W Internecie znajdziemy wiele zdjęć potwierdzających różnorodność tego zjawiska, co zarazem powoduje, że rzadziej słyszymy o pozytywnych przykładach dobrego budownictwa i nie dlatego, że jest go mniej, lecz dlatego, że jako społeczeństwo prezentujemy postawę skłonną bardziej do krytykowania niż doceniania.
Niepokojące dane w raporcie
W czym obecnie upatrywane jest to zjawisko widać w „Raporcie z konsultacji publicznych i opiniowania” z dnia 10.05.2023 r. sporządzonym w związku z planowanymi zmianami rozporządzenia z 12.02.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W raporcie tym czytamy, że „Problemy związane z patodweloperką to m. in. niewielkie odległości między budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi wznoszonymi na sąsiednich działkach, nadmierny hałas w budynkach mieszkalnych, niekomfortowe balkony, małe i niefunkcjonalne place zabaw oraz „betonoza” na publicznych rynkach i placach. Dodatkowo wprowadzono też regulacje w zakresie pomieszczeń przeznaczonych do przebywania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami”.
Wielowątkowość tematu uniemożliwia omówienie wszystkich mechanizmów prowadzących do tytułowego zjawiska, dlatego też w tym miejscu warto zaakcentować aspekt licznych i czasochłonnych procedur administracyjnych niezbędnych do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, a także zbyt dużej uznaniowości przy interpretacji przepisów wynikającej między innymi z ich częstych zmian. Kwestia ta jest często pomijana, bowiem większość z nas widzi jedynie finalny produkt działalności deweloperskiej, nie chcąc znać kilkunastomiesięcznych, a nawet kilkuletnich zmagań dewelopera w postępowaniach administracyjnych. Natomiast zamieszczane w Internecie zdjęcia często obrazują wybrany fragment budynku, co niestety powoduje spłycenie tematu wyłącznie do wizualnej percepcji takiej części budynku, pomijając przy tym spojrzenie na inwestycję z perspektywy całego zamierzenia budowlanego poprzedzonego długotrwałymi procedurami przed poszczególnymi organami administracji publicznej.
Coś więcej, niż deweloperka
Co przy tym istotne, a niestety bardzo często pomijane w publikacjach poświęconych temu zjawisku – poza jego piętnowaniem – społeczeństwo nie jest informowane jakie było podłoże, źródło realizacji inwestycji z zastosowaniem krytykowanych rozwiązań. To powoduje, że zjawisko to utożsamiane jest wyłącznie z działalnością deweloperską, gdy tymczasem wcale tak nie musi być. Nie sposób wykluczyć, że w wielu z prezentowanych przypadków inwestycja została zrealizowana w oparciu o udzielone pozwolenie na budowę i zatwierdzony tą decyzją projekt budowlany.
Co więcej być może inwestycja została zaprojektowana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa lub po uzyskaniu zgody właściwego organu na odstępstwo od określonego przepisu warunków technicznych. W naszej ocenie, aby walczyć ze zjawiskiem tzw. patodeweloperki należy w pierwszej kolejności ustalić kto zawinił (i czy w ogóle zawinił), gdyż trudno czynić zarzuty z podejmowania działań zgodnych z przepisami prawa. Tych ustaleń bardzo brakuje przy ocenie omawianego zjawiska, co powoduje, że podejmowane działania zwalczające patodeweloperkę mogą okazać się nieskuteczne, a nawet więcej – uczynić więcej szkody niż pożytku, gdyż ewentualnie wprowadzone ograniczenia dotkną wszystkich, a niekoniecznie wyeliminują zjawiska niepożądane. Jeśli bowiem jest tak, że niewielka grupa inwestorów już w chwili obecnej realizuje inwestycje niezgodnie z przepisami, to zaostrzenie wymogów odnoszących się do tych przepisów nic nie da. Tutaj należałoby się zastanowić nad usprawnieniem procedur zwalczających takie zjawiska, nad szybką reakcją i nieopłacalnością podejmowania działań świadomie naruszających przepisy prawa.
Przejrzyste zasady działania
Jednym z podstawowych obowiązków inwestora jest zapewnienie opracowania projektu budowlanego, co sprowadza się do powierzenia tej czynności projektantowi z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, który ma obowiązek sporządzić projekt budowlany w sposób zgodny z wymaganiami ustawy Prawo budowlane i przepisami wykonawczymi do tej ustawy (regulującymi w szczególności treść każdej z części projektu budowlanego, czy też regulującymi usytuowanie budynku i zagospodarowanie działki budowlanej), z ustaleniami określonymi w opiniach lub decyzjach administracyjnych uzyskanych na potrzeby zamierzenia budowlanego, z obowiązującymi przepisami oraz z zasadami wiedzy technicznej. Tak opracowany projekt budowalny podlega następnie weryfikacji przez właściwe organy administracji architektoniczno-budowalnej z punktu widzenia zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu), z wymaganiami ochrony środowiska oraz z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.
Uzyskując decyzję o pozwoleniu na budowę inwestor nabywa uprawnienie do realizacji robót budowalnych w kształcie zatwierdzonym przez kompetentny organ administracji. Jednakże uzyskanie pozwolenia nie jest jeszcze gwarancją zrealizowania zaprojektowanej inwestycji. Realizacja robót budowlanych w dobie niepewnego prawa powoduje, że gwarancja ochrony praw nabytych z ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę jest często fikcją, zaś ryzyko i koszt wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji administracyjnej przenoszone jest na inwestora.
Na etapie budowy kompetencje do zweryfikowania zgodności wykonywanych robót z zatwierdzonym projektem budowlanym i obowiązującymi przepisami posiada organ nadzoru budowlanego. Kolejnym etapem oceny zgodności budowy z projektem jest etap zakończenia budowy i złożenia odpowiednich dokumentów do właściwego organu nadzoru budowlanego. Kierownik budowy, jako osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane, składa oświadczenie o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym, którego prawidłowość jest następnie weryfikowana przez organ nadzoru budowlanego. W przypadku braku omawianej zgodności, inwestor naraża się na konsekwencje zarówno natury prawnej (odmowa udzielenia pozwolenia na użytkowanie albo sprzeciw do zawiadomienia o zakończeniu budowy, wszczęcie tzw. procedury naprawczej celem doprowadzenia budowy do zgodności z przepisami), jak i finansowej (kara z tytułu stwierdzonych nieprawidłowości, koszty postępowania naprawczego, czy też kar umownych z tytułu nienależytego wykonania umowy zawartej z nabywcą lokalu mieszkalnego).
Ilość narzędzi, w które wyposażone zostały właściwe organy administracji publicznej do weryfikacji zgodności inwestycji z przepisami prawa na każdym etapie procesu inwestycyjnego, zmusza do refleksji nad skutecznością poszczególnych regulacji prawnych, jak również prowadzi do wniosku, że zjawisko „patodeweloperki” pojawia się najczęściej w przypadku samowoli budowlanych realizowanych przez podmioty, którym często obca jest odpowiedzialność za współtworzenie przestrzeni w której żyjemy.
Konieczność zmian i wypracowanie dialogu
Profesjonalne spółki deweloperskie współtworząc z projektantami koncepcje architektoniczne i przestrzenne, mają świadomość, że źle zaprojektowane inwestycje będą determinowały skalę późniejszych problemów na każdym etapie procesu budowalnego, co przełoży się następnie na sprzedaż lokali mieszkalnych. Nie jest to ich celem, bowiem model biznesowy takich podmiotów opiera się na świadomych wyborach, nie zaś na prowizorycznych rozwiązaniach.
Niewątpliwie poruszony temat jest kontrowersyjny, jednakże naszym zdaniem pojęcie „patodeweloperki” jest nadużywane, co negatywnie wpływa na wizerunek profesjonalnych podmiotów od lat działających w tej branży, których celem jest zapewnienie produktu spełniającego oczekiwania nabywcy. Ewentualne zmiany prawa w celu zwalczania omawianego zjawiska powinny naszym zdaniem zostać poprzedzone w pierwszej kolejności analizą przyczyny, ustaleniem które ogniwo procesu inwestycyjnego zawiodło oraz szerokimi konsultacjami z przedstawicielami branży deweloperskiej, organów administracji publiczne (architektury i nadzoru budowlanego), jak również przedstawicielami branży projektowej. Dopiero taki dialog pozwoli na wypracowanie mechanizmów zwalczających niekorzystne zjawisko dosyć krzywdząco nazwane patodeweloperką.
Autorki:
r.pr. Renata Siekanko, radca prawny w SWK Legal oraz r.pr. Joanna Sebzda-Załuska, radca prawny, partner w SWK Legal, opiekun praktyki Proces inwestycyjny