Rok 2020 był bardzo trudny dla części właścicieli mieszkań na wynajem. W Krakowie, Gdańsku i Warszawie stawki za małe i średniej wielkości lokale spadły o ok. 10 proc. Średnio w 15 badanych miastach koszty najmu spadły o 3 proc. Mimo to najem staje się coraz mniej opłacalny dla lokatorów. Dzieje się tak dlatego, że w tym samym czasie rata kredytu hipotecznego spadła aż o 14 proc. To powoduje, że np. w Sosnowcu, Częstochowie i Lublinie koszt najmu lokalu o powierzchni 30 m2 jest o połowę wyższy niż wynosi rata kredytu na zakup takiego samego mieszkania.
Zmiany wywołane przez pandemię mocno dały się we znaki właścicielom mieszkań na wynajem. W najgorszej sytuacji znaleźli się ci, którzy postawili na najem krótkoterminowy. Tymczasowy zakaz świadczenia usług zakwaterowania pozbawił wielu tego rodzaju przedsiębiorców źródeł przychodu i zmusił do zawieszenia lub zamykania działalności. Inni doczekali się ponownej możliwości wynajmu mieszkań turystom, jednak musieli toczyć zaciętą walkę z konkurencją o każdego klienta. Turystów w 2020 r. było bowiem znacznie mniej niż w poprzednich latach. W okresach najgorszych przestojów, na Booking.com lub Airbnb można było znaleźć apartamenty w centrum Warszawy nawet za 50 zł za dobę.
W rezultacie część właścicieli tego rodzaju mieszkań szukała ratunku na rynku najmu długoterminowego. Dodatkowa podaż nie ułatwiła jednak i tak trudnej sytuacji w tym segmencie. Popyt bowiem spadał ze względu np. na brak studentów oraz utrudnienia w podróżowaniu imigrantów zarobkowych. To wszystko spowodowało, że wielu wynajmujących nie znalazło chętnych do najmu. Inni musieli się pogodzić ze znaczącymi obniżkami stawek najmu.
Najem małego mieszkania w Krakowie staniał o 12 proc.
Największy spadek stawek ofertowych odnotowano w przypadku małych mieszkań (do 35 m2) w Krakowie (-12 proc. r/r). O 10 proc. staniał najem średniej wielkości lokali (35-60 m2) w Warszawie i Krakowie oraz dużych (pow. 60 m2) w Toruniu. Spadki o 9 proc. odnotowano w przypadku małych lokali w Warszawie oraz małych i średnich w Gdańsku. Wzrosty były natomiast rzadkością. Takimi wyjątkami były Sosnowiec, gdzie małe lokale zdrożały o 6 proc., a średnie o 3 proc. oraz Częstochowa, gdzie koszt najmu dużego lokalu wzrósł o 4 proc., a średniego o 3 proc. Przeciętnie w 15 badanych przez nas miastach stawki spadły o 3,3 proc.
Inwestycja w mieszkanie średnio przynosi 4,4 proc. netto
Powyższe zmiany spowodowały obniżenie rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Średnio wynajmujący przy pełnym obłożeniu mogą liczyć na 6,2 proc. rentowności brutto w skali roku. Po uwzględnieniu dodatkowych kosztów i podatku rentowność inwestycji w 50-metrowe mieszkanie wyniesie natomiast 4,4 proc. netto. Przy jednym miesiącu pustostanu, rentowność netto spadnie do poziomu 3,9 proc. netto. W pesymistycznym scenariuszu, czyli przy 6 miesiącach przestoju jest to „tylko” 1,4 proc. netto.
Paradoksalnie, nawet jeśli mieszkanie przez pół roku stoi puste, to i tak przynosi ponad 3-krotnie wyższe zyski niż przeciętne lokaty bankowe. Według NBP średnie oprocentowanie lokat założonych w grudniu wyniosło bowiem 0,51 proc., co po uwzględnieniu podatku daje 0,41 proc. netto.
Koszty najmu spadły o 3 proc., a raty o 14 proc.
Z punktu widzenia mieszkańców najmowanych mieszkań spadki stawek to bardzo dobra informacja. Oznacza to mniejsze wydatki, albo możliwość przeniesienia się do lepszego lokalu za te same pieniądze.
Jednak w porównaniu z opcją zakupu mieszkania, najem wydaje się coraz mniej atrakcyjny. Obniżki stóp procentowych spowodowały bowiem, że rata kredytu np. na 300 tys. zł na 25 lat spadła w ciągu roku z 1 557 zł do 1 334 zł, a więc aż o 14 proc.
Istotny spadek rat kredytowych spowodował, że w większości przypadków zakup mieszkania jest znacznie bardziej opłacalny niż wynajem podobnego lokalu. Przenosząc się z małego wynajmowanego mieszkania w do takiego samego, ale własnego w Lublinie można zaoszczędzić 543 zł miesięcznie. Na ponad 554 zł oszczędności miesięcznie można liczyć przy takiej zamianie w przypadku średniej wielkości mieszkań w Częstochowie.
Czytaj też:
Zbierał na czynsz w apartamentach i uzbierał pokaźną sumę. „Spodziewałem się więcej” – mówi „Wprost”