Bezpieczny Kredyt 2 proc.? Oppenheim dla „Wprost”: Ta ustawa to KA-TA-STRO-FA!

Pewne kwestie są dość proste w zrozumieniu. Na przykład, że o kredyt może się ubiegać wyłącznie osoba, która nie ukończyła 45 lat – ten warunek musi spełnić co najmniej jeden kredytobiorca (mowa o sytuacji, kiedy wniosek o taki kredyt składa np. małżeństwo). Na początek mamy więc od razu do czynienia z jawną dyskryminacją, bo przecież Art. 32 Konstytucji RP w pkt. 2 jasno w tej kwestii się wyraża:

„Nikt nie może być dyskryminowany w życiu politycznym, społecznym lub gospodarczym z jakiejkolwiek przyczyny”.

W szczególności: nie można być dyskryminowanym ze względu na wiek.

Kwota kredytu, wkład własny

Ustawa także precyzuje, że maksymalna kwota kredytu dla „singla” to 500 tys. zł, poza sytuacją kiedy osoba ta ma dziecko na utrzymaniu: wtedy kredyt może być wyższy o 100 tys. zł. Podobnie jest w przypadku małżeństw, maksymalna kwota kredytu wynosi wtedy 600 tys. zł.

Co do wkładu własnego: ten nie może przekroczyć 200 tys. zł, za wyjątkiem sytuacji kiedy budujesz dom, a wkładem własnym jest działka. W tym wypadku wkład własny plus kredyt łącznie nie mogą przekroczyć 1 mln zł, a więc musisz wtedy dowieść, że wartość działki nie jest większa od 400 tys. zł.

Na razie z górki? Zgadza się. Dużo gorzej jednak jest wtedy, kiedy chcielibyśmy choć trochę dowiedzieć się na temat oprocentowania tego kredytu.

W ustawie z dnia 26 maja br. nie ma bowiem konkretnych danych, jaka będzie obowiązywać stopa procentowa tego „kredytu 2 proc”..

Czytaj też:
Jak uwolnić się od długów? Tego nie wiedziałeś o kredytach walutowych

Jakie jest oprocentowanie „Kredytu 2 procent”?

Na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii też nie ma tej informacji. Jest tylko kilka przykładów o wysokości rat i taka informacja na temat wysokości dopłat:

„Dopłata do rat kredytu mieszkaniowego to różnica między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2 proc”..

Można by więc – niestety naiwnie – wnioskować, że faktycznie mamy do czynienia z kredytem ze stopą procentową 2 proc.

Wszyscy pamiętamy wielce rozbudowaną wypowiedź premiera Morawieckiego, kiedy to przed dwoma laty został zapytany o cenę chleba. Identyczna niemal sytuacja jest z wysokością oprocentowania „Kredytu 2 proc”., jeśli tej wiedzy szukamy w ofercie (na tę formę finansowania) Banku PKO BP. Takie oto „kwiatki” znajdziemy w „formularzu informacyjnym” dla klientów:

„Bezpieczny kredyt 2 proc. nie oznacza, że oprocentowanie tego kredytu musi wynosić 2 proc”.

„Kredyt jest oprocentowany:

1) przez pierwsze 5 lat (…) – według stałej stopy procentowej, stanowiącej sumę 5-letniej stałej stopy bazowej i marży banku

2) po upływie 5 lat (…):

a) według stałej stopy procentowej, stanowiącej sumę 5-letniej stałej stopy bazowej i marży banku – po złożeniu oświadczenia o niewystąpieniu w okresie objęcia dopłatami przesłanek ich wygaśnięcia i podpisaniu aneks przejścia na drugi okres 5-letniej stałej stopy bazowej, albo

b) wg zmiennej stopy procentowej, stanowiącej sumę WIBOR 6M i marży banku”

Dalej czytamy we wspomnianym „formularzu informacyjnym”:

„Tym samym, już po upływie pierwszego okresu obowiązywania stałej stopy procentowej:

• oprocentowanie kredytu będzie podlegało ryzyku zmiany stopy procentowej z uwagi na zmienność wskaźnika WIBOR 6M, jak również zmianę wysokości stałej stopy bazowej, która zostanie wyznaczona na drugi okres;
• skumulowany wzrost wartości wskaźnika WIBOR 6M w okresie obowiązywania stałej stopy procentowej może prowadzić do skokowego wzrostu raty kredytu hipotecznego”

Żeby jeszcze bardziej zagmatwać kwestię – w sumie dość istotną – jakie będzie oprocentowanie twojego kredytu, poniżej kolejne zapisy „informatora” Banku PKO BP dla klientów:

„Marża banku:

• – Raty 1-60 – 1,17 pkt. proc.
• – Raty 61-120 – 2,00 pkt. proc”.

Czytaj też:
Bezpieczny kredyt nie dla Warszawy? „To nie jest program apartament plus”

Poddaję się! Zajrzyjmy do ustawy

Myślisz więc sobie: skoro bank tak namieszał w tym niby-informatorze, trzeba zajrzeć bezpośrednio do ustawy. I tam sprawdzić oprocentowanie, lub przynajmniej zasady wyliczenia kolejnych rat. Jest dobrze! Art. 9b stosownej ustawy w pkt. 2 bardzo „precyzyjnie” wylicza kwotę dopłaty, w ten oto sposób:

„2. Wysokość dopłaty do raty bezpiecznego kredytu 2 proc. oblicza bank kredytujący zgodnie z wzorem: D = Ks x (W – 2%)/12”

Dalej czytamy, że „D” oznacza kwotę dopłaty (do raty!). Przy założeniu, że nasz kredyt to 500 tys. zł, oraz, że „W” to tzw. „wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej, wyliczony na dany dzień” (to definicja z ustawy) oraz to, że Bank PKO BP wyliczył ten wskaźnik na dzień 11.07.2023 na 7,14 proc., takie otrzymujemy wyliczenia:

D, czyli „wysokość dopłaty do raty” wynosi 500 000 x (7,14 proc. – 2 proc.)/12, a to nam wychodzi 214 166 zł. Przy założeniu, że w nawiasie wynik to 5,14. Spora kwota, jak na dopłatę do jednej raty…

No chyba, że uznamy, że skoro w nawiasie jest znak „%”, to wszystko trzeba jeszcze podzielić przez 100 i wtedy wychodzi w miarę „normalna” dopłata do raty: 2 141, 66 zł.

Czytaj też:
Dostajesz spadek, a wraz z nim gigantyczne długi. Przyjąć, czy odrzucić?

Zastanów się dobrze, zanim z kimś zamieszkasz!

Jak już uda ci się uporać z tematem wysokości oprocentowania (znaczy: i tak się tego nie dowiesz, ale raty będą znacznie niższe – więc po co ci ta wiedza?), pozostają inne problemy do rozgryzienia. Są to liczne ryzyka związane z tym niby-bezpiecznym kredytem.

Otóż, jak już uda ci się załatwić ten super kredyt, okazuje się, że bardzo łatwo jest utracić dopłatę. Na przykład w cytowanym już „informatorze” dla klientów, PKO BP informuje pogrubionym drukiem, że:

„nieterminowa spłata (nawet o 1 dzień), lub spłata niepełnej raty wymaganej kwoty określonej w harmonogramie, spowoduje utratę dopłaty i konieczność zapłaty pełnej raty odsetkowej lub kapitałowo-odsetkowej”.

Stracić dopłaty można też z kilku innych powodów. Na przykład, kiedy kupisz inną nieruchomość mieszkalną, lub na okres min. 12 miesięcy przestaniesz mieszkać w kredytowanym mieszkaniu/domu.

To jednak mały pikuś. Oto ciekawsze zapisy ustawy, dotyczące sytuacji, kiedy w trakcie spłaty kredytu, z dopłatą musisz się pożegnać, np. gdy:

„kredytobiorca wynajął lokal mieszkalny/dom (będący przedmiotem kredytu) lub jego część innej osobie, lub użyczył tego lokalu/domu innej osobie”,

Może więc wystąpić taka okoliczność. Biorąc „bezpieczny kredyt 2 proc”. jesteś singlem. Mija rok, lub dwa, a ty się zakochałeś(aś), wszak dzisiaj jednak czasem się to jeszcze zdarza. Obiekt twojej miłości zamieszkał wraz z tobą w kredytowanej nieruchomości. Jeśli dokłada się do kosztów mieszkania/domu: znaczy, że jest to forma umowy najmu. Jeśli mieszka nieodpłatnie: znaczy, że tę nieruchomość użyczyłeś(aś) innej osobie.

Gość w dom, matka… do szafy!

Podobnie będzie, jeśli pod swój dach, tj. kredytowanej nieruchomości, przyjmiesz schorowaną matkę. Możesz to oczywiście zrobić, ale wtedy – zgodnie z treścią ustawy – tracisz wszelkie dopłaty.

Chyba, że matkę uprzedzisz o tym zagrożeniu i zawsze jak ktoś będzie dzwonił do drzwi, matka będzie chować się do szafy, żeby nikt z banku jej u ciebie nie nakrył. Bo być może kredytodawcy będą robić „naloty”: tego dziś nie wiemy…

Jeśli myślisz, że to koniec pułapek związanych z tym „bezpiecznym kredytem”, jesteś w wielkim błędzie. Są jeszcze m.in. ograniczenia dotyczące wcześniejszej nadpłaty, a także parę innych. Nie jest jednak moim celem analiza każdego słowa/zapisu tej tak paranoidalnej ustawy, a jedynie zwrócenie uwagi na liczne zagrożenia i niejasności związane z tą formą dopłaty do kredytu.

Mimo wszystkich opisanych wad: na pewno ta wersja „hipoteki” jest znacznie tańsza od standardowej oferty. Więc jak ci dają, to bierz, ale potem bardzo uważaj na liczne zasadzki, które zastawił na ciebie ustawodawca.

Czytaj też:
Ile osób złożyło wniosek o „Bezpieczny kredyt 2 proc.”? Minister przedstawił najnowsze daneCzytaj też:
Oczekiwany wyrok TSUE rozłoży banki na łopatki? Oppenheim dla „Wprost”: Nic z tego