Wymyślił rewolucyjny program mieszkaniowy dla Polaków. „Wszyscy na tym zarobią”

Szymon Krawiec, „Wprost”: Dlaczego młodych Polaków nie stać na mieszkanie?

Krzysztof Oppenheim: Pierwsza ważna kwestia: za bardzo się koncentrujemy na tych „młodych”, zapominając o całej reszcie Polaków. W konsekwencji powstają wynaturzone i niemoralne programy pomocowe, które za swój cel stawiają sobie dopłacanie bardzo znaczących kwot na zakup mieszkań, właśnie na rzecz tych „młodych”. Także w sytuacji, kiedy są oni świetnie sytuowani. Dla mnie to wypaczenie, wręcz patologia i od wielu lat z tym walczę.

Czy Polak po 40. roku życia, który nie pochodzi z zamożnej rodziny i nie uzbierał wcześniej środków na wkład własny, nie zasługuje na zainteresowanie naszych władz, aby wspomóc jego starania w nabyciu nieruchomości?

Mieliśmy już rządowy program Rodzina na Swoim, było Mieszkanie dla Młodych, był Bezpieczny Kredyt 2 proc. Jak pan je ocenia?

Wszystkie zawierały te same błędy: opierały się na bardzo wysokich dopłatach do zakupu nieruchomości, a beneficjentami tych hojnych prezentów byli właśnie najzamożniejsi Polacy młodego pokolenia. Proszę zwrócić uwagę, że jeden z programów – Mieszkanie dla Młodych – już w nazwie wskazuje, że jest sprzeczny z Konstytucją, Art. 32, czyli równość i zakaz dyskryminacji. Z sowitych rządowych benefitów byli automatycznie wykluczeni ci „starzy”. Mamy więc tu do czynienia z dyskryminacją ze względu na wiek. Ciekaw jestem, jakby zareagowano na rządowy program pod nazwą „Mieszkanie dla Heteroseksualnych” albo „Mieszkanie dla Wykształconych”.

Ktoś jednak z tych programów korzysta. Nawet nie ktoś, a setki tysięcy.

Owszem, zainteresowanie jest bardzo duże. Szczególnie jeśli zdamy sobie sprawę, o jakiej wysokości budżetowych dopłat tu mówimy: było to nawet 170 tys. zł bonusu do zakupu jednej nieruchomości. Może zatem idźmy dalej: po prostu rozdawajmy mieszkania za darmo? Chętnych będzie jeszcze więcej.

Teraz ma ruszyć Mieszkanie na Start. Szykuje się nowa jakość?

To taki sam ekonomiczny idiotyzm, jak Bezpieczny Kredyt 2 proc., tylko znaczniej bardziej zagmatwany.

PiS próbowało budować mieszkania. Miało ich być 100 tys., a wyszło 20 tys. Rafał Trzaskowski też obiecywał mieszkania i też nic z tego nie wyszło. Państwo nie umie i się do tego nie nadaje, czy to akurat tym politykom nie wyszło?

Obietnice bez pokrycia to domena niemal każdego polityka. Jak pokazała praktyka, dużo łatwiej rozdawać kasę bez opamiętania na prawo i lewo – co zapoczątkował PiS w 2015 roku i kontynuowane jest przez obecny rząd – niż zrobić coś konstruktywnego, czym jest np. opracowanie i wdrożenie programu mieszkaniowego z prawdziwego zdarzenia.

I mając powyższe na względzie, wyszedł pan naprzeciw z własną propozycją EKO Kredytu na zakup mieszkania. Na czym ta koncepcja polega?

Podstawowe założenia: program skierowany jest do wszystkich Polaków, aby było sprawiedliwie. Nikt nikomu nic nie dopłaca. Mój pomysł na rozwój rynku mieszkaniowego to wykorzystanie do tego celu taniego w obsłudze, łatwo dostępnego kredytu hipotecznego. Wyjaśniam, od czego powstał skrót EKO – jest to Elastyczny Kredyt Odsetkowy. „Odsetkowy” – bo ratą obowiązkową są wyłącznie odsetki od aktualnego zadłużenia. Na dodatek, aby pohamować chciwość banków, przyjąłem założenie, że oprocentowanie kredytu oparte jest na stopie stałej i wynosi 5 proc. w skali roku przez pierwsze 5 lat. Brałem tu pod uwagę wysokość aktualnej stopy referencyjnej (5,75 proc.), ustalaną przez Radę Polityki Pieniężnej.

Czym różni się od dotychczasowych rządowych propozycji czy ofert banków?

Najważniejsza zaleta – w szczególności mając na względzie fatalny stan finansów publicznych – to że EKO Kredyt nie wymaga żadnego wsparcia finansowego ze strony Skarbu Państwa. Jest dokładnie odwrotnie: bardzo duża popularność programu (a tego jestem pewien na 100 proc.) przyniosłaby bardzo znaczące wpływy do budżetu. EKO Kredyt nikogo nie wyklucza: każdy dorosły Polak, bez względu na wiek, stan cywilny, liczbę potomków, może być beneficjentem tego rozwiązania, pod warunkiem posiadania zdolności kredytowej. EKO Kredyt ma przy tym bardzo prostą konstrukcję, nie wymaga więc żadnych skomplikowanych programów informatycznych, które musieli wprowadzać kredytodawcy w przypadku wymienionych przez Pana programów rządowych.

Jak wspominałem, jest elastyczny, bowiem to kredytobiorca decyduje o wysokości spłaty. Poza obowiązkową spłatą odsetek, może w dowolnym momencie, w dowolnej kwocie dokonywać wpłat na poczet spłaty kapitału, co oczywiście zmniejszy odsetki w kolejnym miesiącu. W ten sposób zachęcamy Polaków do oszczędzania, co dziś – w świecie rozbuchanego konsumpcjonizmu – nie jest naszą mocną stroną. Jest to także produkt bardzo bezpieczny: i dla kredytobiorcy (niska obowiązkowa rata, która nie może wzrosnąć) i dla banku (wniesiony wkład własny na poziomie min. 20 proc. wartości mieszkania).

Taki program bardzo rozruszałby budownictwo mieszkaniowe w mniejszych miastach, czy nawet w mieścinach. Dziś deweloperzy omijają te rejony, bowiem zarobki są tam niższe, w konsekwencji bardzo mała grupa posiada zdolność kredytową. W przypadku EKO Kredytu małżeństwo z dwiema pensjami na poziomie minimalnej krajowej bez problemu mogło by dostać kredyt na poziomie np. 300 tys. zł – rata obowiązkowa w tym wypadku wynosiłaby jedynie 1250 zł.

EKO Kredyt nie spowoduje znów tego samego, czyli stymulowania popytu i dalszego wzrostu cen mieszkań?

To oczywiste: ceny wzrosną. Ale tak się dzieje w każdym przypadku, kiedy wprowadza się jakikolwiek program rządowy, który ma wzięcie. Bezpieczny Kredyt 2 proc. podbił ceny mieszkań o kilkanaście procent – tak to wyliczają eksperci od rynku nieruchomości. Jaka zatem jest to korzyść dla osoby, która nie ma szans na skorzystanie z programu, choćby ze względu na wiek?

Ceny mieszkań muszą rosnąć także z innego powodu: fatalne zarządzanie środkami z budżetu, w tym wspomniane niekontrolowane rozdawnictwo naszych władz, powoduje znaczący wzrost inflacji.

Obroną przed spadkiem wartości pieniądza jest inwestycja w nieruchomości, co widać dobitnie na przykładzie ostatnich kilku lat. Przed wzrostem cen mieszkań i tak się więc nie obronimy. Aby jednak ten wzrost cen z powodu EKO Kredytu nie był szalony, przyjąłem dwa proste założenia: dorosła osoba może posiadać wyłącznie jeden EKO Kredyt (poza małżeństwami – tu są możliwe do pozyskania dwa EKO Kredyty), oraz, że beneficjentem EKO Kredytu mogą być wyłącznie obywatele RP.

Czytaj też:
Tak nie tytułuj przelewów bankowych. Żartobliwe hasło może wywołać problemy

Kto na tym kredycie zarobi, kto ma go oferować, bo żeby bank zaczął go udzielać – musi mieć z tego przecież jakiś zysk.

Wszyscy na tym programie zarobią. Na pewno najwięcej deweloperzy, także banki, budżet. Ale przecież beneficjentem będzie każdy nabywca mieszkania, szczególnie w sytuacji, kiedy dziś nie ma szans na taki zakup. To, co jest niemal pewne – co uznaję jako ogromny plus omawianej koncepcji – jest niemal pewny wielki rozwój małych miast, które dzięki EKO Kredytowi staną się świetnym miejscem na realizację inwestycji mieszkaniowych. Wszak to dziś niemal dziewiczy teren. Ceny gruntów pod budowę są tam wielokrotnie niższe niż np. w Warszawie, więc takie mieszkania byłyby w sprzedaży na poziomie cenowym 5-6 tys. zł za 1 mkw. Finalnie, oczywistym beneficjentem programu byłby także rząd – skoro wszyscy się cieszą i zarabiają, można takie osiągnięcie latami przypominać wyborcom. Szczególnie, jak nie ma się żadnych innych konkretnych i odczuwalnych dla społeczeństwa sukcesów.

Podkreśla pan, że z kredytu będzie można wyjść nawet bez spłaty zadłużenia. Kto to zadłużenie spłaci?

Kredyt można przekazać w dobre ręce. Przejąć EKO Kredyt może np. nasze dorosłe dziecko (jeśli posiada zdolność kredytową wedle banku, który kredytu udzielił) lub dowolna inna osoba – co oczywiście wymaga stosownych uzgodnień między kredytobiorcą a przyszłym nabywcą mieszkania. Taka „podmianka” kredytobiorcy wymagałaby oczywiście także zmiany właściciela kredytowanej nieruchomości. Nowym rozwiązaniem w EKO Kredycie jest także bezproblemowe „wyjście” z kredytu w sytuacji np. rozwodu małżonków czy też rozpadu związku partnerskiego. Często stanowi to obecnie ogromny problem: małżeństwo (czy konkubinat), które się rozstaje, mając na głowie wspólny kredyt hipoteczny, nie może rozwiązać kwestii łączącego ich zadłużenia. Banki nie chcą się bowiem pozbywać „żywego” zabezpieczenia spłaty długu, przez co hipoteka okazuje się znacznie bardziej trwała niż węzeł małżeński.

Taki problem nie zaistnieje w przypadku EKO Kredytu: tu wystarczy porozumienie pomiędzy małżonkami (czy rozpadającym się związkiem partnerskim), kto zostaje z kredytem i z mieszkaniem. Jedyny wymóg to posiadanie przez tę osobę zdolności kredytowej do spłaty raty obowiązkowej (odsetek od bieżącego zadłużenia). Druga osoba wychodzi z tego związku z czystym kontem, tj. bez kredytu hipotecznego na głowie. Dzięki czemu sama może skorzystać z tej formy – tj. z EKO Kredytu – zakupu innego mieszkania.

A może w ogóle nie ma o czym dyskutować i zamiast promowania kupowania mieszkania, lepiej zachęcać do taniego, bezpiecznego wynajmu od samorządu, od państwa. Tak jak to działa w Niemczech, gdzie publiczny zasób mieszkań jest duży, nie tak jak w Polsce.

Polacy preferują posiadanie własnych mieszkań, taka jest nasza natura i w pełni to rozumiem. A co do kwestii tworzenia alternatywnego rozwiązania, czyli budowania mieszkań na wynajem (przez samorządy lub państwo), tę kwestię do mojego programu dopisał inny ekspert – dr Krzysztof Czerkas, który podobnie jak ja specjalizuje się od ponad 20 lat w bankowości hipotecznej i w „mieszkaniówce”. Krzysztof, z którym mam przyjemność współpracować od wielu lat, po zapoznaniu się z koncepcją EKO Kredytu, nie tylko tematem bardzo się zainteresował, ale także dopisał swoją część, w której zakłada właśnie budowę mieszkań na wynajem – jako program rządowy. Ma to być ulepszona wersja programu „Mieszkanie Plus”, który okazał się dla poprzedniej władzy zbyt trudny do realizacji.

Oba te pomysły, tj. Eko Kredyt i rozwiązanie opracowane przez Krzysztofa Czerkasa, to w pełni kompleksowa koncepcja rozwiązania problemów mieszkaniowych Polaków. Mowa oczywiście o tej grupie, która uczciwie pracując, ma prawo do godnego miejsca zamieszkania. Także wtedy, jeśli nie jest w stanie ubiegać się o EKO Kredyt, co może mieć miejsce np. w przypadku braku posiadania środków na wkład własny.