„Mieszkanie na Start” to niewypał? Oppenheim dla „Wprost”: Oto program EKO Kredyt

Owszem, powstał projekt „Mieszkanie na Start”, jednak już po pierwszym czytaniu, okazał się zwykłym niewypałem. Podobnie zresztą jak program poprzedniego rządu „Bezpieczny Kredyt 2 proc”, na którego temat wypowiadałem się już na łamach „Wprost”.

Opierając się na własnym, bogatym doświadczeniu na rynku „hipotek”, gdzie funkcjonuję nieprzerwanie od 1998 roku, oraz także jako osoby działającej ponad 20 lat w „mieszkaniówce”, zdecydowałem się poświęcić swój czas na stworzenie programu, który w sposób istotny pozwoliłby nam rozruszać rynek mieszkaniowy – z pomocą finansowania zakupu nieruchomości poprzez nową formę kredytu hipotecznego. Program ten nazwałem: EKO Kredyt na Zakup Mieszkania.

Główne założenia EKO Kredytu

1. EKO Kredyt to kredyt hipoteczny, który może być udzielony wyłącznie za zakup mieszkania.
2. Z EKO Kredytu może skorzystać każdy dorosły obywatel RP. Warunek konieczny: posiadanie zdolności kredytowej.
3. Jedna osoba może nabyć poprzez EKO Kredyt 1 mieszkanie (nie więcej). Za wyjątkiem małżeństw: w tym wypadku możliwe jest nabycie 2 mieszkań przez małżonków, pod warunkiem posiadania na powyższe (przez małżonków) zdolności kredytowej.
4. Wkład własny EKO Kredytu: min. 20 proc. ceny mieszkania
5. Zakładany okres kredytowania: od 10 do 20 lat. Możliwość przedłużenia finansowania (na tych samych zasadach), jeśli kredytobiorca posiada zdolność kredytową po zakończeniu umowy. Inne opcje: sprzedaż nieruchomości, lub zmiana kredytobiorcy, może nim być np. dorosły członek rodziny.
6. Oprocentowanie: 5 proc. w skali roku (przez pierwsze 5 lat), stała stopa procentowa.
7. Obowiązkowa miesięczna spłata EKO Kredytu: tylko odsetki od kapitału, przy uwzględnieniu zapisów pkt. 8.
8. Możliwość dodatkowych wyższych spłat (tj. poza bieżącymi odsetkami) – każda dodatkowa wpłata zaliczana jest na poczet spłaty kapitału i pomniejsza wysokość odsetek od następnej raty.
9. Każda nadpłata kapitału (pkt. 8) jest zwolniona z opłat i prowizji
10. Ograniczenie wysokości EKO Kredytu do kwoty 1 mln zł.

Poważny program kredytowy, a rata … śmieszna

Za najważniejsze cechy EKO Kredytu uznaję te zapisane w pkt. 6.-9. Jeśli z powyższego „suchego” opisu założeń nie widzisz jeszcze, na czym polega siła opisanej koncepcji, na początek przyjrzyj się miesięcznym ratom (chodzi o spłatę obowiązkową) takiego kredytu hipotecznego:

Gdy kwota EKO Kredytu wynosi 500 tys. zł, rata = 2083,33 zł

Gdy kwota EKO Kredytu wynosi 200 tys. zł, rata = 833,33 zł

Tak niska rata jest możliwa dzięki założeniu, że spłata kapitału nie jest obowiązkowa.

Ale oczywiście zalecana: dzięki ewentualnym nadpłatom – które są dopuszczalne w każdym czasie, w każdej kwocie i bez żadnych opłat na rzecz banku – możesz zmniejszyć kolejne raty. Bo te, czyli bieżące odsetki, naliczane są wyłącznie od aktualnej kwoty kapitału, pozostającego do spłaty.

Co ma EKO KREDYT wspólnego z ekologią?

Co nieco na temat nazwy projektu. Wszem jest wiadome, że dziś wszystko, co jest „eko” lepiej się sprzedaje. Jednak tworząc tę koncepcję, nie kierowała mną ambicja ratowania planety, choć to dziś bardzo modne. W tym wypadku nazwa „EKO” to skrót od: Elastyczny Kredyt Odsetkowy.

Dlaczego „odsetkowy” – widać z głównego założenia, „elastyczność” zaś to nie tylko możliwość dowolnych nadpłat tego zobowiązania – bez dodatkowych kosztów i aneksów. To także możliwość … niespłacenia zadłużenia po zakończeniu umowy.

Chodzi o kolejne – zupełnie nowe – rozwiązanie, które polega na łatwym „wyjściu” z EKO Kredytu, bez konieczności jego spłaty. Przejąć zadłużenie – także po okresie, kiedy umowa kredytowa teoretycznie się zakończyła – może np. dorosły członek rodziny, o ile posiada zdolność kredytową.

Ale może to być także osoba niespokrewniona: wystarczy akceptacja banku na taką „podmiankę” kredytobiorcy oraz zmiana właściciela mieszkania.

Z EKO Kredytu może także „wyjść”, bez żadnych problemów, jeden z małżonków – mowa o sytuacji, kiedy EKO Kredyt został udzielony obu małżonkom, a związek ten ulega rozpadowi. Tu wystarczy jedynie porozumienie kredytobiorców oraz posiadanie zdolności kredytowej tego przez małżonka, który ma pozostać w mieszkaniu i dalej spłacać EKO Kredyt.

Korzyści EKO Kredytu

Przy opisanych założeniach, warto się szerzej zastanowić nad zaletami takiej koncepcji. Szczególnie w porównaniu do innych, znanych nam z niedawnej historii programów rządowych (były to, po kolei: „Rodzina na Swoim”, „Mieszkanie dla Młodych”, „Bezpieczny Kredyt 2 procent”). Poniżej wymieniam niektóre korzyści i plusy EKO Kredytu:

• EKO Kredyt nie wymaga żadnych dopłat ze strony budżetu
• Zwiększa dostępność do uzyskania kredytu na zakup mieszkania: poprzez obniżenie progu zdolności kredytowej (niższa rata)
• Brak ryzyka stopy procentowej
• Program prosty, nie wymagający ze strony banków skomplikowanych programów informatycznych i związanych z tym nakładów (np. przy rozliczaniu dopłat)
• ELASTYCZNY – to kredytobiorca decyduje o szybkości spłaty kapitału
• BEZPIECZNY: i dla kredytobiorcy, i dla banku
• Istotny wpływ na rozwój budownictwa mieszkaniowego, w szczególności w małych i średnich miastach
• Zmniejszenie cen najmu mieszkań: przy posiadaniu stałych dochodów, korzystniej wyjdzie dla danej osoby nabyć mieszkanie, niż je wynająć (przy obecnych cenach najmu)
• Możliwość prostego „przejmowania” zadłużenia z tytułu EKO Kredytu przez dorosłe dzieci kredytobiorcy
• Umożliwienie zakupu mieszkania na własność osobom o niewysokich dochodach
• Uatrakcyjnienie pracy poza wielkimi aglomeracjami: możliwość posiadania własnego mieszkania i co za tym idzie – poczucia stabilizacji, może zachęcić do szukania pracy w mniejszych małych miejscowościach i miastach średniej wielkości, w szczególności, że są tam także niższe koszty życia, niż np. w Warszawie, Krakowie, czy Trójmieście
• Zachęta kredytobiorców do rozsądnych wydatków: każde zaoszczędzone 100 zł można przeznaczyć na spłatę kapitału

Opisana koncepcja, która powstała w mojej głowie bardzo niedawno, bo pod koniec stycznia tego roku, zyskała zainteresowanie i bardzo pochlebne kilku ekspertów, którzy mieli okazję zapoznać się z założeniami EKO Kredytu.

Jedną z takich osób jest dr Krzysztof Czerkas: osoba związana od lat 90. ubiegłego wieku z bankowością hipoteczną i rynkiem mieszkaniowym. W ramach naszej współpracy w tym zakresie, Krzysztof Czerkas dodał coś od siebie: jest to koncepcja budowy mieszkań na wynajem, jest to ulepszona wersja programu „Mieszkanie plus”, który miał być hitem poprzedniej władzy, ale – jak wiemy – niespecjalnie to się udało.

Czy przedstawione koncepcje zyskają zainteresowanie naszych władz? Na to pytanie pozwolę sobie nie udzielić odpowiedzi. Cieszyć mnie będzie choćby dyskusja nad opisanymi rozwiązaniami.

Czytaj też:
Frankowicze mogą spodziewać się dwóch listów z sądu. Co wymyśliły banki?Czytaj też:
Jak uwolnić się od długów? Tego nie wiedziałeś o kredytach walutowych