, Wilanowie czy równie prestiżowym Żoliborzu. Drogie są także kolejne dzielnice, zwłaszcza te osiedla, które mogą pochwalić się metrem. Na dalszych miejscach uplasowały się zatem Wola i Ursynów.

Najdroższą dzielnicą w Warszawie od lat jest Śródmieście. Średnia cena metra kwadratowego w centrum stolicy nie ma sobie równych. Na papierze wynosi ona 19 tys. zł za mkw., jest prawie o 4 tys. zł wyższa od średniej ceny w mieście ogółem. A i tutaj zmiany widoczne są już nie z kwartału na kwartał, ale z miesiąca na miesiąc. Z najnowszych analiz wynika, że jeszcze w lipcu tego roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w stanie deweloperskim w Warszawie wynosiła 14,7 tys. zł. Teraz za to samo mieszkanie trzeba zapłacić 15,4 tys. zł.

Średnia cena mieszkania w Warszawie to niemal 800 tys. zł

Zarówno deweloperzy, jak i pośrednicy nieruchomości powtarzają niczym mantrę, że prestiż ma swoją cenę i musi kosztować krocie. Przeciętna wartość mieszkania w Warszawie wynosi obecnie 779 tys. zł. Innego zdania są kupujący, którzy twierdzą, że ceny mieszkań w prestiżowych dzielnicach stolicy są kosmiczne, nieosiągalne dla większości klientów. Ich zdaniem nie ma żadnych ekonomicznych przesłanek, by ceny mieszkań nadal rosły w tak szybkim tempie.

Wielu liczyło, że takim sygnałem ostrzegawczym dla deweloperów będzie znaczący spadek sprzedaży mieszkań w tym roku. Wyniki za pierwsze półrocze wskazywały jednoznacznie, że etap sprzedażowego boomu na rynku nieruchomości mamy już za sobą. Patrząc tylko w skali kwartału widać niemal dziesięcioprocentowy spadek. Wiele osób z decyzją o zakupie mieszkania czekało na rządowy program Bezpieczny Kredyt 2 proc., który wszedł w życie na początku lipca.

Mieszkania w Warszawie. Zamiast obniżek są podwyżki cen

„Miało być taniej, a jest drożej. O co chodzi z tymi cenami mieszkań?” – zastanawiają się internauci w mediach społecznościowych. Ceny mieszkań poszybowały mocno w górę. W wielu polskich miastach są najwyższe w historii. – W dzisiejszych czasach rynek nieruchomości w polskich aglomeracjach jest tematem gorących dyskusji. Ceny mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, stale ewoluują, co sprawia, że decyzja o zakupie mieszkania staje się coraz bardziej złożona — mówi Paweł Podgórski, ekspert kredytowy Lendi.

W sukurs inwestorom przyszedł tani kredyt i niskie stopy procentowe. – Kolejną kluczową kwestią jest decyzja rządu o wprowadzeniu inicjatywy pomocy kredytobiorcom w 2023 roku, co stanowi istotny czynnik wpływający na rynek nieruchomości — twierdzi Paweł Podgórski. – Program ten oferuje wsparcie finansowe dla osób planujących zakup mieszkania, zwłaszcza dla tych, którzy korzystają z kredytów hipotecznych — dodaje.

Klienci szukają tańszych mieszkań. Takie lokale są na obrzeżach miasta

Ekspert zaznacza, że rządowa inicjatywa obejmuje dopłaty do rat kredytu, co może znacząco obniżyć miesięczne koszty związane z zakupem mieszkania. Jego zdaniem to zachęcająca oferta zarówno dla singli, jak i małżeństw z dziećmi. Program ma jednak swoje limity i ograniczenia, co komplikuje sprawę osobom poszukującym mieszkania w Warszawie.

Kwoty kredytu w wysokości 500 tys. zł dla singli i 600 tys. zł dla małżeństw lub par z dzieckiem nie pozwalają na wybór mieszkania w wymarzonej dzielnicy, lecz tam, gdzie spełnione zostaną ustawowe wymogi. Wliczając w to wkład własny, który nie może przekroczyć 200 tys. zł, singiel może zakupić nieruchomość nie droższą niż 700 tys. zł. Za taką kwotę trudno znaleźć kawalerkę na Ochocie czy Mokotowie. W przypadku rodzin w grę wchodzi kwota do 800 tys. zł.

Jest jeszcze inna opcja, z której chcą skorzystać młodzi ludzie, ale i tu trafiają na przeszkody, które niełatwo ominąć. –  W drugim programie wsparcia kredytobiorców zostały wprowadzone ograniczenia cen metra kwadratowego. Stanowią ważny element programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Te limity cenowe mają na celu kontrolowanie kosztów nieruchomości — wymienia Paweł Podgórski.

Mieszkania w Warszawie. Są ograniczenia i limity cenowe

Cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym w Warszawie nie może przekroczyć kwoty 11 824 zł. Z kolei cena metra kwadratowego na rynku wtórnym nie może przekroczyć 10 979 zł. Mieszkania w tych kwotach za metr znajdziemy w nielicznych stołecznych dzielnicach. Kupujący nie kryją swoich obaw w związku z zapowiedziami kolejnych podwyżek cen nieruchomości.

„Miało być mieszkanie na Mokotowie, a będzie na Białołęce” – napisał pan Adam na jednym z forów. Zaznaczył, że liczył na znaczny spadek cen, a teraz stać go na mieszkanie w dwóch skrajnie położonych dzielnicach Warszawy. W podobnym tonie wypowiadają się inni forumowicze. Wymieniają nie tylko stołeczne dzielnice, ale także miejscowości podwarszawskie, w których da się jeszcze za w miarę normalną cenę kupić dwu- lub trzypokojowe mieszkanie.

Wesoła, Rembertów i Białołęka. W tych dzielnicach są najtańsze mieszkania

Do najtańszych stołecznych dzielnic należą Wesoła i Rembertów. Mieszkania w tej części Warszawy kosztują średnio 9 – 9,6 tys. zł za mkw. powierzchni i łapią się do rządowego programu. Najtaniej można nabyć mieszkanie w Starej Miłosnej. Za dwu- lub trzypokojowe lokum można zapłacić nawet 8,5 tys. zł za mkw. Rejony te nie są jednak wybierane w pierwszej kolejności przez kupujących mieszkania w Warszawie. Przeważa tam zabudowa jednorodzinna.

Kolejną z tańszych dzielnic jest bardzo popularna wśród młodych ludzi, ale nieco odległa Białołęka. W godzinach porannego czy popołudniowego szczytu komunikacyjnego podróż z lewobrzeżnych dzielnic dłuży się w nieskończoność, a stanie w korkach jest już standardem.

Zaletą dla wielu osób są znacznie tańsze mieszkania. Cena za metr kwadratowy wynosi 10,4 tys. zł. W tej dzielnicy kupujący mogą przebierać w ofertach zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Na trzecim stopniu podium uplasował się Wawer. Dzielnica położona w prawobrzeżnej części miasta oferuje znacznie mniej lokali niż wspomniana Białołęka. Kupujący mogą tu nabyć mieszkania w średniej cenie 10,49 tys. zł za mkw.

Targówek i Ursus też znalazły się na celowniku klientów

Na dalszych pozycjach uplasował się Targówek (10,9 tys. zł) i Ursus (11,08 tys. zł). Zarówno w jednej, jak i w drugiej jest bardzo bogata oferta mieszkań z rynku wtórnego. Z kolei Ursus przyciąga nowymi budynkami, które powstają na terenie dawnych Zakładów Mechanicznych Ursus produkujących przez wiele dekad ciągniki. Teraz, jak zapewniają deweloperzy, powstanie tam wielkie miasteczko na kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców.

A co jeśli nie Warszawa? Gdzie jeszcze warto kupić mieszkanie? Które podwarszawskie miasteczka lub miejscowości polecacie do zamieszkania? – pytają internauci, którzy liczą się z zakupem tańszych nieruchomości. Na topie są: Ząbki, Piaseczno, Piastów, Józefosław, Marki, Łomianki, Ożarów Mazowiecki czy nieco dalej położony Otwock. Im bliżej Warszawy tym mieszkania są droższe. Ceny są jednak bardzo zróżnicowane. Mieszkania z Ząbkach można kupić najczęściej w cenie 8,5 tys. zł za mkw. Są również oferty, które oscylują wokół kwoty 13 tys. zł za mkw. powierzchni.

Czytaj też:
Od października bezpłatnie pobierzesz projekty dużych domów
Czytaj też:
Bezpieczny kredyt 2 proc. Polacy już wykorzystali plan przewidziany na ten rok