Jak żyją Polscy „rentierzy”? Wystarczy zainwestować dwa miliony złotych

Już milion Polaków ma przynajmniej jedną nieruchomość na wynajem – wynika z danych Stowarzyszenia Mieszkanicznik, które zrzesza wynajmujących mieszkania. Tych ostatnich stale przybywa, bo Polacy zarabiają coraz więcej – według GUS-u w drugim kwartale br. przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 7 proc. rok do roku i wynosi już 4839,24 zł. Razem z pensjami puchą też oszczędności, które trzeba gdzieś trzymać. Lokaty bankowe są nieopłacalne, a giełda to ryzyko. Szerzy się też obawa, że ZUS nie zapewni każdemu rozsądnej emerytury, trzeba więc to zrobić samemu. Kowalskiemu pozostają więc nieruchomości. Szczególnie, że na wynajmie w najlepszych lokalizacjach można wyciągnąć nawet siedem procent kapitału rocznie. Nic dziwnego, że kupowanie takich mieszkań stało się jednym z popularniejszych sposobów pomnażania pieniędzy, a w Polsce już między 20 a 30 proc. mieszkań kupuje się w celach inwestycyjnych.

– Szczególnie widać to w Warszawie: przychodzi człowiek do dewelopera i mówi: „Poproszę mieszkania”. – „Ile?”. – „Tę całą klatkę, za gotówkę”. Masa ludzi przerzuca gotówkę z banków, gdzie odsetki są niskie, w nieruchomości – twierdzi MichałSzafrański, autor bloga Jak Oszczędzać Pieniądze w podcaście „Inwestowanie w mieszkania na wynajem”. Nieruchomości kupują nawet ci, którzy wcale nie mają gotówki. Biorą więc pożyczki pod hipotekę, bo są w miarę dostępne i nisko oprocentowane.

– Dziś można kupić mieszkanie inwestycyjne na kredyt w taki sposób, że jego wynajem spłaca nam ratę i jeszcze coś zostaje. Poza tym wspomaganie się cudzymi pieniędzmi jest jednym z lepszych sposobów na zwiększenie rentowności inwestycji w nieruchomości. Nie jest to jednak sport dla każdego, trzeba m.in. zadbać o to, by nieruchomość, przy wzrośnie stóp procentowych, nadal zarabiała na siebie i ratę kredytu – przestrzega Grzegorz Grabowski, inwestor i właściciel biura rachunkowego Wynajmistrz.pl.

I tu pojawia się pierwszy haczyk. Bo nieruchomości tylko na pierwszy rzut oka są proste do ogarnięcia, zgodnie z zasadą, że każdy gdzieś mieszkał czy wynajmował. Błędne jest też przekonanie, że zakup paru nieruchomości na wynajem zapewni nam życie jak w piosence Ryszarda Rynkowskiego „Nic nie robić, nie mieć zmartwień, chłodne piwko w cieniu pić”. Jacek Kusiak, założyciel i prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik, na własnej skórze przekonał się, że tak nie jest: – W biznesie nieruchomościowym nie ma tak, że nic się nie robi i zarabia. "Przychód pasywny" dobrze prezentuje się tylko w książkach. Nawet jak się zleci obsługę wynajmu, to przecież zmieniają się najemcy, trzeba robić remonty, rozliczać kaucje itp. W to wszystko właściciel też jest zaangażowany – twierdzi Kusiak.

Nadzieja w cudzoziemcach

Polski rynek nieruchomości przeżywa dziś tłuste lata. W całym kraju rosną ceny mieszkań – według firmy REAS w pierwszym kwartale w sześciu największych miastach nowe mieszkania były średnio o 11 proc. droższe niż rok wcześniej. W stolicy czynsze poszybowały w kosmos – za sensowne mieszkanie dla rodziny trzeba zapłacić nawet 4,5 tysiąca złotych miesięcznie. A firmy obsługujące wynajmujących liczą coraz większą kasę. Ceny ich usług zależą od liczby pokoi i lokalizacji mieszkania. To może być np. 20 proc. comiesięcznego czynszu, albo stała kwota np. 200 zł miesięcznie plus coś ekstra za znalezienie najemcy. To wszystko dobre wiadomości. Jest i zła: Polacy niechętnie wynajmują. Wolą kupić i płacić raty bankowi – wynika z najnowszych danych Eurostatu. Bycie najemcą deklaruje niecałe 16 proc. rodaków. Co gorsza, odsetek osób wynajmujących od lat systematycznie spada – jeszcze w 2008 roku robiło to 34 proc. polskiego społeczeństwa. O wiele chętniej od nas wynajmują za to Niemcy (aż 49 proc.), Austriacy (45 proc.), Francuzi (36 proc.) i Włosi (28 proc.). Malejące zainteresowanie wynajmem każe się zastanowić czy inwestowanie w mieszkania do wynajęcia w dłuższej perspektywie ma w ogóle sens.

– To prawda, że Polacy mają "wdrukowaną" preferencję mieszkania we własnym mieszkaniu, ale powoli to się zmienia. Do Polski przybywa i będzie przybywać coraz więcej cudzoziemców, którzy najczęściej mieszkają w wynajmowanych mieszkaniach lub pokojach – ripostuje Grzegorz Grabowski. Podobnie widzi to Jacek Kusiak: –To się zmienia i to diametralnie, bo nowe pokolenia żyją w ekonomii współdzielenia, a do tego potrzebują dobrze mieszkać. Stąd uważamy, że ten rynek na pewno będzie rósł, bo są nowe grupy najemców, jest coraz więcej ludzi z zagranicy – twierdzi.

Niechęć Polaków do mieszkania na cudzym to nie koniec złych wieści. Jak wykazało wspólne badanie firm Home Broker i Domiporta.pl. rentowność najmu znacznie spadła i będzie spadać dalej. Wprawdzie nadal wynosi średnio 5,02 proc., ale jeszcze pół roku wcześniej wynosiła 5,3 proc. Ile więc realnie zarobimy? Jak policzył portal RynekPierwotny.pl, inwestując 750 tys. zł przy założeniu rentowności na poziomie 5,5 proc. rocznie do naszej kieszeni trafi 41,2 tys. zł. Życie rentiera z dochodem 110 tys. zł w roku (ok. 9 tys. miesięcznie) będzie w zasięgu ręki dopiero po zainwestowaniu dwóch milionów złotych.