Kredyt hipoteczny to często jedyny sposób na sfinansowanie zakupu mieszkania czy budowy wymarzonego domu. Banki wymagają przedstawienia wielu dokumentów dotyczących kredytobiorcy, jego sytuacji finansowej, a także nieruchomości. Warto wiedzieć, że w niektórych przypadkach niezbędne jest dostarczenie kosztorysu do kredytu hipotecznego. Kiedy jest wymagany i w jaki sposób należy go sporządzić? Jak wpływa na otrzymanie finansowania z banku? Sprawdź!
Co to jest kosztorys do kredytu hipotecznego?
Kosztorys do kredytu hipotecznego to dokument szczegółowo opisujący daną inwestycję. Należy określić w nim zakres prac oraz wszelkie koszty, jakie się z nimi wiążą. Inwestor jest zatem zobowiązany oszacować i podać orientacyjne koszty kolejnych etapów powstawania nieruchomości. Dokument ten ma dla banku duże znaczenie, bowiem na jego podstawie określa, ile środków będzie potrzebne na realizację inwestycji i czy będzie w stanie pożyczyć je kredytobiorcy.
Również osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny będzie w stanie oszacować na jego podstawie, jak duży kredyt jest jej potrzebny, jakie prace będą niezbędne do przeprowadzenia oraz z jakimi wydatkami musi się liczyć, by zrealizować swój cel. Kosztorys kredytu musi więc być przygotowany rzetelnie i obejmować wszelkie koszty związane z nieruchomością.
Kiedy bank wymaga kosztorysu do kredytu?
Warto wiedzieć, że nie każdy kredyt hipoteczny wymaga przygotowania kosztorysu budowlanego. Wszystko zależy od celu kredytowania. Jeśli kredytobiorca ubiega się o kredyt na budowę, wykończenie lub remont domu, mieszkania czy innej nieruchomości, wówczas ten dokument będzie niezbędny do otrzymania finansowania. Na podstawie kosztorysu jest bowiem ustalana kwota kredytu oraz wysokość wkładu własnego, a szczegółowo przygotowany harmonogram budowy i robót budowlanych pomoże określić liczbę transz kredytu oraz terminy ich wypłaty.
Rodzaje kosztorysu budowlanego do kredytu
Wyróżnia się cztery rodzaje kosztorysów budowlanych do kredytu hipotecznego. Różnią się one zakresem planowanych prac oraz etapami. Oto one:
- kosztorys inwestorski – inaczej zwany kosztorysem przedwykonawczym; należy go przygotować przed rozpoczęciem prac budowlanych i wykończeniowych i oszacować w nim wszelkie koszty związane z postawieniem nieruchomości,
- kosztorys powykonawczy – jest niezbędny w sytuacji, gdy budowa danej nieruchomości została już rozpoczęta; należy w nim zawrzeć informacje dotyczące wysokości poniesionych dotąd kosztów oraz kosztów niezbędnych do wykonania kolejnych etapów budowy,
- kosztorys ślepy – nie stanowi podstawy prawnej w przypadku wnioskowania o kredyt bankowy, a więc nie jest wymagany przez instytucje; zawiera jedynie ceny materiałów budowlanych i wykończeniowych oraz koszty wynajmu maszyn – bez informacji o kosztach robót,
- kosztorys ofertowy – również nie jest wymagany przez bank; może być pomocny podczas wykonywania początkowych etapów budowy i służy głównie do przedstawienia informacji dla wykonawców.
Jak przygotować kosztorys do kredytu?
Przygotowując kosztorys do kredytu hipotecznego, należy zorientować się we wszystkich kosztach związanych z budową lub remontem nieruchomości. Należy bowiem w nim podać jak najbardziej zbliżone ceny, by bank udzielił finansowania w kwocie niezbędnej do przeprowadzenia inwestycji. Przede wszystkim opłaty podane w kosztorysie nie mogą być zbyt wysokie, ani zbyt niskie, ponieważ bank może nie przyjąć takiego oszacowania.
W zależności od banku akceptowany jest kosztorys sporządzony samodzielnie przez wnioskodawcę lub musi zostać przygotowany przez osobę posiadającą uprawnienia do sporządzenia takiego dokumentu. Może to być również uzależnione od wielkości i rodzaju inwestycji. Warto pamiętać, że im lepiej przygotowany kosztorys, tym kredytobiorca ma większe szanse na otrzymanie środków na budowę, remont lub wykończenie.
Kosztorys do kredytu hipotecznego – wzór, wskazówki
Nie ma jednego ogólnego wzoru na kosztorys do kredytu hipotecznego. Istotne jest jednak to, by zawrzeć w nim najistotniejsze dla banku elementy. Należy określić poszczególne etapy prac wraz z informacją o terminach ich ukończenia, a także koszty wszelkich robót, jakie się z nimi wiążą. Konieczne jest podanie informacji, które określą:
- projekt nieruchomości,
- szczegółową specyfikację techniczną domu,
- informacje określające powierzchnię nieruchomości, w tym dachu, ścian, podłóg itp.,
- liczbę potrzebnych materiałów budowlanych i wykończeniowych,
- opis prac związanych z budową,
- materiały, jakie zostaną użyte do budowy nieruchomości,
- koszty budowy metodą gospodarczą (wykonanie prac przez inwestora) oraz kosztu budowy w systemie zleconym (wykonane przez ekipy budowlane i wykończeniowe).
Konieczny więc jest wybór wszelkich materiałów, a także zorientowanie się w tym, jakie są ceny robocizny za poszczególne prace budowlane i wykończeniowe. Budowę nieruchomości należy podzielić na kolejne etapy, które mają zostać zrealizowane w zadeklarowanych terminach. Po ukończeniu każdego etapu budowy i weryfikacji ich przez specjalistów, bank wypłaci wówczas kolejną transzę kredytu, by inwestor mógł przystąpić do następnego etapu.
Na jakie etapy należy podzielić budowę domu? Oto przykładowe etapy prac, jakie należy uwzględnić w harmonogramie:
- Stan zerowy – wszelkie roboty ziemne, fundamenty, piwnice, garaż,
- Stan surowy otwarty – kominy i wentylacje, izolacje, ściany konstrukcyjne i nośne, schody, ocieplenia ścian oraz dachu,
- Stan surowy zamknięty – obejmuje roboty związane ze ścianami działowymi, zewnętrznymi drzwiami i oknami, wylewkami, instalacją wodno-kanalizacyjną, c.o. i elektryczną,
- Stan wykończeniowy (deweloperski) – tynkowanie, malowanie, ocieplenie elewacji, posadzki, roboty związane z wykończeniem ścian i tynków zewnętrznych, podłóg, schodów, podłoża pod wlewki, sufitów, elewacji oraz parapetów,
- Stan „pod klucz” (gotowy do wprowadzenia) – wykończenie łazienek, kuchni, korytarzy, koszty wykonania zabudowy stałej,
-
Wykończenie zewnętrzne – np. przyłącza do budynku, budowa ogrodzenia.
W kosztorysie nie należy podawać kosztów niezwiązanych z budową i wykończeniem, a więc kosztów ruchomości, czyli mebli, sprzętów RTV i AGD, elementów dekoracyjnych itp.
Kosztorys budowlany do kredytu – o czym pamiętać?
Jeśli kredytobiorca planuje przygotować kosztorys samodzielnie, najlepszym wyjściem jest wzorowanie się na gotowym już kosztorysie budowy lub skorzystanie z powyższych wskazówek. Bardzo ważne jest to, by poświęcić sporo czasu i zaangażowania w oszacowanie kosztów remontu, budowy lub wykończenia nieruchomości. W internecie dostępne są gotowe kalkulatory, za pomocą których można obliczyć koszty budowy czy remontu. Należy w nich podać powierzchnię nieruchomości oraz przybliżone ceny materiałów, jakie zostaną użyte. Koniczne jest również zapoznanie się z cennikami firm budowlanych i wykończeniowych oferujących usługi w danej okolicy. Trzeba też wybrać konkretne materiały, jakie zostaną użyte do budowy, by poznać ich ceny. Najlepszym rozwiązaniem będzie podanie średnich cen, a nawet takich, które kształtują się na poziomie powyżej średniej. Nie można bowiem dopuścić do tego, by uzyskane z kredytu hipotecznego środki były niewystarczające na realizację inwestycji. W przypadku, gdy koszty podane w kosztorysie okażą się za wysokie, można zrezygnować z wypłaty którejś z transz kredytu, np. z ostatniej.
Do sporządzenia kosztorysu niezbędne więc będzie podzielenie inwestycji budowy, remontu czy wykończenia nieruchomości na konkretne etapy. To również jest kluczowe, bowiem na podstawie harmonogramu budowy bank będzie wypłacać poszczególne transze kredytu. Terminy realizacji poszczególnych etapów muszą zostać określone w przybliżeniu. Niektórych terminów nie da się bowiem określić dokładnie, gdyż mogą one być uzależnione na przykład od panujących warunków atmosferycznych. Warto więc skonsultować te kwestie z ekipą budowlaną.
Kredytobiorca ma także możliwość zlecenia sporządzenia kosztorysu do budowy domu profesjonalnej firmie, która się tym zajmuje. Jest to oczywiście dodatkowy koszt, który może sięgać nawet kilku tysięcy złotych. Dlatego, by zaoszczędzić, wielu kredytobiorców decyduje się na samodzielne przygotowanie tego dokumentu. Tylko w przypadku, gdy zostanie on sporządzony rzetelnie i będzie zawierał wszelkie kluczowe dla banku informacje, zostanie on zaakceptowany, a na jego podstawie bank przygotuje propozycję kredytu hipotecznego. Jeśli coś będzie niejasne lub informacje będą dla banku mało wiarygodne, osoba wnioskująca o kredyt zostanie poproszona o naniesienie poprawek lub dostarczenie nowego kosztorysu do kredytu hipotecznego.
Czytaj też:
Ubezpieczenie kredytu – czym jest i co obejmuje? Czy trzeba je zakupić?