Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny – jakie wymagania trzeba spełnić w banku?

Podczas wnioskowania o kredyt w banku, analitycy dokładnie szacują, czy dany klient będzie w stanie spłacać swoje zobowiązanie na czas. W tym celu przeprowadzana jest estymacja jego zdolności kredytowej. Jak to wygląda w przypadku kredytu hipotecznego? Jakie wymogi trzeba spełnić, by móc uzyskać środki na sfinansowanie zakupu wymarzonej nieruchomości? Sprawdź!

Co to jest zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa to możliwość spłaty zobowiązania kredytowego przez klienta. Banki przeprowadzają analizę ilościową oraz jakościową, które polegają na dokładnym zapoznaniu się z aktualną sytuacją finansową kredytobiorcy oraz czynnikami, które mają wpływ na jego skłonność do terminowego wywiązywania się ze spłaty rat.

W przypadku kredytów hipotecznych, które należą do długoterminowych zobowiązań zaciąganych często na kilkadziesiąt lat na bardzo duże kwoty, banki jeszcze bardziej szczegółowo prześwietlają swoich potencjalnych klientów. W tym celu przygotowują swoje własne kryteria, na podstawie których oceniają kredytobiorcę, otrzymując w ten sposób konkretną liczbę punktów, czyli tzw. scoring bankowy. Odpowiednia zdolność kredytowa jest więc konieczna, by bank wydał pozytywną decyzję kredytową.

Kredyt hipoteczny – co wpływa na zdolność kredytową?

Najczęstsze pytanie osób, starających się o uzyskanie finansowania na mieszkanie, brzmi: jak zyskać zdolność kredytową do kredytu hipotecznego? Warto zapoznać się z tym, na jakie kryteria banki zwracają szczególną uwagę podczas weryfikacji wniosku kredytowego. Na ich podstawie należy wówczas przeanalizować swoją zdolność kredytową i zadbać o to, by każdy z poniższych czynników wypadł jak najlepiej.

Jak już wspomnieliśmy, analiza zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego, jak i innych zobowiązań finansowych, dzieli się na dwie części: analizę ilościową oraz jakościową. W przypadku każdej z nich, banki biorą pod lupę inne kryteria. Te, które powtarzają się najczęściej, znajdziesz poniżej.

Analiza ilościowa zdolności kredytowej:

• wysokość uzyskiwanych dochodów – nie jest zaskakujący fakt, że, im wyższe zarobki osiąga kredytobiorca, tym ma większe szanse na uzyskanie finansowania, a także – bank udzieli mu kredytu na wyższą kwotę i na preferowany okres spłaty;
• miesięczne koszty utrzymania – suma wszystkich stałych wydatków, m.in. rachunków za media, gaz, prąd, kosztów związanych z codzienną komunikacją i utrzymaniem gospodarstwa domowego,
• wysokość i liczba aktualnych zadłużeń – w przypadku, gdy klient posiada aktywną kartę kredytową, limit w koncie, chwilówki, pożyczki bankowe i pozabankowe czy długoterminowe kredyty – jego szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego maleją. Miesięczna rata kredytu jest wliczana do stałych wydatków, co zmniejsza zdolność kredytową.

Analiza jakościowa zdolności kredytowej:

• wiek – wpływa przede wszystkim na okres kredytowania, jaki bank może zaproponować klientowi, co z kolei przekłada się na wysokość miesięcznej raty; im klient jest starszy, tym będzie mógł otrzymać kredyt na krótszy okres i niższą kwotę,
• stan cywilny – klient posiadający małżonkę lub małżonka ma większe szanse na otrzymanie finansowania,
• stan mieszkaniowy – posiadanie własnego mieszkania również pozytywnie wpływa na zdolność kredytową,
• liczba osób w gospodarstwie domowym – im większa liczba osób jest na utrzymaniu kredytobiorcy, tym otrzymuje on niższy scoring z uwagi na większe wydatki, które musi ponosić,
• forma zatrudnienia – choć banki udzielają kredytów hipotecznych dla osób pracujących na różne umowy, najbardziej stabilna jest dla nich umowa o pracę na czas nieokreślony,
• staż pracy – liczba lat zatrudnienia w danej firmie i na danym stanowisku ma dla banku znaczenie i świadczy o stabilności klienta,
• wykonywany zawód – niektóre zawody są według banków bardziej narażone na niemożność szybkiego zatrudnienia w przypadku utraty pracy, co negatywnie wpłynie na sytuację finansową kredytobiorcy,
• wykształcenie – osoby z wyższym wykształceniem są dla banków bardziej wiarygodne,
• historia kredytowa w BIK – informuje o tym, jak dany klient radził sobie ze spłatą swoich zobowiązań kredytowych w przeszłości – ważne jest przede wszystkim to, czy były one spłacane terminowo i czy wszystkie z nich zostały już uregulowane.

Zdolność kredytowa a kredyt mieszkaniowy w banku

Wszystkie powyższe czynniki mają wpływ na decyzję kredytową banku. Przed wnioskowaniem o kredyt zadbaj więc o to, by osiągać wyższe dochody, spłacić wszystkie swoje dotychczasowe zobowiązania, ograniczyć wydatki oraz uzbierać jak najwięcej oszczędności, które przeznaczysz na wpłatę własną. Co to oznacza?

Kolejną ważną kwestią, która dla banków ma duże znaczenie, jest wkład własny. Jest to kwota, którą należy uiścić przed wypłatą środków z kredytu przez bank. Obecnie minimalny wkład własny wynosi 20 proc. ceny nieruchomości, ale niektóre instytucje umożliwiają kredytobiorcy wpłatę niższej sumy, w zamian oferując produkty dodatkowe, np. ubezpieczenie kredytu, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego czy ubezpieczenie na życie.

Wkład własny a zdolność kredytowa

Podczas wyliczania zdolności kredytowej klienta banki biorą pod uwagę również wysokość zadeklarowanego przez niego wkładu własnego. Jak już wspomnieliśmy, obecnie jego minimalna kwota wynosi 20 proc. ceny nieruchomości, która ma zostać sfinansowana kredytem hipotecznym. Jeśli więc kredytobiorca chce zakupić mieszkanie, którego całkowita wartość opiewa na 500 000 zł, będzie zobowiązany dokonać wpłaty własnej wynoszącej 100 000 zł. Dla wielu konsumentów taka kwota jest nierealna do zgromadzenia, dlatego instytucje niekiedy decydują się udzielić finansowania z niższym wkładem własnym. Należy jednak pamiętać o tym, że im większy wkład zostanie zadeklarowany i przekazany, tym większe są szanse na uzyskanie kredytu oraz otrzymanie go w wyższej kwocie i na bardziej atrakcyjnych warunkach. Wkład własny jest więc kolejnym parametrem znacząco wpływającym na zdolność kredytową, a co za tym idzie, otrzymanie finansowania od banku

Decydując się więc na konkretną nieruchomość, zawsze należy pamiętać o tym, by pierwotnie zgromadzić oszczędności w wysokości wynoszącej minimum 20 proc. ceny mieszkania lub domu. W przypadku wpłaty większej kwoty, bank będzie musiał udzielić finansowania na niższą sumę, co przełoży się na lepsze warunki finansowania.

Czytaj też:
Czy kredyt hipoteczny jest kredytem konsumenckim? Jakie są różnice?

Jak sprawdzić zdolność kredytową do kredytu hipotecznego?

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny w banku powinno być poprzedzone nie tylko wyborem konkretnej nieruchomości. Należy przygotować również kompletną dokumentację, ale przede wszystkim, zweryfikować i zbudować swoją zdolność kredytową. Istnieje możliwość, by z wyprzedzeniem sprawdzić swoje szanse na uzyskanie kredytu. Można skorzystać z pomocy doradcy kredytowego, który, na podstawie informacji dotyczących zarobków, zobowiązań finansowych i sytuacji finansowej klienta, będzie w stanie przedstawić możliwości z różnych banków. Kolejnym narzędziem są darmowe kalkulatory kredytowe, które można znaleźć w internecie.

Kalkulator zdolności kredytowej oszacuje, jak duży kredyt możesz dostać oraz jakie instytucje mogą Ci go udzielić. Te rozwiązania to jednak tylko estymacje. Pytanie więc brzmi – czy takie kalkulacje są w ogóle możliwe? Jak obliczyć zdolność kredytową do kredytu hipotecznego?

Z pomocą przychodzi wówczas Analizator Kredytowy BIK, na podstawie którego można oszacować swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego. Jest to narzędzie udostępniane przez Biuro Informacji Kredytowej. System ma wówczas dostęp do historii kredytowej w BIK oraz wszelkich danych klienta dostępnych w Raporcie BIK. Można zatem śmiało stwierdzić, że narzędzie te jest pomocne, ale również wiarygodne. System bierze pod uwagę terminowość spłat, obciążenie wydatkami, sumę kredytów oraz ocenę punktową, na podstawie których określa szanse na uzyskanie finansowania.

Wystarczy uzupełnić informacje o kredycie, o jaki chce się wnioskować, a także informacje na swój temat. Co ważne, można wykonać dowolną liczbę kalkulacji dla różnych rodzajów i parametrów kredytu, a informacje te nie zostaną przekazane do banków, dzięki czemu scoring kredytowy pozostanie nienaruszony. Do skorzystania z Analizatora Kredytowego BIK niezbędne jest posiadanie aktualnego Raportu BIK, którego koszt wynosi 39 zł. Dane do obliczeń są ważne przez tydzień, a sama rejestracja w systemie nic nie kosztuje.

Jakie warunki należy spełnić, by otrzymać kredyt hipoteczny?

Podsumowując, do uzyskania kredytu hipotecznego niezbędne jest spełnienie kilku warunków:

• zdolność kredytowa – wpływa na nią wiele czynników, które opisaliśmy w powyższym artykule; warto więc zawczasu zadbać o takie kwestie, jak uregulowanie wszystkich swoich zobowiązań, zmniejszenie comiesięcznych wydatków, poprawa zarobków itp. Jeśli Twoja zdolność kredytowa nie jest obecnie najlepsza, pamiętaj, że może się ona zmienić na przestrzeni kilku miesięcy lub kilku lat, dzięki czemu bank bez problemu udzieli Ci finansowania na zakup wymarzonej nieruchomości.
• wkład własny – przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania na kredyt należy zaoszczędzić określoną kwotę, która będzie stanowiła wkład własny; obecnie, według prawa bankowego, minimalny kwota wynosi 20 proc. całkowitej wartości nieruchomości – im większą kwotę „na start” zadeklarujesz w banku, tym Twoje szanse na kredyt będą wyższe, co przełoży się na lepsze warunki kredytowania,
• dokumenty do kredytu hipotecznego – w zależności od sytuacji finansowej kredytobiorcy oraz jego formy zatrudnienia, bank będzie wymagał przedstawienia dokumentów potwierdzających dochody (np. zaświadczenia o zarobkach od pracodawcy), dowodu osobistego oraz innego dokumentu tożsamości, wyciągu z konta bankowego z trzech miesięcy lub pół roku,
• wniosek kredytowy – obowiązkowe jest również wypełnienie odpowiedniego wniosku kredytowego – każdy bank posiada własny wniosek, który należy uzupełnić.

Zdolność kredytowa do kredytu hipotecznego jest więc kluczowym czynnikiem, na który banki zwracają szczególną uwagę. Indywidualnie oceniają każdego potencjalnego kredytobiorcę, oceniając, czy poradzi on sobie z terminową spłatą zobowiązania. W przypadku tak dużych kwot, na jakie są udzielane kredyty hipoteczne, banki dokładnie prześwietlają klientów, by mieć pewność, że każda rata zostanie wpłacona do banku w wyznaczonym w umowie terminie.

Czytaj też:
Kredyt hipoteczny dla singla — wskazówki