Transza kredytu – czym jest?

Z pojęciem transzy kredytu najczęściej spotykają się kredytobiorcy wnioskujący o kredyt hipoteczny, którego celem jest sfinansowanie zakupu nieruchomości. Co warto o nim wiedzieć? Na jakich zasadach przyznawany jest kredyt w transzach i jak wygląda jego spłata?

Transza kredytu – co to jest?

Definicja transzy znajdująca się w Słowniku języka polskiego PWN głosi, iż jest to partia towaru stanowiąca część większej całości lub część pożyczki państwowej lub kredytu bankowego, puszczona w obieg. Transza kredytu jest definiowana jako część kredytu, który otrzymał kredytobiorca. Część, która została wypłacona w terminie ustalonym w umowie o kredyt i po spełnieniu określonych warunków.

Jeśli więc bank informuje o tym, że kredyt zostanie wypłacony w transzach, wypłata środków nie nastąpi jednorazowo i w całości, a w kilku częściach i w kilku terminach.

Zasady przyznawania kredytu w transzach – kiedy może być wypłacony?

Kredyty w transzach zwykle mają miejsce w sytuacji wnioskowania o kredyt hipoteczny, czyli kredyt związany z zakupem domu, mieszkania lub innego lokalu. Głównie dotyczy zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego lub sfinansowania budowy – zarówno przez dewelopera jak i kredytobiorcę. Kolejne transze są wypłacane po spełnieniu warunków zapisanych w umowie, zwykle, gdy nastąpi ukończenie danego, zaplanowanego etapu prac budowlanych lub wykończeniowych.

Jest to dobre rozwiązanie dla banku, bowiem czuwa on nad tym, w jaki sposób zostaną rozdysponowane środki z kredytu oraz kontroluje przebieg inwestycji, która zostanie nabyta za pożyczone środki. Z drugiej strony wypłata kredytu w transzach stanowi zabezpieczenie dla osoby nabywającej nieruchomość, bowiem płatności odbywają się na podstawie postępu w pracach budowlanych, a nie jest to płatność „z góry”, gdy budynek jeszcze nie powstał.

Jednak nie tylko w przypadku kredytów hipotecznych stosowane są transze kredytowe. Bank proponuje tego rodzaju rozwiązanie również np. przy kredytach konsolidacyjnych zabezpieczonych hipoteką, przy refinansowaniu kredytu z wnioskowaniem o dodatkowe środki, kredytach studenckich, a także przy kredytach udzielanych na kilka celów, czyli np. na zakup mieszkania i wykończenie nieruchomości (część środków trafi w transzy do dewelopera, a pozostałe środki na konto kredytobiorcy, który nabędzie nieruchomość).

Kredyty w transzach – jak spłacać należność?

Spłata kredytu wypłacanego w transzach odbywa się na innych zasadach niż spłata kredytu wypłacanego jednorazowo. Warto na początku wspomnieć, że każda rata pożyczki czy kredytu składa się z części kapitałowej, czyli pożyczonej kwoty oraz części odsetkowej, na którą składają się wszelkie koszty dodatkowe związane z finansowaniem.

W przypadku kredytu w transzach konieczność spłacania całej raty, tzn. zarówno kapitału jak i odsetek, następuje dopiero po wypłaceniu przez bank ostatniej transzy kredytu. Wcześniej kredytobiorca ma obowiązek spłaty jedynie części odsetkowej. Klient oddaje zatem tylko odsetki od wypłaconych już środków, a obowiązek spłaty pełnych raty kapitałowo-odsetkowych następuje dopiero po wypłaceniu przez bank całej pożyczonej kwoty.

Taka sytuacja jest nazywana karencją w spłacie kredytu, która polega na tym, że klient nie płaci od razu raty w pełnej wysokości. Okres trwania karencji może wynosić maksymalnie do 36 miesięcy (3 lat) w przypadku budowy domu.

Jak rozliczane są transze kredytu?

Rozliczenie aktualnie wypłaconej transzy kredytu jest podstawą i warunkiem uzyskania od banku kolejnej transzy. W trakcie rozliczenia należy wykazać, iż pozyskane środki zostały spożytkowane zgodnie z ich przeznaczeniem – na cele określone w umowie kredytowej, czyli np. pokrycie kosztów związanych z budową domu. Wówczas bank będzie chciał zweryfikować, czy informacje przez Ciebie przekazane są zgodne z rzeczywistością. Weryfikacja odbywa się na podstawie sposobu opisanego w umowie o kredyt. Wymagane mogą być dokumentacje z dziennika budowy, różnego rodzaju faktury i paragony, zdjęcia czy operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę. Warto więc mieć na uwadze fakt, że uzyskanie niektórych dokumentów może się wiązać z koniecznością uiszczenia dodatkowych opłat.

Kiedy wypłacane są transze kredytu?

Transze kredytu są wypłacane według harmonogramu stanowiącego załącznik do umowy kredytowej lub zasad narzuconych przez bank. Należy zatem dokładnie przyjrzeć się zapisom, które regulują sposób wypłaty należności. Najczęściej termin wypłaty kredytu jest uzależniony od:

• zakończenia danego etapu budowy lub wykończenia czy remontu nieruchomości,
• terminu podanego przez bank w umowie kredytowej,
• przedstawienia bankowi aktu notarialnego lub protokołu odbioru nieruchomości,
• okazania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości,
• przedstawienia wpisu do księgi wieczystej.

Pierwsza transza zwykle jest wypłacana po podpisaniu umowy kredytowej. Kolejne będą wypłacone po przedstawieniu bankowi odpowiednich dokumentów np. potwierdzających zakończenie danego etapu prac budowlano-wykończeniowych.

Czy można przesunąć termin wypłaty transzy kredytu?

W życiu różnie bywa – na budowie także nie wszystko może iść zgodnie z planem. Jeśli więc postępy prac budowlanych lub prac wykończeniowych są znikome, albo w drugą stronę – realizacja została zakończona dużo wcześniej niż planowano, można się zwrócić do banku o zmianę terminu wypłaty transzy. Należy w tej sprawie złożyć wniosek o zmianę terminu. Zwykle jednak będzie się to wiązało z przygotowaniem i podpisaniem aneksu do umowy, a to z kolei może wygenerować dodatkowe koszty do zapłaty przez kredytobiorcę. Taką decyzję należy zatem dobrze przemyśleć i nie podejmować jej zbyt pochopnie.

Czy bank może odmówić wypłaty transzy kredytu?

W umowie kredytowej widnieją wszelkie zapisy dotyczące zasad wypłaty kolejnych transz. Jeśli kredytobiorca się do nich nie dostosuje, bank może nie wypłacić transzy kredytu. Odmowa wypłaty transzy przez bank nie może być uznaniowa.

Do najczęstszych przyczyn niewypłacenia środków w terminie należą:

• nierozliczenie poprzedniej transzy przez kredytobiorcę,
• wydanie środków z kredytu na inny cel niż zostało to określone w umowie,
• niedostarczenie wymaganych dokumentów do banku, np. tych potwierdzających postępy prowadzonych prac budowlano-wykończeniowych,
• pogorszenie sytuacji finansowej kredytobiorcy.

Może się zdarzyć, że kredytobiorca stracił pracę, przez co bank negatywnie ocenił jego obecną zdolność kredytową, co skutkuje wydaniem decyzji o odmowie wypłacenia kolejnej transzy kredytu. Warto wówczas wiedzieć, że każdy klient ma prawo złożenia reklamacji lub zażalenia do wydanej decyzji i może zwrócić się do banku z prośbą o ponowne rozpatrzenie wniosku kredytowego.

Rezygnacja z ostatniej transzy kredytu – czy to jest możliwe?

O znalezieniu się w takiej sytuacji marzy każdy, kto właśnie jest na etapie budowy domu lub jego zakupu czy wykończenia. Jeśli zdarzyło się, że kwota, o którą wnioskowałeś w banku na podstawie uprzednio przygotowanego kosztorysu, okazała się za wysoka i udało Ci się zrealizować budowę mniejszym kosztem, możesz zrezygnowa

z wypłaty ostatniej transzy kredytu. Czekają Cię wówczas spore oszczędności, bowiem kredyt zostanie pomniejszony o ostatnią wypłatę, a mniejszy kapitał idzie w parze z mniejszymi odsetkami. Oznacza to, że Twoja rata będzie niższa.

W przypadku chęci rezygnacji z wypłaty ostatniej transzy należy udać się do banku i złożyć odpowiedni wniosek. Niezbędne będzie również udokumentowanie, że wszelkie należności związane z budową domu czy zakupem mieszkania zostały już uregulowane.

Czytaj też:
Kredyt a umowa zlecenie – czy można wziąć kredyt na umowie zlecenie?