Krzysztof Misiak: Obecnie wszystko kręci się wokół pracownika

Co w 2021 roku stanie się z zagłębiem biurowym na Służewcu? Tamtejsze biurowce, w momencie oddania do użytku budynków przy Rondzie Daszyńskiego, będą już konstrukcjami kilkunastoletnimi.

Służewiec Przemysłowy stanowi obecnie bardzo znaczącą część rynku biurowego w Warszawie. Ten obszar jest, trochę niesłusznie, obiektem wielu kpin. Funkcjonują na jego temat krzywdzące określenia. W ostatnim czasie, w tym regionie zaczęło jednak przybywać wiele nowych funkcji. Zawsze była tam, za sprawą Galerii Mokotów, bardzo mocno rozwinięta funkcja handlowa oraz równie mocna funkcja biurowa. Do tej pory brakowało tam jednak nowych obiektów mieszkaniowych i hotelowych. Tych projektów jednak przybyło i będzie przybywać. Dodatkowo warto zwrócić uwagę na szeroko zakrojone przedsięwzięcia infrastrukturalne jak poszerzenie ulicy Marynarskiej, czy wiadukt wzdłuż ulicy Postępu. Wbrew panującej opinii, wcale nie ma wielu przykładów firm, które przeniosły się w ostatnich latach z Mokotowa do nowych lokalizacji w Centrum. Wcale nie jest tak, że nagle kilka budynków w tym miejscu stoi zupełnie pustych.

W najbliższych latach na Służewcu Przemysłowym może być już tylko lepiej. Percepcję tego miejsca zmieni poprawa infrastruktury i zróżnicowanie funkcji. Projekty mieszkaniowe w tej okolicy sprzedają się rewelacyjnie. Jest to lokalizacja, która znajduje się blisko obwodnicy, lotniska i centrum miasta. Należy wrócić uwagę, że obecnie jest to także najtańszy ośrodek biurowy w Polsce.

Rozmawiamy o zmianie nacisku na różne funkcje dzielnic. Obecnie panuje podejście, które zakłada budowanie inwestycji, które od początku nastawione będą na mieszanie funkcji biurowych, usługowo-handlowych i mieszkaniowych. Czy lokalizacja w zróżnicowanym miejscu jest obecnie wymaganiem stawianym przez potencjalnego najemcę, czy jest to element, na który zwracają uwagę tylko pracownicy?

Obecnie w centrum zainteresowania firm jest pracownik. Dlatego utrzymanie i dobre samopoczucie pracownika jest jednym z priorytetów każdej firmy. Jedną z zachęt w walce o najlepsze talenty jest dobra lokalizacja biura oraz to, jakie środowisko pracy zapewnia pracodawca. Na to składają się trzy główne obszary. Pierwszy to infrastruktura związana z komunikacją miejską. Drugi to środowisko pracy wewnątrz biura, na który my zwracamy szczególną uwagę. Badanie funkcjonowania firmy, odpowiednie zlokalizowanie konkretnych działów, przepływ pracowników, czy to, jakie udogodnienia powinien mieć zapewnione pracownik, aby traktował miejsce pracy jako atrakcyjne środowisko i żeby jego praca była efektywna. Z technicznego punktu widzenia, najemcy naciskają mocno na odpowiednie systemy wentylacji i klimatyzacji. Powinny być one nieco przewymiarowane, aby nawet przy skrajnych temperaturach, w biurze dało się komfortowo pracować. Polskie przepisy wymagają 30 metrów sześciennych powietrza na godzinę dla jednej osoby. Coraz więcej firm twierdzi, że ich wymóg minimalny to 40 czy nawet 50 metrów sześciennych. Trzecim obszarem jest otoczenie wokół budynku, w którym znajduje się biuro. Ważne jest czy na parterze znajdują się lokale usługowe, czy biurowiec posiada funkcje sportowe, handlowe i rozrywkowe oraz jaki styl życia reprezentuje dana dzielnica. W Warszawie jest o tyle specyficznie, że dystrykty biurowe porozrzucane są po różnych częściach miasta. W Poznaniu, Wrocławiu czy Krakowie te dzielnice związane są ze Starym Miastem. Prosto z biura pracownicy mogą wyjść do klubu czy restauracji. W Warszawie to deweloperzy zaczęli realizować dużo tego typu funkcji. Między biurowcami powstają całe place czy skwery. Dobrym przykładem jest Plac Europejski pomiędzy budynkami kompleksu Warsaw Spire. Podobnie będzie niebawem na projekcie Browary Warszawskie, w ArtN, Woli Retro czy Elektrowni Powiśle.

Deweloperzy prześcigają się obecnie w rozwiązaniach technologicznych, które instalują w swoich realizacjach. Obsługa klimatyzacji i oświetlenia za pomocą smartfona, połączenie telefonu z systemami dostępu do budynków, automatyczne skanowanie tablic rejestracyjnych podczas wjazdu do garażu. Czy są to wymagania firm, czy deweloperzy sami narzucają pewien standard?

Instalowanie rozwiązań zaawansowanych technologicznie, poza zwiększeniem wygody użytkowników, ma także charakter marketingowy. Deweloperzy pokazują w ten sposób, co ich wyróżnia. Są jednak aspekty tych rozwiązań, przy których mam wątpliwości. Na przykład sterowanie klimatyzacją i wentylacją. To, w jaki sposób skalibrowany jest ten system, jest pewnym kompromisem, dzięki któremu można odpowiedzieć na potrzeby różnych pracowników. Jeżeli w budynku znajduje się wspólna przestrzeń, na której pracuje kilkadziesiąt osób, to trudno sobie wyobrazić, że każdy z nich będzie mógł ustawić odpowiednią dla siebie temperaturę za pomocą telefonu.

Czytaj też:
Rynek biurowy rośnie nie tylko w Warszawie

Najemcy do tej pory nie pytali nas o takie rozwiązania. Wynika to więc raczej stąd, że to deweloperzy starają się wyprzedzić i wykreować pewne potrzeby. W segmencie automatyzacji budynków istnieje bardzo duży popyt na firmy z branży IT. Można zakładać, że jest to segment, który będzie się bardzo prężnie rozwijał. Najważniejsze moim zdanie jest jednak to, aby system BMS, czyli system centralnego sterowania, sięgał jak najgłębiej w strukturze budynku. Ważne, aby strefy, które podlegają zmianom, były relatywnie małe. Pozwoli to tak zarządzać biurami, aby wpływało to pozytywnie na komfort pracowników, ale także pozwoli na wprowadzenie rozwiązań efektywnych kosztowo i ekologicznie. Jeśli będziemy mogli sterować mniejszymi modułami, każdą lampą oddzielnie, sposobem dystrybucji chłodu czy ciepła, to znając sposoby przemieszczania się pracowników, będziemy mogli odpowiednio i efektywnie zarządzać wszystkimi systemami budynku. Ciekawym rozwiązaniem są tak zwane „heat mapy” biur. Pozwalają one precyzyjnie obserwować sposób przemieszczania się pracowników wewnątrz biura. Dzięki temu możliwe jest nie tylko odpowiednie zarządzanie systemami, ale także przeobrażanie i przebudowywanie biura według istniejących potrzeb.