Bezpieczny kredyt 2 proc. to lekcja dla nowego rządu. Czy da się „odkręcić” wzrost cen?

Bezpieczny kredyt 2 proc. to lekcja dla nowego rządu. Czy da się „odkręcić” wzrost cen?

Blok mieszkalny
Blok mieszkalny Źródło: Archiwum prywatne / Martyna Kośka
Dzięki Bezpiecznemu kredytowi 2% ponad 60 tys. osób dostało kredyt na preferencyjnych warunkach, a deweloperzy na nowo poczuli wiatr w żaglach. Poza tym program przyniósł wzrost cen do historycznych poziomów i zmusił setki kupujących do zrewidowania planów mieszkaniowych. Wiosną zeszłego roku ówczesny minister rozwoju przekonywał, że jeśli ktoś uważa, że stosunkowo niewielki program dopłat do kredytów może wpłynąć na ceny, to „nie rozumie tego rynku”. Oby jego następna wykazał się większym zrozumieniem.

Nie można powiedzieć, że Zjednoczona Prawica nie starała się poprawić dostępności mieszkań. Próbowała z różnych stron: było więc Mieszkanie Plus, SIM-y i SAN-y, które nie weszły jednak do fazy pełnej realizacji, Bezpieczny Kredyt 2%. Żywot programów był jednak krótki, a szczególnym blamażem okazało się Mieszkanie Plus, w ramach którego wybudowano niewiele ponad 7 tys. lokali, choć spółka PFR Nieruchomości, która koordynowała prace, zapewniała, że ma zapewnione finansowanie na budowę nawet 50 tys. mieszkań. Wiele uwagi medialnej poświęcono zarzutom mieszkańców, że oddane w programie mieszkania są wykonane z tanich materiałów, wadliwe, a do tego dojście do własności, które miało być drobną formalnością, już po zawarciu umów zostało zmienione na niekorzyść mieszkańców.

Banki nie przyjmują wniosków o dopłaty do kredytów

O Mieszkaniu Plus mało kto dziś pamięta, za to BK2 jeszcze długo będzie pojawiał się we wszystkich rozmowach o rynku nieruchomości w Polsce i tym, czy państwo w ogóle powinno w ten rynek ingerować. Bo choć intencje były chwalebne, to wynikiem sześciomiesięcznego działania programu dopłat do kredytu jest wzrost cen nieruchomości o kilkanaście procent.

Zacznijmy jednak o zastrzeżenia, że nie wiadomo jeszcze, czy to już koniec programu czy tylko wstrzymanie. Od 2 stycznia banki nie przyjmują wniosków, gdyż osiągnięte zostały progi limitów dopłat. Jednocześnie nowy rząd wysyła sygnały, że nie ma zamiaru całkowicie kasować BK2, ale chce go usprawnić. Jeśli wierzyć Ministerstwu Rozwoju i Technologii, trwają intensywne prace nad nowelizacją przepisów.

„Naszym celem jest to, by nowy instrument był z jednej strony bardziej atrakcyjny dla osób o niższych dochodach i większych rodzin, z drugiej, by ograniczał jego nadużywanie przez osoby, których wysokie zarobki pozwalają na uzyskanie kredytu w zwykłej ofercie rynkowej" – czytamy w komunikacie ministerstwa rozwoju. Zapewniono w nim, że w tegorocznym budżecie zabezpieczono pieniądze na dopłaty do kredytów, ale nie wskazano kwot. Według informatorów money.pl rząd planuje przeznaczyć w tym roku na dopłaty do preferencyjnych kredytów co najmniej 400 mln zł.

Program w nowej wersji ma być kompilacją obietnic wyborczych ugrupowań politycznych tworzących koalicję rządzącą. Najdalej w obietnicach poszła Platforma Obywatelska, która uznała kredyt z prowizją 2 proc. (w rzeczywistości większą) za niewystarczający i rzuciła na stół propozycję kredytu 0 proc. To nie koniec: PO zapowiedziała, że państwo miałoby przez określony czas pokrywać odsetki i marżę banku, a kredytobiorca spłacałby wyłącznie kapitał. Zdolność kredytową miałyby mieć dwie osoby zarabiające najniższą krajową. To ostatnie to już mocne wejście w kompetencje banków, które w oparciu o swoje narzędzia analityczne określają, jaki poziom zarobków, a jednocześnie zobowiązań potencjalnych kredytobiorców daje duża nadzieję na to, że kredyt będzie spłacany.

Zdolność kredytowa to nie fanaberia

Zdolność kredytowa to nie fanaberia banków, które uknuły spisek mający na celu uniemożliwienie Polakom kupna własnego mieszkania. Jakkolwiek źle to brzmi, chroni klientów przed nimi samymi, a właściwie przed złymi decyzjami finansowymi. Podwyżki stóp procentowych z okresu październik 2021 – wrzesień 2022 dobitnie pokazały, że raty kredytów mogą wzrosnąć dość nagle i utrzymywać się przez kilka kwartałów. Kto nie ma poduszki finansowej oraz wynagrodzenia na tyle wysokiego, by kosztem innych wydatków płacić wyższe raty, znajdzie się w dramatycznej sytuacji, której ostatnim akordem może być wypowiedzenie kredytu przez bank, co skutkuje koniecznością natychmiastowej spłaty. W jej braku bank może przystąpić do egzekucji z nieruchomości i eksmitować dotychczasowych kredytobiorców.

Aby ulżyć kredytobiorcom, poprzedni rząd wprowadził wakacje kredytowe. Skrytykowały je banki, które de facto wzięły na siebie ich finansowanie. Rzecznicy prasowi kreślili scenariusze, w których z powodu wakacji, czyli krótkiej przerwy w spłacie, finanse banków będą zagrożone, ale nic takiego nie miało miejsca. Mimo to programy ratowania kredytobiorców nie powinny być czymś naturalnie oczekiwanym, ale narzędziem stosowanym w ostateczności, gdy brak działania ze strony państwa może doprowadzić do poważnych problemów z wypłacalnością dużej grupy klientów.

Propozycja zerowego kredytu i obniżenia wymogów w zakresie liczenia zdolności kredytowej od razu zostały ocenione jako populistyczne i wynikające tylko z chęci przelicytowania obietnic Prawa i Sprawiedliwości. Być może w czwartek dowiemy się, czy Tusk zakopał te propozycje gdzieś głęboko: na ten dzień zaplanowana jest konferencja ministra rozwoju, w trakcie której przedstawi założenia programu mieszkaniowego lub modyfikacji BK2.

Duży popyt, niska podaż – to się musiało skończyć wzrostem cen

Należy mieć nadzieję, że skoro kampania wyborcza się skończyła, to pomysły nastawione na zachęcenie mniej zorientowanych w gospodarce wyborców pozostaną gdzieś w szufladzie. Tym bardziej że minister rozwoju Krzysztof Hetman nie musi już wywarzać otwartych drzwi: jeśli ktokolwiek zakładał, że dobry program mieszkaniowy może być oparty wyłącznie na dopłatach do kredytu – bez zwiększenia podaży mieszkań – to BK2 stanowi potwierdzenie, że jest to ogromny błąd.

Wzrost cen nieruchomości w ostatnich dwóch kwartałach powiązany jest właśnie z dopłatami. Oto bowiem na rynek, który przez blisko 2 lata znajdował się w stagnacji – deweloperzy ograniczyli inwestycje, bo z powodu wysokich stóp mało kto starał się o kredyt, dominowały transakcje gotówkowe z przeznaczeniem mieszkania na inwestycje – „rzucono” dopłaty do kredytów. Skorzystać z nich mogli tylko klienci spełniający dość wyśrubowane wymogi dotyczące wieku, ale przede wszystkim nie posiadający innej nieruchomości. Z dopłat wyłączone były małżeństwa, w których jeden z partnerów miał mieszkanie, choćby zakupione zostało ono przed ślubem i stanowiło jego wyłączną własność. Nie obowiązywały natomiast żadne maksymalne progi dochodowe: o kredyt z rządową dopłatą na 10 lat mogli się ubiegać wszyscy, którzy mieli zdolność kredytową, a więc również osoby zamożne. Naprawdę dobrze zarabiający po dopłatę jednak nie sięgali, bo na preferencyjnych warunkach można kupić mieszkanie w kwocie nieprzekraczającej 700 lub 800 tys. zł, a przy obecnych kwotach nie są to żadne apartamenty. Kto okazał się typowym beneficjentem programu – piszemy tu.

Podsumujmy 6 miesięcy działania programu: do 21 grudnia zawarto blisko 58 tys. umów kredytowych. Wszyscy, którzy złożyli wniosek do końca roku i spełniają warunki, załapią się do niego, a banki wciąż analizują wnioski, więc ostateczne dane o liczbie beneficjentów poznamy za jakieś 3-4 tygodnie. Można więc szacować, że sześćdziesiąt kilka tysięcy osób kupiło mieszkanie na preferencyjnych warunkach, ale cena za metr wyniosła o kilka, kilkanaście lub nawet ponad 20 proc. więcej niż wynosiła jeszcze w maju 2023 roku.

Milionerzy od kawalerek

Widząc ożywienie na rynku, sprzedający podnieśli ceny bo w warunkach ograniczonego popytu mogli sobie na to pozwolić. Mówiąc bardziej po ludzku: gdy jakiś towar staje się pożądany, a brakuje go, sprzedawcy mogą podnosić ceny, bo wiedzą, że wcześniej czy później znajdą nabywcę. Lektora internetowych serwisów sprzedażowych prowadziła do przekonania, że kto tylko mógł, próbował łatwo stać się milionerem.

Ceny poszybowały i za kawalerkę w średnim standardzie na obrzeżach Warszawy czy Krakowa sprzedający życzyli sobie po 14 tys. zł. Trzeba wziąć poprawkę na to, że ceny ofertowe różnią się od ostatecznych, czyli tych w aktach notarialnych o 8-11 proc., więc mityczna niewidzialna ręka rynku w pewnym stopniu zadziałała, niemniej ceny i tak rosły w zastraszającym tempie. Dotyczy to mieszkań deweloperskich i rynku wtórnego. W Trójmieście w całym 2023 roku ceny wzrosły o 27 proc. wzrosła ona w 2023 r., w Krakowie o 24 proc., a w Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów wzrosła o 23 proc. (dane RynekPiertotny.pl).

W tym samym czasie wynagrodzenia wzrosły o 12,3 proc. (Polski Instytut Ekonomiczny), przy czym są to wzrosty przeciętne podbijane przez duże firmy, w tym państwowych gigantów. O ile podwyżki płac dotyczyły tylko części zatrudnionych, to z wysokimi wzrostami cen nieruchomości mierzyć się musieli wszyscy kupujący. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w listopadzie 2023 r. w porównaniu z listopadem 2022 r. wzrosło nominalnie o 11,8 proc. i wyniosło 7670,19 zł brutto, czyli trochę ponad 5 rys. zł na rękę. Tym samym w stolicy czy Krakowie małżonkowie zarabiający powyżej średniej nie są w stanie kupić metra kwadratowego za zsumowane pensje – nawet przy hipotetycznym i nierealnym założeniu, że całość zarobków przeznaczą na zakup.

BK2 sprawił więc, że dla sześćdziesięciu kilku tysięcy klientów zakup mieszkania stał się bardziej możliwy, a jednocześnie oddalił zakup mieszkania od tysięcy klientów, których liczba nie jest jeszcze oszacowana. A jeśli nie oddalił, to zmusił do zrewidowania planów i kupienia mniejszego lokum lub za wyższą kwotę.

Co zamiast Bezpiecznego kredytu 2%?

Co rząd może zaproponować w zamian? Informatorzy donoszą, że nowy projekt ma wspierać przede wszystkim osoby o niższych dochodach i większe rodziny, a wyłączyć z niego najlepiej sytuowanych klientów, którzy mogą sobie pozwolić na w pełni komercyjny zakup. Czyli, przypomnijmy, przeciętnie powyżej 15 tys. za metr w największych miastach. Ograniczenie liczby beneficjentów może odnieść ten pozytywny skutek, że sprzedający będą musieli obniżyć kwoty, by przyciągnąć klientów. Dobrze, by rząd skorzystał z propozycji Polski 2050, która mówiła o konieczności uwolnienia gruntów miejskich pod inwestycje deweloperskie. Brak dostępnych gruntów skutkuje rozlewaniem się miast, natomiast pojawienie się w dzielnicy 100 czy 200 nowych mieszkań w przystępnych cenach powoduje, że wzrastają możliwości negocjacyjne klientów.

Rosnące ceny materiałów budowlanych i energii uniemożliwiają spektakularny spadek cen, ale powrót do poziomu sprzed wejścia w życie programu BK2 stanowiłby dużą ulgę. Deweloperzy mają nadzieję, że rząd wprowadzi ułatwienia w procesie budowlanym, dzięki czemu będą mogli budować szybciej i choćby trochę taniej.

Waldemar Buda do końca zapewniał, że ceny nie wzrosną

Nowy rząd powinien wynieść z BK2 jeszcze jedną nauczkę: konieczność rzetelnego przewidzenia wpływu programu na ceny nieruchomości. Przed jego wprowadzeniem minister Waldemar Buda nie widział żadnego zagrożenia i był zdania, że prezentowane przez dziennikarzy obawy są przesadzone.

– Rocznie w Polsce buduje się ok. 230 tys. mieszkań. Do programu trafi ok. 30 tys., więc nie spowoduje on wzrostu cen. Dziś nie ma chętnych na mieszkania, deweloperzy wygaszają budowy. Jak ktoś mówi, ze ceny wzrosną, to nie rozumie tego ryku i niech zaktualizuje swoją wiedzę – mówił w marcu w „Sygnałach Dnia” minister. – Martwimy się, by w związku z problemem popytowym deweloperzy nie ograniczali budów.

Miejmy nadzieję, że obecny minister w odpowiednim stopniu „zaktualizował swoją wiedzę”.

Czytaj też:
Bezpieczny kredyt 2 proc. w grudniu. „Kolejne rekordy..."

Czytaj też:
Kosmiczne ceny mieszkań. Jest znacznie drożej niż w raportach analityków